經(jīng)濟觀察報 記者  吳娓婷 實習記者 潘伊純 廣州報道 倫敦奧運期間，香港在讀博士Vincent在英國參加學術(shù)會議。
    Vincent在英國逗留兩個星期，整個旅程居住在高校學生宿舍。其中四個晚上以39英鎊/天住在倫敦市中心，其后在曼徹斯特、湖區(qū)、愛丁堡他都堅持選擇物美價廉的單間學生宿舍。
    英國的學生住宅是外包給運營商開發(fā)運營的，假期學校學生遷出，房間拿來出租給背包客。約200英鎊住一個禮拜的價格，比酒店便宜了不止一半。在奧運期間，學生住宅行情緊俏。
    有意思的是，這些學生住宅不僅受旅客歡迎，也受到投資機構(gòu)青睞。2011年英國自全球金融危機后大量開發(fā)學生住宅，至2014年，預(yù)計新增超過一萬個床位。總部位于英國的綜合地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯指出，學生住宅是一個正在逐漸發(fā)展成熟的市場，它在過去五年中表現(xiàn)良好，且年均總回報率優(yōu)于很多商業(yè)地產(chǎn)。
    結(jié)果是，該市場吸引了不少來自全球的投資資金。2011年，投資總額達到約21億英鎊。2012年，學生住宅市場預(yù)計投資額將超過20億英鎊。自2011年初以來，已錄得約80個主要的學生住宅交易，包括土地和房產(chǎn)投資交易，其中大約36%位于倫敦。
    英國經(jīng)濟在衰退，但英國留學市場被認為有強大競爭力。英國議會報告指出，更多學生開始在全球范圍內(nèi)就學，且到2025年，預(yù)計接受高等教育學生人數(shù)將增長一倍至2.52億。如果英國移民政策允許的話，英國教育機構(gòu)海外生源前景良好。而更多生源就意味著投資學生住宅是一項收益穩(wěn)定的買賣。
倫敦火熱
    奧運前夕，東倫敦、奧林匹克公園所在地Stratford，經(jīng)過城市修葺和交通軌道建設(shè)，該區(qū)成為新興發(fā)展區(qū)域。除了吸引了大型購物中心，專門開發(fā)和管理學生住宅的公司Unite也計劃在此增設(shè)951床位的住宅。
    據(jù)統(tǒng)計，在2012/2013學年，倫敦至少有18個特定用途學生宿舍（PBSH）計劃將完成和投入運營。為了在夏季奧運會的租賃期入市，大多宿舍如期完成建設(shè)。這些計劃包括6500個床位，主要集中在倫敦地鐵1區(qū)和2區(qū)。
    2區(qū)的另外3800個床位正在建設(shè)中，將在2013年和2014年完成。
    Unite在其網(wǎng)站顯眼位置提示：“London's going to be busy this summer（這個夏季，倫敦非常繁忙）”，希望在奧運旺季吸引旅客提前預(yù)訂房間。
    Vincent在5月份就預(yù)訂了倫敦市中心的學生公寓，到了6月，這些公寓價格達到60多英鎊一天。每天放出三四十個房間迅速訂滿。
    不過，與學生住宅供需兩旺相對應(yīng)的，是英國整體冷清的經(jīng)濟環(huán)境。奧運開幕前夕，英國國家統(tǒng)計局已向國民當頭澆了一盤冷水，公布當?shù)氐诙径菺DP收縮0.7%。這已經(jīng)是英國連續(xù)三季度錄得經(jīng)濟下滑，亦是當?shù)貞?zhàn)后最長的一次衰退。
    第一太平戴維斯研究部報告指出，在此經(jīng)濟衰退背景下，“倫敦特定用途學生住宅（PBSH）是少有的幾個得以持續(xù)開發(fā)活動的市場之一”，“該市場在全球金融危機后迅速復蘇，并表現(xiàn)出極強的吸引力”。現(xiàn)在正是收獲季節(jié)，單位交付率在2011至2012年間達到高峰。
    對于投資者來說，學生住宅成了亮點。來自全球的機構(gòu)投資者、保險公司和養(yǎng)老基金的資金在關(guān)注優(yōu)質(zhì)寫字樓、零售商鋪及住宅地產(chǎn)之余，也相中學生住宅這一低風險、收益穩(wěn)定的機會。投資者開始主動填補銀行控制放貸后留下的資金缺口，為Unite、iQ、Nido等學生住宅運營商提供貸款。資料顯示，英國投資機構(gòu)M&G、 L&G、 英國最大保險公司Aviva和美國AIG均已涉足這一領(lǐng)域。
    第一太平戴維斯認為，這是學生住宅投資的第一次真正嘗試，且很可能是收購待售學生住宅的第一步。
    2012年，預(yù)計學生住宅市場投資額將超過20億英鎊。截至2012年4月底，已有6億英鎊資產(chǎn)交易達成。余下的14億英鎊學生住宅項目在2012年第二季度達成交易，其中包括荷蘭養(yǎng)老基金PGGM購入的學生住宅（可容納26000位學生），以及國際私募黑石集團向圓山資本出售的Nido投資組合。
    事實上，2011年初以來，市場已錄得約80個主要的學生住宅交易，包括土地和房產(chǎn)投資交易，其中大約36%位于倫敦。由于教育市場基本不受經(jīng)濟衰退影響，對于投資有利，則投資總額飆升至約21億英鎊。
    過去16個月的交易中，70%的投資交易為在建或已建成項目。其余30%為已完成規(guī)劃的待建地塊，其中大多數(shù)位于羅素盟校所在的城鎮(zhèn)。
留學市場
    事實上，持續(xù)看好的留學市場。國際學生流動量在增加，預(yù)計學生在其國家以外居住的人數(shù)將從2010年的370萬增長到2025年的800萬。而英國以其優(yōu)質(zhì)教育成為全球留學生優(yōu)先選擇的求學地。
    20092010和2010/2011學年入學人數(shù)增加，已導致倫敦學生宿舍床位需求隨之大增，但住宿供應(yīng)仍不能滿足增長的需求。去年，倫敦的學生住宅租金大約增長了3%~5%。
    在過去五年，倫敦全日制學生人數(shù)平均每年額外增加9000人，目前總數(shù)已接近29萬人。交付率一直無法滿足源源不斷的學生住宅需求。倫敦教育市場的巨大吸引力，以及對私人租賃市場的旺盛需求，導致資本持續(xù)流入學生住宅市場。
    這個觀點在英國議會最近發(fā)布的報告《未來發(fā)展趨勢：2020年高等教育的全球趨勢和新機會》中得到響應(yīng)。該報告分析了50多個國家的經(jīng)濟，人口和教育趨勢，并提出了英國高等教育在未來十年將在全球范圍內(nèi)獲取機會。
    該報告強調(diào)，在未來十年內(nèi)預(yù)計近30000名國際學生將在英國讀大學，這一數(shù)字僅次于澳大利亞，且超過其高等教育市場的最大競爭對手美國。
    值得注意的是，非歐洲籍申請數(shù)增長10%，至2012年5月錄得5106人。但相反，來自歐盟國家的申請人數(shù)卻有所減少。但投資者、開發(fā)商和運營商依舊持樂觀態(tài)度，原因是非歐學生的居所構(gòu)成了學生住宅的第二大市場，且價值往往高于本土學生所居住宅，“非歐盟籍能支付更高昂的費用”。
    中國、印度兩國崛起的中產(chǎn)階級激發(fā)其留學生生源的增長。“他們中的很大一部分期望自己或小孩在體制健全的英語國家的國際高等學府接受教育，從而衍生出住宿需求”。
    在政府政策允許的前提下，這些人口增長和經(jīng)濟的基本調(diào)整，亦將促使重要生源地由地緣戰(zhàn)略比重較大的歐洲轉(zhuǎn)變?yōu)閬喼蕖⒅袞|和非洲。
    英國教育官方網(wǎng)站顯示，目前有超過 90000 名中國學生在英國求學，其中有超過70000 人就讀高等教育課程。
    與2009年相比，申請高等教育課程的人數(shù)在2011年增加了60％，中國學生的簽證通過率也從74％提高到96％。
    2011年，英國邊境管理局（UKBA）在中國發(fā)出了超過50000 個學生簽證，較2010 年增長近20％。這其中包括約95％的就讀學位課程的學生。