經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 周亞霖 萬科國際化正在小步前行。

據(jù)知情人士稱，一些敏感的美國投資者找到王石，希望和萬科合作。

5月，萬科擬將收購香港的一家以商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營為主的公司。其董秘譚華杰對媒體表示，此次收購的主要目的是進(jìn)行國際化嘗試，國際化是萬科需要思考的長期發(fā)展方向之一，未來或?qū)⒔柚舜喂蓹?quán)收購進(jìn)軍海外市場。

早在2010年，王石就對周邊人透露萬科打算到海外發(fā)展的想法。接近王石的人士告訴記者：王石對金磚國家的房地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展中國家的房地產(chǎn)開發(fā)很有興趣。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科已經(jīng)做好了國際化的準(zhǔn)備。

南聯(lián)的意義

萬科5月14日晚間發(fā)布的公告稱，其全資子公司萬科置業(yè)（香港）有限公司（以下簡稱“萬科置業(yè)”）于2012年5月13日與永泰地產(chǎn)有限公司達(dá)成協(xié)議，在南聯(lián)地產(chǎn)控股有限公司進(jìn)行公司重組后，萬科置業(yè)將通過其全資子公司以約10.79億港元向永泰地產(chǎn)收購重組后的南聯(lián)地產(chǎn)191935845股股份，占重組后的南聯(lián)地產(chǎn)已發(fā)行股份總數(shù)的約73.91%。

申銀萬國認(rèn)為：“萬科收購的標(biāo)的為經(jīng)永泰地產(chǎn)（0369.HK）重組后的南聯(lián)地產(chǎn)，由于重組前南聯(lián)地產(chǎn)一直都為永泰地產(chǎn)控股（控股比例73.91%），同時其凈資產(chǎn)占到永泰地產(chǎn)的64.6%，為永泰地產(chǎn)主要資產(chǎn)，重組成功概率大。重組后，南聯(lián)地產(chǎn)的資產(chǎn)為位于香港新界葵涌區(qū)的麗晶中心部分物業(yè)，評估價港元11.29 億元，意味著重組后每股凈資產(chǎn)為4.35 港元，萬科的收購價為5.62 港元/股，P/B 僅為1.3倍，作價合理。南聯(lián)地產(chǎn)短期看是公司國際化和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的嘗試，中期看是公司重要融資平臺。收購南聯(lián)地產(chǎn)是萬科做出國際化嘗試的第一步，短期看萬科將通過它熟悉海外房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)管理的運(yùn)作經(jīng)驗，以進(jìn)一步深化海外房地產(chǎn)開發(fā)和內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營。”

王石的游學(xué)

了解萬科的人士指出：萬科一直就有國際化的夢想，股市上A+B的模式就說明其一直希望在國際資本市場建立通路。王石去美國游學(xué)，不僅僅是為了個人夢想，也是為萬科在他退休前能走到哪一步的戰(zhàn)略充電和思考。

據(jù)成全機(jī)構(gòu)董事長全忠透露，他在美國曾經(jīng)和王石有過一次長談。談話的內(nèi)容涉及了王石為什么要去美國。王石認(rèn)為韓國和日本在奧運(yùn)之后，都有了國際級企業(yè)，但中國現(xiàn)在還少有國際企業(yè)和國際品牌。王石認(rèn)為主要原因是中國的企業(yè)缺乏與國際接軌的價值觀，他希望去美國重點(diǎn)學(xué)習(xí)這些東西，萬科的目標(biāo)就是成為國際品牌。

時間點(diǎn)

業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，萬科在此時試水海外化，和當(dāng)下的調(diào)控多少有些關(guān)系。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)稱，瑞信認(rèn)為近日多只內(nèi)房股相繼開拓海外市場，反映業(yè)內(nèi)認(rèn)為內(nèi)地樓市光輝不再，將繼續(xù)看淡內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)。瑞信指出，在深圳掛牌的龍頭企業(yè)萬科也擬入主南聯(lián)地產(chǎn)，變相借殼上市；早前碧桂園亦宣布進(jìn)軍馬來西亞房地產(chǎn)市場；月初，同樣在深圳上市的招商地產(chǎn)借殼東力集團(tuán)，這些動作均顯示了個別發(fā)展商認(rèn)為，內(nèi)房長遠(yuǎn)發(fā)展前景變得暗淡。

和國際資本一貫喜歡唱空中國樓市的態(tài)度不同，全忠則表現(xiàn)得樂觀一些：房地產(chǎn)經(jīng)過二十多年的超強(qiáng)度開發(fā)，在某種意義上講，有一點(diǎn)產(chǎn)能過剩的意味。萬科作為住宅開發(fā)的世界第一，如果提及海外發(fā)展，那萬科是最有資格來做這件事情的。

去年，萬通就選擇在新北市淡水小坪頂山區(qū)開發(fā)樓盤，營銷的重點(diǎn)客源基本是大陸的富裕客人，去年12月，碧桂園與馬來西亞一房地產(chǎn)公司設(shè)立了合營公司，以開發(fā)馬來西亞的地產(chǎn)項目，碧桂園在馬來西亞的第二個項目也已簽約確定。碧桂園的項目還出現(xiàn)在上海的房展會上，也是向國內(nèi)攬客。如果萬科選擇和海外公司合作，其品牌號召力和中國市場可能就成為這些海外公司最看重的東西。

融資平臺

萬科的全球化中必然有最重要的一環(huán)就是資本的全球化，這和當(dāng)下黯淡的市況也有緊密關(guān)系。

申銀萬國指出：萬科收購南聯(lián)，不排除萬科通過做大做強(qiáng)這一海外子公司，使其成為重要的融資平臺，以應(yīng)對國內(nèi)較高的融資成本。

正略鈞策合伙人郝炬認(rèn)為，萬科的發(fā)展速度和其融資支持力度的關(guān)聯(lián)度很高。2009年以來，國內(nèi)股市融資空間小了很多，而香港這個融資平臺就顯得更加重要。如果談及萬科的全球化，郝炬認(rèn)為：萬科是以高周轉(zhuǎn)的住宅開發(fā)為主的公司，如果去房地產(chǎn)市場特別發(fā)達(dá)的國家譬如美國做開發(fā)就意義不大，而通過收購上市公司，進(jìn)入香港和東南亞市場，可能是一種路徑。不過，他認(rèn)為，收購南聯(lián)，融資平臺的意義更大。熟悉萬科的人士稱，萬科進(jìn)入美國開發(fā)，更多是品牌意義，但進(jìn)入發(fā)展中國家，就有很多優(yōu)勢，譬如綜合的技術(shù)門檻等。

值得注意的是，萬科在國內(nèi)融資的成本已經(jīng)越來越高。

根據(jù)萬科的年報，其2010年1月26日、2月8日兩筆10億元的信托借款的利率均為5.85%，而到當(dāng)年9月28日一筆10億元的信托借款時，利率已經(jīng)大幅飆升至10.2%。2011年5月20日一筆10億元的信托借款利率進(jìn)一步上升至11.6%。

與此同時，Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，滬深兩市32家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債總額4818.4億元人民幣，其中萬科一家負(fù)債總額達(dá)2283.76億元，占上述32家房企負(fù)債總額的47%，其資產(chǎn)負(fù)債率也由此前的74.69%上升至77.10%。

（本報記者廖杰華對本文亦有重要貢獻(xiàn)）