經(jīng)濟觀察報 記者 賈華杰 貴陽是最兇猛的限購令撞線者嗎？

只要買房，不同形式的補貼就會撲面而來，貴陽到底發(fā)生了什么？一位土生土長的貴陽某房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理稱：“就地產(chǎn)行業(yè)而言，貴陽是個‘鬼魅之地’。”

兩年前，北京當家國有房地產(chǎn)企業(yè)首開集團，在貴陽拿下1200畝土地，千畝級別如果放在北京，那算得上超級大盤，而在貴陽，首開的領(lǐng)導(dǎo)發(fā)現(xiàn)，他們只是小拇指級別而已。

花果園沖擊波

一直波瀾不驚的貴陽樓市面臨極大的考驗。中原地產(chǎn)研究報告指出，2012年上半年，貴陽市商品房成交均價4820元/平方米，成交均價環(huán)比減少891元/平方米。這一切皆因宏立城公司旗下的花果園項目。

貴陽的問題，在于供應(yīng)超大。而大盤風(fēng)潮，是從一個名為花果園的樓盤開始的。

花果園項目的建筑體量是1830萬平方米，是中國的超級大盤，這個樓盤由宏立城公司投資建設(shè)。

2012年3月，花果園推出五里沖片區(qū)，均價不足4000元/平方米，掀起了貴陽市購房熱潮，上半年該片區(qū)占據(jù)了貴陽總成交量的四成，直接拉低了樓市成交均價。

花果園更像一個“暴力建設(shè)”的城市，有一種把出城的高速公路變成了小區(qū)道路的感覺。

超級大盤要實現(xiàn)生存，需要走非常巨大的量，才能保證自身的資金安全。為此花果園雇傭了大約1萬名的銷售人員。上半年，花果園成交量超過了150萬平方米。

花果園這種低價跑量的行為，裹挾了甚至可以說綁架了這個市場上所有的開發(fā)商。這么做的話，導(dǎo)致中天未來方舟也這么做。因為如果他們不跟隨的話，所有的客戶就跑到花果園了。

激烈的競爭，需要新的購買力補充。

9月2日，在陪同黔西南州代表團考察花果園項目時，貴陽市長李再勇強調(diào)說，花果園項目對于貴安新區(qū)和二環(huán)四路城市帶具有重點戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢。

李再勇講這話時，貴陽的樓市新政已經(jīng)貴陽市委會議通過，只待公布。9月中旬，貴陽正式出臺了二十條的《關(guān)于推進保障性安居工程和棚戶區(qū)城中村改造及重點項目建設(shè)的若干措施（試行）》（下稱《措施》），規(guī)定“凡在我市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，根據(jù)本人意愿可持房屋所有權(quán)證或備案的購房合同在購房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制”。

一些人認為，這些政策的出臺挑戰(zhàn)了北京穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控措施的預(yù)期。

世紀城模式蝶變

貴陽的房地產(chǎn)開發(fā)的超級大盤模式，源于自2007年開始的金源世紀項目。

體量達到接近700萬平方米的金源世紀城，規(guī)劃居住人口12萬，現(xiàn)在儼然成為貴陽市撬動新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的一個支點。

當時世紀金源拿下這個5000多畝的項目，所有人都覺得不可思議，爛尾似乎成了其必然的命運，但是，世紀金源采用準現(xiàn)房和加地價的快速周轉(zhuǎn)方式?jīng)_擊了貴陽市場，“殺出了一條血路，不僅活下來了而且活得很好”。

一位貴陽市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說，政府忽然覺得這種模式可以復(fù)制。2009年，貴陽市政府決定拿出17塊超級地塊打包出售。也因此，現(xiàn)在我們在貴陽可以看到，體量1830萬平方米的花果園，而中鐵國際生態(tài)城更加“生猛”，總建筑面積2440萬平方米。

至此，貴陽房地產(chǎn)的超級大盤開始泛濫。據(jù)不完全統(tǒng)計，貴陽目前400萬平方米以上樓盤有14個，800萬以上有9個，1000萬平方米以上有6個，2000萬平方米以上1個。

一家貴陽房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理李先生對記者說，云南俊發(fā)地產(chǎn)剛在貴陽買了1000多畝地，體量也就200萬平方米。李先生說，你聽聽我的口氣，“也就”200萬平方米。

2010年，北京首開集團來到貴陽投的1200多畝，總建筑面積130萬平方米。“當時首開的一位老總來到貴陽，覺得自己的項目在貴陽算是大盤，在市場先看一圈，才知道1200畝的體量，只能算是一個小項目。你知道要是在北京有個60萬平方米項目，開發(fā)商就直接‘嗨翻了’”。

李先生說，實際上在貴陽開發(fā)商有一種被逼迫的感覺。因為“體量小”的樓盤也就意味著，很難在政府的統(tǒng)計報表和市場的排行榜中出現(xiàn)，難以吸引客戶。

從2007年開始到現(xiàn)在，貴陽樓市就在這種詭異的氣氛中持續(xù)演進著。

調(diào)控紅與黑

2009年，因為世紀城模式的成功，市場簽約量達到了800多萬平方米，一下子翻倍。貴陽原來的城市發(fā)展規(guī)劃是，城市向西。以后又實施“北拓、南延、西連、東擴”空間發(fā)展策略。

而出這個政策方針的時候，一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士就開玩笑說，它不一定能擴張成5個貴陽那么大，但它一定能賣出了5個貴陽的土地。

超級大盤頻現(xiàn)的背后，是一直伴隨著貴陽市政府的財政短缺問題。實際上，貴陽土地市場很多是把尚未拆遷的生地作為熟地來賣，等待開發(fā)商付完土地出讓金后，政府才開始動遷。很多時候，這些提前支付的土地出讓金并不會專款專用。政府也只有再賣出一塊土地時，才有動遷的資金。

據(jù)悉，首開在2010年買下的地塊，到現(xiàn)在還沒完全交給開發(fā)商。

在貴陽開發(fā)商看來，由于地處邊遠地區(qū)，貴陽在執(zhí)行樓市調(diào)控政策上，向來比較折中。

而所謂的限購政策對貴陽沒有什么影響，被稱為是溫柔一刀。一位市場研究者說，2011年，貴陽一環(huán)內(nèi)限購政策出臺的時候，我算了一下一環(huán)內(nèi)的七八個樓盤，剩余銷售房源只有178套，其他項目全在外面，可以說90%以上的房子都不限購。

貴陽房協(xié)的一位人士說，接下來貴陽房地產(chǎn)市場將面臨結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，到了交學(xué)費的時候了。

一位開發(fā)商對本報記者說，市長找開發(fā)商開會，動員大家參加秋季房交會，一個也不能缺席。

李先生表示，“貴陽市場上半年的去化量就超過去年全年，下半年行情不好，開發(fā)商都無意參加，平常都是9月份、10月份開秋季房交會，現(xiàn)在調(diào)整到11月份，也能算是冬季房展了。”

李先生說，實際上貴陽本地以及貴州各地州的購買力已經(jīng)嚴重透支了。10月初，中天城投已經(jīng)決定把售樓部開到重慶去。

10月11日，陰冷的貴陽街頭，遵義路上一個城中村入口，貼著一張貴陽首個軌道交通線的環(huán)評公告，項目總投資超過了130億元。顯然，貴陽市政府希望樓市在秋冬之際再火一把。