經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 歐陽(yáng)曉紅 “盡管亞太地區(qū)的增長(zhǎng)勢(shì)頭正在放緩，商業(yè)房地產(chǎn)投資仍備受考驗(yàn)，但已有新的投資機(jī)會(huì)浮現(xiàn)，值得市場(chǎng)關(guān)注。”近期，領(lǐng)盛投資管理（“領(lǐng)盛”）發(fā)布投資策略年度（ISA）報(bào)告的年中補(bǔ)充報(bào)告稱。

領(lǐng)盛投資管理亞太區(qū)策略研究部主管高博立預(yù)期今年下半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)會(huì)有改善，加上供應(yīng)相對(duì)緊張，而需求正逐步回升，這應(yīng)會(huì)利好房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。此外，“不少央行已放寬貨幣政策，盡管某些國(guó)家放寬銀根的影響還未在按揭息率中完全反映出來(lái)。”高博立表示。

然而，在高博立看來(lái)，股市波動(dòng)、融資困難以及借貸條件苛刻，仍會(huì)繼續(xù)阻礙投資額的增長(zhǎng)。因此，他預(yù)期2012年下半年投資活動(dòng)只會(huì)逐步回暖。

亞洲商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)方面，在全球金融危機(jī)后，部份市場(chǎng)的租金和資本價(jià)值都錄得升幅，一些升幅最大的市場(chǎng)目前已超越了以往的高峰。事實(shí)上，在香港和新加坡等波動(dòng)較大的市場(chǎng)，部份物業(yè)的租金已開(kāi)始下跌，但除了次級(jí)物業(yè)外，資本值仍未相應(yīng)下降。市場(chǎng)兩極化的情況持續(xù)，資金繼續(xù)追捧位置優(yōu)越，且擁有優(yōu)質(zhì)租戶的物業(yè)。

“我們認(rèn)為，現(xiàn)時(shí)各類型物業(yè)市場(chǎng)的‘資金缺口’正造就投資機(jī)會(huì)，我們采取的策略當(dāng)然也會(huì)因國(guó)家不同而異。此外，我們繼續(xù)看好區(qū)內(nèi)的酒店物業(yè)，特別是三至四星級(jí)的商務(wù)酒店物業(yè)。”高博立補(bǔ)充說(shuō)，“我們看好韓國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及澳洲和日本的物業(yè)重新定位項(xiàng)目。另外，如果能在市場(chǎng)上找到盤源的話，新加坡和香港的成熟物業(yè)也是可取的選擇。”

至于亞太區(qū)前景，報(bào)告認(rèn)為，亞太區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)體在全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、前景持續(xù)不明朗，及緊縮貨幣政策后遺癥的影響下，投資氣氛逐漸冷卻。但由于預(yù)期中期而言收入將會(huì)上升，加上區(qū)內(nèi)貿(mào)易、旅游和資金流不斷增長(zhǎng)，該區(qū)正繼續(xù)保持上升動(dòng)力。

目前，多個(gè)不同的周期因素正在影響亞洲的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而周期的走勢(shì)可以急劇轉(zhuǎn)向，香港住宅交易活動(dòng)回升便是實(shí)證。鑒于全球環(huán)境不穩(wěn)定，市場(chǎng)氣氛將繼續(xù)波動(dòng)，商用物業(yè)的需求將受影響。幸而，受現(xiàn)行貸款情況的限制，供應(yīng)一直相對(duì)緊張。因此，領(lǐng)盛預(yù)期只有在供應(yīng)大幅增加并超過(guò)歷史平均水平，或市況波動(dòng)受市場(chǎng)氣氛突變的推動(dòng)下，租金才會(huì)下調(diào)。

提及區(qū)域重點(diǎn)，報(bào)告稱，雖然市場(chǎng)發(fā)展大致符合領(lǐng)盛于今年年初的預(yù)期，但領(lǐng)盛的房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略建議有少許改變︰

香港及新加坡方面，盡管租金收入下降，核心地區(qū)物業(yè)仍吸引投資者爭(zhēng)相競(jìng)逐，令優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)格居高不下。因此，香港和新加坡位于核心地區(qū)的辦公室和商鋪已證實(shí)難以覓得合適的入場(chǎng)價(jià)。應(yīng)密切留意這兩個(gè)市場(chǎng)中定價(jià)吸引的乙級(jí)寫(xiě)字樓的投資機(jī)會(huì)。

澳洲方面，風(fēng)險(xiǎn)資本的供應(yīng)仍然充裕，當(dāng)中以辦公室和住宅尤甚。我們也預(yù)期，比起入場(chǎng)價(jià)高和租金增長(zhǎng)預(yù)期極低的核心區(qū)域零售商鋪，管理不善的小區(qū)零售商鋪進(jìn)行重新定位可帶來(lái)更豐厚的回報(bào)。

日本方面，現(xiàn)代化物流設(shè)施仍具吸引力，但入場(chǎng)價(jià)上漲，而租金增長(zhǎng)預(yù)測(cè)不變，削弱了預(yù)期收益，惟收益仍然吸引。領(lǐng)盛認(rèn)為核心市場(chǎng)邊緣的乙級(jí)寫(xiě)字樓有可觀的潛在回報(bào)，能提供穩(wěn)定的收入，回報(bào)率與甲級(jí)寫(xiě)字樓比較亦有具吸引力的收益。

最后，中國(guó)方面，領(lǐng)盛對(duì)中國(guó)的策略性建議不變。報(bào)告稱，開(kāi)發(fā)商仍缺乏資金，形成住宅物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)資本投資機(jī)會(huì)，而位處重要地點(diǎn)并能產(chǎn)生收入的物流設(shè)施，回報(bào)亦具吸引力。