經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 廖杰華 實(shí)習(xí)記者 張曉龍 一紙限購(gòu)令，讓豪宅開(kāi)發(fā)之路變得異常艱難，調(diào)控打擊的是投資和投機(jī)需求，而投資和投機(jī)恰是豪宅客戶的主力，在眾多上市房企中，華僑城首當(dāng)其沖。

華僑城是樓市調(diào)控的一個(gè)縮影，也是央企病的典型代表。這些病癥包括，一邊是調(diào)控一邊是高價(jià)拿地；一邊是營(yíng)銷無(wú)力一邊是費(fèi)用高企；一邊是負(fù)債飆升另一邊是存貨高企。在調(diào)控之下，華僑城正為豪宅戰(zhàn)略付出代價(jià)。

冷清香山里

5月13日，星期天，和以往一樣，位于深圳華僑城片區(qū)的豪宅項(xiàng)目香山里二期依舊冷清，從2011年9月開(kāi)盤到今年3月19日一共銷售了343套，占1706套總房源的1/5，開(kāi)盤價(jià)3萬(wàn)元/平方米。

深圳國(guó)土資源網(wǎng)站最新信息顯示，截至5月17日，香山里二期的多數(shù)房源仍處于期房待售狀態(tài)。其中，8棟總共385套房源中，已備案和已簽訂合同的只有13套，9棟259套房源中，只有4套銷售和備案。另外四棟的情況稍好，但銷售仍不足四成。

數(shù)據(jù)顯示，香山里二期目前的成交均價(jià)為33876元/平方米。

華僑城地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)陳立民在短信回復(fù)中稱，香山里一期銷售接近尾聲，銷售率超過(guò)九成五，二期銷售穩(wěn)定，價(jià)格也比較穩(wěn)定。

華僑城董秘倪征在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示：“我們總體的銷售是正常的，當(dāng)然會(huì)有個(gè)別的樓盤銷售快一點(diǎn)，個(gè)別的樓盤銷售慢一點(diǎn)，所以肯定有好有壞。”

倪征表示：“香山里是另外一種情況，我們目前還沒(méi)有任何降價(jià)計(jì)劃，所有新開(kāi)樓盤都是按照市場(chǎng)定價(jià)的，客戶愿意出多少錢來(lái)買這個(gè)房子，我們就多少價(jià)錢。所以我們沒(méi)有定價(jià)權(quán)，定價(jià)權(quán)在市場(chǎng)。”

倪征所說(shuō)的另外一種情況是指香山里的雙拼房戶型。

2006年出臺(tái)的“70/90政策”（凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上），使一些開(kāi)發(fā)商推出了“雙拼房”（將兩間90平方米以下的房子合為一間）來(lái)規(guī)避限制。

曾經(jīng)的投機(jī)取巧現(xiàn)在反被套，這讓香山里陷入絕境。

華僑城內(nèi)部知情人士透露，“香山里二期一直在做持續(xù)銷售，由于是雙拼戶型，在現(xiàn)在的市場(chǎng)情況下，很多人想買，但是沒(méi)有房票，所以也買不了。”“限購(gòu)”像一個(gè)符咒，一朝降臨，多拼戶型即被牢牢困住。

豪宅困境

香山里只是華僑城的一個(gè)縮影，豪宅開(kāi)發(fā)正讓華僑城陷入困境。

以華僑城大本營(yíng)深圳為例，資料顯示，2010年以來(lái)，華僑城入市銷售的純水岸九期均價(jià)為54966元/平方米，招商華僑城曦城均價(jià)為50797元/平方米，東部華僑城天麓8區(qū)的成交均價(jià)高達(dá)128483元/平方米。

華僑城內(nèi)部知情人對(duì)本報(bào)記者表示，華僑城的產(chǎn)品沒(méi)有3萬(wàn)元/平方米以下的。

華僑城高層對(duì)外公布的數(shù)據(jù)證實(shí)了這一說(shuō)法，3月19日下午，華僑城高層人士在2011年年報(bào)交流會(huì)上表示，今年公司在旅游綜合業(yè)務(wù)配套地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，計(jì)劃開(kāi)工面積為133萬(wàn)平方米，計(jì)劃可售面積為153萬(wàn)平方米。

華僑城集團(tuán)副總裁陳劍在會(huì)上稱，上述可售面積折算金額預(yù)計(jì)為450億元。

其中深圳可售面積約36萬(wàn)平方米，貨值約200億元，均價(jià)每平方米超5萬(wàn)；上海可售面積20萬(wàn)平方米，貨值約80億元，均價(jià)在4萬(wàn)左右。

在調(diào)控不見(jiàn)放松的市場(chǎng)狀況下，這種貨源結(jié)構(gòu)使華僑城的銷售短期內(nèi)看不到好轉(zhuǎn)的希望。

事實(shí)上，華僑城公司層面對(duì) 2012年的銷售并不十分樂(lè)觀，華僑城年報(bào)稱，2012年可售資源較豐富，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏向中高端，受限購(gòu)影響大，我們維持銷售小幅增長(zhǎng)的判斷。

在平安證券分析師李曉東看來(lái)，2011年華僑城地產(chǎn)板塊的業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彛陀陬A(yù)期，2012年地產(chǎn)銷售增速進(jìn)一步放緩是大概率事件。

以即將在7月上市銷售的深圳波托菲諾純水岸14期為例，該期共有住宅158套，以290-300平方米的大戶型為主，均價(jià)預(yù)計(jì)至少在5萬(wàn)元/平方米。這也意味著一套房的總價(jià)至少在1500萬(wàn)元。

對(duì)于華僑城的“豪宅困境”，倪征稱，我們每一個(gè)樓盤要根據(jù)它當(dāng)時(shí)的區(qū)位、戶型、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套以及市場(chǎng)接受度來(lái)定位，我認(rèn)為單純用價(jià)格來(lái)定位“豪宅”是沒(méi)有意義的。

但受困于銷售乏力，華僑城預(yù)收賬款鎖定、現(xiàn)金回款依然較低。

中銀國(guó)際分析師寧?kù)o鞭的研究報(bào)告顯示，今年一季度，華僑城銷售商品、提供勞務(wù)現(xiàn)金流入30.3 億元，為2010 年1季度以來(lái)最低水平，意味著公司銷售在1季度并未有顯著改善。

營(yíng)銷成本仍在上升，一季報(bào)顯示，公司三項(xiàng)費(fèi)用率為24.2%，較去年同期增長(zhǎng)4.5 個(gè)百分點(diǎn)；絕對(duì)值上，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用分別同比增長(zhǎng)33.2%和23.1%；財(cái)務(wù)費(fèi)用則由于竣工項(xiàng)目貸款利息無(wú)法繼續(xù)資本化，大幅上升148.8%至1.1 億元。

相比于萬(wàn)科高達(dá)1200億元預(yù)收賬款基本確保今明兩年業(yè)績(jī)無(wú)憂的狀況，華僑城的業(yè)績(jī)面臨著較大不確定性。

中銀國(guó)際的數(shù)據(jù)還顯示，華僑城2011年底的預(yù)收賬款只有30.8 億元，同比下滑12.4%，2012 年業(yè)績(jī)鎖定較弱。

今年一季度末華僑城預(yù)收賬款33億元，較年初增加2.1 億元，2012 年收入鎖定依然較弱。這意味著一旦銷售無(wú)力，華僑城今年的業(yè)績(jī)將大幅下滑。

華僑城生病

在利潤(rùn)和銷售的抉擇上，華僑城還是選擇了前者。

高售價(jià)維持了華僑城的高利潤(rùn)。2011年年報(bào)顯示，華僑城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅前毛利率63%，比同期增加3.6 個(gè)百分點(diǎn)。

今年一季度，華僑城的毛利仍在增長(zhǎng)，數(shù)據(jù)顯示，一季度扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加前毛利率為50.9%，較去年同期提升2.1個(gè)百分點(diǎn)，毛利率水平基本維持在過(guò)去三年的單季度平均水平。

相比之下，萬(wàn)科2011年的銷售毛利率為39.78%，同比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。

同為央企，主打中高端住宅，連續(xù)兩年凈利潤(rùn)超過(guò)百億的中海地產(chǎn)2011年的毛利率也只有48%。

年報(bào)顯示，截至2011年末，華僑城存貨資產(chǎn)金額約為317.38億元，占該公司資產(chǎn)總額的50.57%；2010年年末時(shí)，該數(shù)字為195.75億元，占當(dāng)時(shí)資產(chǎn)總金額的40.33%。

今年一季度以來(lái)，華僑城集團(tuán)的存貨量持續(xù)增加。其一季報(bào)顯示，華僑城期末的存貨總額為327.56億元，超過(guò)了其2011年末就曾達(dá)到的歷史最高點(diǎn)317.37億元。

根據(jù)國(guó)泰君安研報(bào)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，華僑城在2008年至2011年四年間，資產(chǎn)負(fù)債率分別為50.45%、62.76%、69.69%、71.17%，2012年第一季度達(dá)到71.71%。接近國(guó)資委對(duì)控股企業(yè)有連續(xù)兩個(gè)會(huì)計(jì)年度平均資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%的紅線，受此影響，華僑城再融資勢(shì)必受到制約。

對(duì)此，倪征表示，“我們所有的運(yùn)營(yíng)情況都正常，我們相信在未來(lái)的幾年，資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)進(jìn)一步的趨好。”

豪宅困境也讓華僑城的去地產(chǎn)化，向文化轉(zhuǎn)型的努力變得不太現(xiàn)實(shí)。

對(duì)比近五年來(lái)的年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，2007年華僑城營(yíng)業(yè)收入為17億元，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為6億元，占比為35%。2009年、2010年的房地產(chǎn)收入占其營(yíng)業(yè)收入比重分別為30%和41%，旅游等板塊的收入占據(jù)主導(dǎo)地位。

而華僑城2011年年報(bào)顯示，2011年該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入173億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入102億元，占其營(yíng)業(yè)總收入的59%，旅游綜合業(yè)務(wù)收入為63億元，比重進(jìn)一步下降至36%，不到四成。

越轉(zhuǎn)比重越大，華僑城的轉(zhuǎn)型成了口號(hào)。

實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在華僑城營(yíng)業(yè)收入中的比重遠(yuǎn)不止六成，因?yàn)樵谌A僑城的年報(bào)披露口徑中，旅游綜合收入也包含地產(chǎn)銷售收入。