經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡芳潔 因?yàn)椴皇芟拶彙⑾拶J政策的限制，商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目，一度成為樓市成交低迷時(shí)期的一匹黑馬。僅從北京地區(qū)來看，不少商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目，都在樓市調(diào)控中吸引了眾多購房者出手，占據(jù)了銷售排行榜的重要位置。

不過，這一房地產(chǎn)調(diào)控的盲點(diǎn)，后來很快也引起政府的關(guān)注。從2010年5月到2011年5月，北京市相關(guān)政府部門三次發(fā)文，禁止商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成住宅格局進(jìn)行銷售。

然而，這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控主要集中在住宅市場，政府對商業(yè)項(xiàng)目的“順帶”控制，力度稍顯不足，可以看到，市場上“商改住”項(xiàng)目并沒有因?yàn)檎叩南拗贫艿矫黠@的影響，但開發(fā)商卻為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而采取變通手法，反而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了購房者頭上。 東亞上北鑫座項(xiàng)目目前曝出的交房糾紛，正是一個(gè)典型的例子。  

調(diào)包

東亞上北鑫座的購房者在今年5月12日等到了收房的日子。但是，實(shí)際情況卻讓不少購房者拒絕了收房。 購房者對開發(fā)商方面提出了諸多異議，包括房屋還沒完工就收房、人防工程面積超出等，但爭議的焦點(diǎn)還是集中在開發(fā)商售房時(shí)承諾的3000元/平方米的博洛尼精裝修被“調(diào)包”一事上。 原來購房者收到收房通知后，在收房現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，房子是毛坯交房，驗(yàn)房之前要先和開發(fā)商指定的一家并不知名的成都的裝修公司簽訂裝修協(xié)議。

這一改變，讓購房者難以接受。從5月12日起，購房者代表每周六都會去找開發(fā)商協(xié)商，共四次歷時(shí)一個(gè)月，但到目前為止，開發(fā)商方面一直沒有正面解決這個(gè)問題。 有一點(diǎn)值得注意的是，購房者和開發(fā)商之前簽訂的合同、協(xié)議等文件中，并沒有文字約定博洛尼精裝修。購房者給本報(bào)記者提供了一份當(dāng)初買房時(shí)與開發(fā)商簽訂的備忘錄，其中對裝修事宜進(jìn)行了約定，其中確實(shí)這樣寫到：“甲方（指開發(fā)商）選定裝修公司為乙方（指購房者）所購買的該房屋進(jìn)行精裝修”、“乙方應(yīng)當(dāng)在辦理收房手續(xù)當(dāng)日與甲方選定的裝修公司簽訂裝修協(xié)議”，并且還約定開發(fā)商發(fā)出書面交房通知之日起30日內(nèi)，購房者仍未辦理完畢收房手續(xù)的，視為自動放棄開發(fā)商贈送的精裝修。

這些規(guī)定，都與現(xiàn)在開發(fā)商的做法相符合。既然沒有文字約定，為什么購房者都一致認(rèn)為自己購買的房屋會是博洛尼的精裝修呢？ 該項(xiàng)目購房者對本報(bào)表示，當(dāng)時(shí)，包括樓盤廣告宣傳、售樓員的承諾以及售樓處的博洛尼的整體樣板間，都顯示該項(xiàng)目房屋會采用博洛尼的整體精裝。

“網(wǎng)絡(luò)上的廣告和報(bào)紙上的廣告都有。”該項(xiàng)目購房者自強(qiáng)（化名）對本報(bào)表示。目前，記者在網(wǎng)絡(luò)上依然能找到項(xiàng)目當(dāng)初的文字宣傳，其中確實(shí)包括含“3000元/平方米精裝標(biāo)準(zhǔn)、戶型以30-80平方米的博洛尼精裝mini soho空間為主”。 自強(qiáng)表示，當(dāng)時(shí)售樓處有個(gè)樣板間，里面全部是博洛尼的東西，而且在樣板間所有的物品旁，都有一塊印有博洛尼商標(biāo)的牌子，上面標(biāo)明了品名、材質(zhì)和價(jià)格。根據(jù)自強(qiáng)給本報(bào)提供的當(dāng)時(shí)樣板間的照片，其中一塊有科寶商標(biāo)的牌子上，寫著如下內(nèi)容：整體衛(wèi)浴、黑橡耐磨板+國產(chǎn)亞光PVC、9499元。 “這個(gè)樣板間我去過，感覺不錯(cuò)。很多人都去過。”自強(qiáng)說。但是現(xiàn)在，當(dāng)時(shí)作為樣板間的房子的裝修已經(jīng)被拆除了。 自強(qiáng)表示，看了樣板間，銷售員對他說：“以后裝修送的就是樣板間的東西，你們看樣板間就行了。” “當(dāng)時(shí)看樣板間，還把樣板間裝修所有的價(jià)格都加起來算了一下，好像是12萬元左右，這個(gè)數(shù)字不確定，記不清了。”自強(qiáng)說。 正是這樣，廣告、樣板間加銷售人員的承諾，使得購房者在和開發(fā)商的合同中沒有任何文字約定的情況下，卻都認(rèn)為自己的房屋會獲得博洛尼整體精裝。

本報(bào)記者聯(lián)系了博洛尼旗艦裝飾裝修工程（北京）有限公司總經(jīng)理徐勇剛，徐勇剛表示：“到目前為止，我們公司并沒有和東亞上北鑫座項(xiàng)目達(dá)成精裝修協(xié)議。不過，目前確實(shí)有一家成都的裝飾公司就向該項(xiàng)目提供博洛尼的整體廚房正在和我們洽談中。” 徐勇剛表示，此前，公司位于東亞上北鑫座售樓處旁邊的體驗(yàn)館，是公司旗下科寶入住家裝的零售部門為了讓回龍觀地區(qū)的家裝客戶更方便地了解公司的產(chǎn)品及服務(wù)，更便捷地和設(shè)計(jì)師現(xiàn)場溝通，而設(shè)立的小型的體驗(yàn)館。 盡管購房者四次找開發(fā)商協(xié)商，但目前問題依然沒有得到解決。本報(bào)記者聯(lián)系了該項(xiàng)目經(jīng)理，表示將問題提綱發(fā)過去再回復(fù)，記者將問題發(fā)給了他，但目前還沒有得到回復(fù)。  

禁止與需求

東亞上北鑫座項(xiàng)目先毛坯交房、再簽精裝修協(xié)議的做法，導(dǎo)致了現(xiàn)在的糾紛。問題的根源在于商改住項(xiàng)目為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而采取的做法。

去年6月，曾有媒體報(bào)道，當(dāng)時(shí)屬于商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目的東亞上北鑫座在銷售時(shí)，提供的戶型圖與普通商品房戶型圖有別，這份戶型圖是一整個(gè)樓層的框架結(jié)構(gòu)，只是用簡單的線條劃分出了幾十套房間，而對套內(nèi)的結(jié)構(gòu)并沒有標(biāo)劃。根據(jù)當(dāng)時(shí)戶型圖的標(biāo)示，整層樓設(shè)有3個(gè)公共衛(wèi)生間。

這正是為了符合當(dāng)年6月生效的禁止“商改住”新規(guī)（即《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》）的要求。這一新規(guī)中規(guī)定：“商業(yè)、辦公類項(xiàng)目一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)。” 盡管看起來項(xiàng)目并沒有設(shè)計(jì)套內(nèi)獨(dú)立的衛(wèi)生間，但是開發(fā)商預(yù)留了上下水，通過后期的裝修，每套房屋內(nèi)部依然會有獨(dú)立的衛(wèi)生間。這成為當(dāng)時(shí)眾多商業(yè)立項(xiàng)采取的變通之法。

當(dāng)時(shí)，該項(xiàng)目周邊的同類型項(xiàng)目，國風(fēng)美唐和SOCO公社，在銷售時(shí)也是沒有設(shè)計(jì)衛(wèi)生間，但是預(yù)留了上下水，廚房和衛(wèi)生間由購房者自己裝，實(shí)現(xiàn)住宅化的變通。 由開發(fā)商提供精裝修，還有一個(gè)好處在于，此類房屋毛坯的格局與住宅格局差異較大，基本上就是一個(gè)大開間，如果是購房者自己裝修，還需要進(jìn)行住宅方案的設(shè)計(jì)，操作起來比一般的住宅裝修難度要大。這也是東亞上北鑫座的精裝修當(dāng)時(shí)吸引購房者的重要原因之一。

2010年至2011年，政府部門三次發(fā)文禁“商改住”，這也正是商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目為了規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)采取后期裝修改格局的變通之策的原因。 而實(shí)際上，我們并沒有看到商業(yè)項(xiàng)目的銷售因此而受到影響。對于2011年6月1日生效的禁“商改住”新規(guī)，該規(guī)定執(zhí)行情況如何，現(xiàn)在不得而知，但各部門對該規(guī)定的態(tài)度模糊，卻很明顯。

本報(bào)記者咨詢了北京市規(guī)劃委員會，規(guī)委的工作人員表示，對于此類房屋的驗(yàn)收，要看建成的規(guī)劃和當(dāng)初審批的規(guī)劃是否一致，如果是一致的，則能通過驗(yàn)收。至于新的規(guī)定，禁止的是6月1日以后拿到規(guī)劃許可證還是預(yù)售許可證的項(xiàng)目，這個(gè)北京市建委更清楚。

此后本報(bào)記者撥打了北京市建委的監(jiān)督投訴電話咨詢該問題，第一次一位工作人員表示，此規(guī)定針對的是6月1日以后拿到規(guī)劃許可證的項(xiàng)目，而第二次，另一位工作人員則表示，針對的是6月1日以后拿到預(yù)售許可證的項(xiàng)目。記者提出，為什么兩次回答不一致？這位工作人員讓記者等待幾分鐘后，給了一個(gè)交易處的電話，讓記者咨詢，記者撥打交易處的電話后，交易處又給了另外一個(gè)部門的咨詢電話。從6月14日下午到6月15日上午，記者撥打該電話，沒有人接聽。

北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，這一規(guī)定應(yīng)該是針對2011年6月1日以后拿到規(guī)劃許可證的項(xiàng)目，如果是針對預(yù)售許可證，沒有可操作性。 “現(xiàn)在銷售的項(xiàng)目，應(yīng)該都是規(guī)定之前拿到規(guī)劃許可證的。”張大偉表示。 而即使是后來拿到規(guī)劃許可證的項(xiàng)目，會受到新規(guī)多大的影響？因?yàn)樯鲜鼋环坎辉O(shè)套內(nèi)衛(wèi)生間、通過后期裝修來完成格局改變的做法并不難。這是不是意味著這一禁“商改住”的規(guī)定，實(shí)際上并不會發(fā)生多大的效力？張大偉表示，他認(rèn)同這一說法。

“關(guān)鍵是這一規(guī)定，并沒有解決根本問題，更多應(yīng)該從供需、市場需求的方面來考慮。如果價(jià)格低，即使沒有獨(dú)立衛(wèi)生間，買房人也愿意住在這樣的房子里，又怎么樣呢？商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目，能不能住人，后期怎么裝修，這是購房者自己的事。市場上有這樣的需求。”張大偉表示。

而一位地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)人士對本報(bào)表示，不讓酒店分割銷售，如果酒店每個(gè)房間沒有發(fā)放產(chǎn)權(quán)證也就罷了，如果分割了產(chǎn)權(quán)，政府部門給酒店辦了很多小產(chǎn)權(quán)證，卻不讓銷售，這個(gè)規(guī)定就是違法的；而辦公、商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目，不能設(shè)計(jì)成住宅格局銷售，“這個(gè)規(guī)定，也只是說說而已。”這位人士表示，購房者買了房子，里面怎么裝修，那完全是購房者自己的事，政府只能從一些方面來控制，例如商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目不讓有燃?xì)猓@個(gè)是可以的。但是，室內(nèi)有沒有廚房、有沒有衛(wèi)生間，那是沒法控制的。 “自己裝一個(gè)馬桶，操作起來很簡單，開發(fā)商可以預(yù)留上下水。馬桶的下水道可以下排，也可以側(cè)排，如果沒有預(yù)留上下水，馬桶也可以采取側(cè)排的方式，連接到每一層的公共衛(wèi)生間去。這操作起來都很簡單。”這位人士表示。 隨著經(jīng)濟(jì)下行、樓市調(diào)控的松動，這一禁止規(guī)定，能發(fā)揮多大的實(shí)際效力，值得懷疑。而在開發(fā)商的變通中，陷入困境的購房者，如東亞上北鑫座的購房者，卻正在承擔(dān)由此間接帶來的風(fēng)險(xiǎn)。