經(jīng)濟觀察報 記者 賈華杰 貴陽是最兇猛的限購令撞線者嗎?
只要買房,不同形式的補貼就會撲面而來,貴陽到底發(fā)生了什么?一位土生土長的貴陽某房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理稱:“就地產(chǎn)行業(yè)而言,貴陽是個‘鬼魅之地’。”
兩年前,北京當家國有房地產(chǎn)企業(yè)首開集團,在貴陽拿下1200畝土地,千畝級別如果放在北京,那算得上超級大盤,而在貴陽,首開的領(lǐng)導(dǎo)發(fā)現(xiàn),他們只是小拇指級別而已。
花果園沖擊波
一直波瀾不驚的貴陽樓市面臨極大的考驗。中原地產(chǎn)研究報告指出,2012年上半年,貴陽市商品房成交均價4820元/平方米,成交均價環(huán)比減少891元/平方米。這一切皆因宏立城公司旗下的花果園項目。
貴陽的問題,在于供應(yīng)超大。而大盤風(fēng)潮,是從一個名為花果園的樓盤開始的。
花果園項目的建筑體量是1830萬平方米,是中國的超級大盤,這個樓盤由宏立城公司投資建設(shè)。
2012年3月,花果園推出五里沖片區(qū),均價不足4000元/平方米,掀起了貴陽市購房熱潮,上半年該片區(qū)占據(jù)了貴陽總成交量的四成,直接拉低了樓市成交均價。
花果園更像一個“暴力建設(shè)”的城市,有一種把出城的高速公路變成了小區(qū)道路的感覺。
超級大盤要實現(xiàn)生存,需要走非常巨大的量,才能保證自身的資金安全。為此花果園雇傭了大約1萬名的銷售人員。上半年,花果園成交量超過了150萬平方米。
花果園這種低價跑量的行為,裹挾了甚至可以說綁架了這個市場上所有的開發(fā)商。這么做的話,導(dǎo)致中天未來方舟也這么做。因為如果他們不跟隨的話,所有的客戶就跑到花果園了。
激烈的競爭,需要新的購買力補充。
9月2日,在陪同黔西南州代表團考察花果園項目時,貴陽市長李再勇強調(diào)說,花果園項目對于貴安新區(qū)和二環(huán)四路城市帶具有重點戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢。
李再勇講這話時,貴陽的樓市新政已經(jīng)貴陽市委會議通過,只待公布。9月中旬,貴陽正式出臺了二十條的《關(guān)于推進保障性安居工程和棚戶區(qū)城中村改造及重點項目建設(shè)的若干措施(試行)》(下稱《措施》),規(guī)定“凡在我市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的,根據(jù)本人意愿可持房屋所有權(quán)證或備案的購房合同在購房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證,享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇,不受入住時間和購房面積的限制”。
一些人認為,這些政策的出臺挑戰(zhàn)了北京穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控措施的預(yù)期。
世紀城模式蝶變
貴陽的房地產(chǎn)開發(fā)的超級大盤模式,源于自2007年開始的金源世紀項目。
體量達到接近700萬平方米的金源世紀城,規(guī)劃居住人口12萬,現(xiàn)在儼然成為貴陽市撬動新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的一個支點。
當時世紀金源拿下這個5000多畝的項目,所有人都覺得不可思議,爛尾似乎成了其必然的命運,但是,世紀金源采用準現(xiàn)房和加地價的快速周轉(zhuǎn)方式?jīng)_擊了貴陽市場,“殺出了一條血路,不僅活下來了而且活得很好”。
一位貴陽市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說,政府忽然覺得這種模式可以復(fù)制。2009年,貴陽市政府決定拿出17塊超級地塊打包出售。也因此,現(xiàn)在我們在貴陽可以看到,體量1830萬平方米的花果園,而中鐵國際生態(tài)城更加“生猛”,總建筑面積2440萬平方米。
至此,貴陽房地產(chǎn)的超級大盤開始泛濫。據(jù)不完全統(tǒng)計,貴陽目前400萬平方米以上樓盤有14個,800萬以上有9個,1000萬平方米以上有6個,2000萬平方米以上1個。
一家貴陽房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理李先生對記者說,云南俊發(fā)地產(chǎn)剛在貴陽買了1000多畝地,體量也就200萬平方米。李先生說,你聽聽我的口氣,“也就”200萬平方米。
2010年,北京首開集團來到貴陽投的1200多畝,總建筑面積130萬平方米。“當時首開的一位老總來到貴陽,覺得自己的項目在貴陽算是大盤,在市場先看一圈,才知道1200畝的體量,只能算是一個小項目。你知道要是在北京有個60萬平方米項目,開發(fā)商就直接‘嗨翻了’”。
李先生說,實際上在貴陽開發(fā)商有一種被逼迫的感覺。因為“體量小”的樓盤也就意味著,很難在政府的統(tǒng)計報表和市場的排行榜中出現(xiàn),難以吸引客戶。
從2007年開始到現(xiàn)在,貴陽樓市就在這種詭異的氣氛中持續(xù)演進著。
調(diào)控紅與黑
2009年,因為世紀城模式的成功,市場簽約量達到了800多萬平方米,一下子翻倍。貴陽原來的城市發(fā)展規(guī)劃是,城市向西。以后又實施“北拓、南延、西連、東擴”空間發(fā)展策略。
而出這個政策方針的時候,一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士就開玩笑說,它不一定能擴張成5個貴陽那么大,但它一定能賣出了5個貴陽的土地。
超級大盤頻現(xiàn)的背后,是一直伴隨著貴陽市政府的財政短缺問題。實際上,貴陽土地市場很多是把尚未拆遷的生地作為熟地來賣,等待開發(fā)商付完土地出讓金后,政府才開始動遷。很多時候,這些提前支付的土地出讓金并不會專款專用。政府也只有再賣出一塊土地時,才有動遷的資金。
據(jù)悉,首開在2010年買下的地塊,到現(xiàn)在還沒完全交給開發(fā)商。
在貴陽開發(fā)商看來,由于地處邊遠地區(qū),貴陽在執(zhí)行樓市調(diào)控政策上,向來比較折中。
而所謂的限購政策對貴陽沒有什么影響,被稱為是溫柔一刀。一位市場研究者說,2011年,貴陽一環(huán)內(nèi)限購政策出臺的時候,我算了一下一環(huán)內(nèi)的七八個樓盤,剩余銷售房源只有178套,其他項目全在外面,可以說90%以上的房子都不限購。
貴陽房協(xié)的一位人士說,接下來貴陽房地產(chǎn)市場將面臨結(jié)構(gòu)性的調(diào)整,到了交學(xué)費的時候了。
一位開發(fā)商對本報記者說,市長找開發(fā)商開會,動員大家參加秋季房交會,一個也不能缺席。
李先生表示,“貴陽市場上半年的去化量就超過去年全年,下半年行情不好,開發(fā)商都無意參加,平常都是9月份、10月份開秋季房交會,現(xiàn)在調(diào)整到11月份,也能算是冬季房展了。”
李先生說,實際上貴陽本地以及貴州各地州的購買力已經(jīng)嚴重透支了。10月初,中天城投已經(jīng)決定把售樓部開到重慶去。
10月11日,陰冷的貴陽街頭,遵義路上一個城中村入口,貼著一張貴陽首個軌道交通線的環(huán)評公告,項目總投資超過了130億元。顯然,貴陽市政府希望樓市在秋冬之際再火一把。
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