經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 陳文雅 在地方財政減收的形勢下，一張針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收清算網(wǎng)正在收緊。

根據(jù)財政部公布的數(shù)據(jù)，2012年1月-6月，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入下降，1月-6月契稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅同比分別下降9.9%和8.5%，比去年同期增速分別回落37.4個和27.9個百分點。

與此同時，1-6月土地增值稅實現(xiàn)收入1379.95億元，同比增長14.7%，比去年同期增速回落76.4個百分點。土地增值稅收入占稅收總收入的比重為2.5%。土地增值稅收入增速明顯回落的主要原因是房地產(chǎn)交易額萎縮。1-5月商品房銷售額同比下降9.1%，比去年同期增速回落27.2個百分點。

不但稅收增幅出現(xiàn)下滑，各地土地出讓金更是大幅下降。財政減收，各地除了加大推地力度，變相放松調(diào)控外，另一項重要的工作是對房地產(chǎn)行業(yè)重點加強(qiáng)了稅收征管。

今年5月，廣東省下發(fā)的一份文件顯示，今年一季度廣東省來自房地產(chǎn)業(yè)的稅收增速明顯下降，其中營業(yè)稅同比下降17%。“廣州、深圳下滑得最明顯，稅務(wù)局壓力很大。”一位知情人士透露，廣州稅務(wù)局因此選擇了165個房地產(chǎn)項目，深圳則選了120多個項目進(jìn)行稅收清算。

“房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)太重，主要是營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅三座大山。對京滬深穗幾個城市的房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果按照預(yù)征的稅率來算，稅額大概占銷售額的8%—12%，平均10%，但如果清算不打折扣的話，那稅額得相當(dāng)于銷售額的20%。但如果是星河灣這樣的項目，稅額就得占到銷售額的30%左右。”

據(jù)上述人士透露，以前清算都是光打雷不下雨，但今年以來，隨著各地財政減收局面顯化，清算面和力度越來越大。

“據(jù)了解，北京目前有6000多個項目達(dá)到清算條件，最近三年清算了4000多家，還有2000家沒清算，今年也將陸續(xù)清算。”上述人士說，本來一個房地產(chǎn)項目銷售額1億，如果按照預(yù)征稅率，交稅1000萬元，一清算就變成了2000萬元。

“目前來看調(diào)控不會放松，今年預(yù)計很多地方的稅收都可能完不成任務(wù)，稅務(wù)局壓力也很大，因此肯定會加強(qiáng)清算。”他說。

國務(wù)院參事室參事、中央財大稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓表示，土地增值稅如果從嚴(yán)征收，征上來的稅收能翻好幾倍也不一定。

今年上半年，湖南湘潭岳塘地稅強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅管理。截至6月底，累計入庫土地增值稅1005萬元，同比增收706.68萬元，增幅高達(dá)236.62%。

中國房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃網(wǎng)總裁李明俊表示，在今年從嚴(yán)監(jiān)管后，不少房地產(chǎn)企業(yè)找上門來，咨詢能不能通過避稅的方法節(jié)省點稅。

“這是一個趨勢，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，他們要交的稅比他們想象的要重，過去一般就是偷稅，這已經(jīng)成了定時炸彈，風(fēng)險很高，不少房產(chǎn)商最后因為這個進(jìn)去了。而如果從合理合法的角度，其中10%—30%是可以通過節(jié)稅手段進(jìn)行籌劃的。”

李明俊說，一個年銷售額30億元的房產(chǎn)公司，繳納4.5億元稅，10%就是4500萬了，節(jié)稅空間還是很大的。

今年，廣東省加大了土地增值稅清算力度，一家房地產(chǎn)企業(yè)上了清算名單，找到李明俊做納稅籌劃。這家房地產(chǎn)企業(yè)的某個房地產(chǎn)項目分一二期開發(fā)，一期均價5500元/平方米，二期均價9000元/平方米，成本只相差100元/平方米。按照清算規(guī)定，分期開發(fā)必須分期清算，而因為土地增值稅是超額累進(jìn)制，所以二期的稅負(fù)會比較高。

“這個時候項目已經(jīng)竣工了，做籌劃空間已經(jīng)很小，我們給想了辦法就是一二期裹在一起清算。”李明俊解釋說，因為對于分期是什么定義，國家沒有一個明確的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)改委有立項批文，規(guī)委有規(guī)劃許可證，銷售有預(yù)售許可證，稅務(wù)局有項目備案登記表。出于現(xiàn)金流考慮，開發(fā)商在拿規(guī)劃許可證的時候可能會傾向于分期辦證，因為分期辦就可以分期繳納平均成本約200—300元/平方米的政府規(guī)費，如果是1000畝地，假設(shè)可以蓋100多萬方的房子，那規(guī)費就得交兩三億，這就涉及資金安排問題。稅法原文只提到“以有關(guān)部門批準(zhǔn)的有關(guān)分期標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)”，但并沒有具體寫明是按照哪個“有關(guān)部門”的相關(guān)文件為準(zhǔn)。

李明俊說，廣州市曾經(jīng)發(fā)文，分期標(biāo)準(zhǔn)可以按照發(fā)改委立項批文為準(zhǔn)。于是他就以此為依據(jù)將一二期合在一起清算，將成本平均化，節(jié)省了3800萬元稅款。

一家房地產(chǎn)企業(yè)在找當(dāng)?shù)囟悇?wù)師事務(wù)所出具土地增值稅的鑒證報告時，稅務(wù)師發(fā)現(xiàn)該項目涉及的某拆遷單位是法人，該單位拿到拆遷款后沒有為其提供發(fā)票，因此認(rèn)為這項高達(dá)5000萬元的拆遷成本無法抵扣。李明俊發(fā)現(xiàn)，一份廣東省發(fā)的文件中提到，如果法人要交營業(yè)稅就需要提供發(fā)票，不交營業(yè)稅就可以不給發(fā)票。他以此為依據(jù)說服稅務(wù)所，由此，土地增值稅加企業(yè)所得稅兩項加起來節(jié)稅2700萬元。

還有一家房地產(chǎn)企業(yè)，由于按照土地增值稅相關(guān)清算規(guī)定，該項目銷售達(dá)85%以上，已達(dá)到清算條件，但當(dāng)時項目公司和建筑工程公司的工程決算還未進(jìn)行，建筑公司的有些發(fā)票還沒開，結(jié)算時工程實際支出5億，開了4億，還有1億元發(fā)票當(dāng)時尚未拿到，決算后才取得。稅務(wù)師事務(wù)所的稅務(wù)師認(rèn)為這張1億元的發(fā)票在結(jié)算日期之后才開出，無法抵扣成本。對此，李明俊找到稅法依據(jù)，提出收入三個月內(nèi)的發(fā)票都可入賬，為該公司扳回一局。“以前，開發(fā)商結(jié)工程款，都是能拖則拖，現(xiàn)在為了節(jié)稅，等到要結(jié)算了，實在拖不下去了，就給建筑商錢了。”李明俊說，按照規(guī)定，項目如果分成兩次清算，后續(xù)清算的15%的成本是按照前期總成本來抵扣，而不是按照后期成本來抵扣，因此建議開發(fā)商早點結(jié)清工程款，把成本盡量往前開，不要拖延，否則在稅收清算時可能會遇到成本難以抵扣的麻煩。