經(jīng)濟觀察報 記者 陳哲 9月底，朗詩集團在常州接下了一單總建面28萬平方米的代建項目。這家擅長建造綠色住宅的開發(fā)商，首次嘗試大規(guī)模輸出綠色技術(shù)品牌。

涉水代建背后，是朗詩從單一的房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)向包括開發(fā)、養(yǎng)老地產(chǎn)、技術(shù)服務(wù)、節(jié)能改造等多元業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。而綠色科技建造技術(shù)，則是朗詩開枝散葉的重大支撐。

“我們的預判是，中國經(jīng)濟增速放緩，房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大拐點，一個企業(yè)必須提前做出調(diào)整，擁有差異化的產(chǎn)品技術(shù)和商業(yè)模式，才能在調(diào)整來臨時獲得足夠的準備。”朗詩集團董事長田明在接受本報采訪時如是說。

經(jīng)濟觀察報：朗詩不久前發(fā)布的“深綠”戰(zhàn)略，提出將朗詩科技公司獨立推向市場去發(fā)展，是出于什么樣的考慮，這個計劃如何幫助開發(fā)業(yè)務(wù)？

田明：你的理解跟我想的稍稍有所不同。我有一句話表達“深綠”戰(zhàn)略：把一家有綠色科技特色的房地產(chǎn)公司通過5—10年努力，逐步變成以綠建技術(shù)和能源技術(shù)為核心的，包括房產(chǎn)開發(fā)、養(yǎng)老、代建、科技技術(shù)的綠色集團。

科技公司的角色，在我們內(nèi)部管理層討論溝通時，也不是一下就達成統(tǒng)一的。我的想法，它是一個戰(zhàn)略支撐平臺，為旗下地產(chǎn)開發(fā)、養(yǎng)老、代建、技術(shù)咨詢服務(wù)、節(jié)能改造等經(jīng)營的需要，提供支持。雖然獨立出來，但是經(jīng)營部門不是它，它是后臺。

經(jīng)濟觀察報：也就是說，科技公司很大程度還是做朗詩自己的項目？

田明：準確地講，它不僅服務(wù)于朗詩集團內(nèi)部的關(guān)聯(lián)項目，同時也是包括代建、科技服務(wù)、節(jié)能改造等對外業(yè)務(wù)中核心的支撐。

過去我們一直對科技公司做不少的穩(wěn)定投入，比如建立和并購公司、招聘、培訓、研發(fā)，多年積累有了成果，現(xiàn)在科技公司已經(jīng)盈利了。今年我們還有一個考核指標，除關(guān)聯(lián)交易外，對外實現(xiàn)盈利。

經(jīng)濟觀察報：誰是朗詩科技輸出的目標客戶？

田明：在企業(yè)級別，直接是朗詩競爭對手的，我們不去支持。項目上構(gòu)成競爭關(guān)系，也不會合作。除此以外，地產(chǎn)商的項目都是我們的客戶。

其實我不認為開發(fā)商是我們最好的、唯一的客戶，比如說寫字樓、政府辦公樓、開發(fā)區(qū)辦公樓、醫(yī)院、養(yǎng)老院、酒店等都是很優(yōu)質(zhì)的客戶，這類公建項目能耗需求更大，朗詩做起來，示范效應和經(jīng)濟效益都會很大。

經(jīng)濟觀察報：從營收和利潤上，科技輸出板塊占比會大嗎？

田明：銷售收入上，科技業(yè)務(wù)跟地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)沒法比，但是利潤上的比例會逐漸拉上來。其實一個企業(yè)的終極目標不是規(guī)模，而是效益，股東價值最大化是最重要的。

經(jīng)濟觀察報：養(yǎng)老地產(chǎn)也是這次朗詩轉(zhuǎn)型中提出的重要概念，現(xiàn)在很多企業(yè)都在大手筆投資，你們準備怎么做？

田明：五年內(nèi)朗詩會做兩件事。第一步是將養(yǎng)老地產(chǎn)作為地產(chǎn)開發(fā)的一條新產(chǎn)品線，我們現(xiàn)在產(chǎn)品線有首次置業(yè)、首次改善有多次改善，有終極改善，還缺一個老年人的產(chǎn)品。實質(zhì)還是房地產(chǎn)開發(fā)，只不過是針對老年人需求，進行涉老型的規(guī)劃設(shè)計、建造、醫(yī)療等資源的整合配套。我們已經(jīng)在三個項目上試驗。

第二步我們要做完全的養(yǎng)老社區(qū)，可以是自己持有的，也可以是租賃的。我理解養(yǎng)老的核心競爭力，不在于產(chǎn)品打造，這只是錦上添花，最核心在于服務(wù)。

朗詩不想一下子就搞出大而全的養(yǎng)老社區(qū)，一下子搞太大有點藐視困難。所以戰(zhàn)略做得很堅決，但是操作上則很謹慎。

經(jīng)濟觀察報：最近有消息說你們簽下一個大體量的代建項目，為什么這次轉(zhuǎn)型一改原先專注綠色產(chǎn)品開發(fā)，業(yè)務(wù)維度更豐富？

田明：最近簽下的常州項目，算是朗詩第一個規(guī)模比較大的代建項目，總建面28萬平方米。代建屬于公司戰(zhàn)略級別的，朗詩很想把現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做好，逐步地由重轉(zhuǎn)輕。這跟對經(jīng)濟形勢的預判有關(guān)。

你可以看到有些經(jīng)濟體國家，比我們要走得更往前一點，他們企業(yè)的發(fā)展過程、經(jīng)驗，值得我們?nèi)パ芯俊Ｖ袊毡镜慕?jīng)濟發(fā)展模式比較接近，日本經(jīng)濟成長于上世紀50年代后期，戰(zhàn)后重建逐步走上政府投資、出口拉動的模式。1985年廣場協(xié)議后，日元升值，此后經(jīng)濟陷入麻煩，連續(xù)20年處于低位增長。日本的房地產(chǎn)也經(jīng)歷了資產(chǎn)價格的快速上升，當經(jīng)濟不能持續(xù)提供支撐時，泡沫就破滅了。

但是我們看到日本有些房地產(chǎn)公司，由于有差異化特色，包括產(chǎn)品技術(shù)、經(jīng)營模式，很好地抵御了經(jīng)濟停滯和房地產(chǎn)泡沫破裂。當總的需求下滑時，那一部分差異化產(chǎn)品還有需求。另外業(yè)務(wù)模式有代建、有定制，你看日本普通老百姓的民居，集中公寓是少量的，大量的還是獨棟，都是老百姓委托給大的商業(yè)機構(gòu)來做。

房地產(chǎn)大發(fā)展時，很多企業(yè)是不愿做這些業(yè)務(wù)的。但是當整個經(jīng)濟發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)、城市化進程經(jīng)歷拐點后，房地產(chǎn)整體需求發(fā)生逆轉(zhuǎn)，傳統(tǒng)的項目賣不動了，很多之前看起來很強大的開發(fā)商，實力被嚴重削弱或被破產(chǎn)兼并。而那些有技術(shù)特色的、有產(chǎn)品差異化、有經(jīng)營特點的，大發(fā)展時期不那么被關(guān)注，這時候新業(yè)務(wù)的利潤有效地補償了傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的虧損。積水公司、大和公司就是其中的佼佼者。

他們昨天發(fā)生的事，正是我們今天發(fā)生的，他們的今天，可能也是對我們明天很好的借鑒。

經(jīng)濟觀察報：似乎還有不少人認為，雖然最近房產(chǎn)開發(fā)有所放緩，但依然有很大空間的城市化，仍會給開發(fā)商帶來很多機會。

田明：中國的城市化會走出跟別人同樣的軌跡嗎？我看不一定。人家可能到65%、70%才出現(xiàn)拐點，但中國會不會早一些呢？另外，理論上的設(shè)想跟現(xiàn)實有時差距非常大。我個人感覺，中國距離高速增長到平穩(wěn)增長的時間，已經(jīng)非常接近了。這是朗詩采取新戰(zhàn)略的主要原因。

經(jīng)濟觀察報：今年上半年，朗詩在土地市場基本是蟄伏狀態(tài)，最近幾個月卻接連拿了5塊地，投資額在公司銷售收入上的比例還是挺大的，你認為現(xiàn)在是合適的投資窗口？

田明：對房企而言，地是原料，拿了地才能生產(chǎn)。從供應上看，整體而言，地方政府推地意愿比較強，供應比較充分。購買方，海外的資本，包括一些主業(yè)非地產(chǎn)的公司，參與國內(nèi)房產(chǎn)領(lǐng)域積極性已經(jīng)不如以前。而房地產(chǎn)行業(yè)本身，經(jīng)過連續(xù)的調(diào)控，房企對土地的購買能力整體也在下降。就總的供求關(guān)系而言，適合你去買原料。

我們倒不是想未來形勢多好，其實沒有改變對未來的預期。

我們現(xiàn)金流不錯，一直有一定比例的錢放在賬上。朗詩賬上有20個億是常態(tài)，這個錢不投資，是為了安全付出的必要的代價。

經(jīng)濟觀察報：你會不會太悲觀？現(xiàn)在時點看，這輪史上最嚴重的調(diào)控，似乎也不過如此。

田明：最嚴厲的，根本沒到。真正嚴厲的不是這樣，不是政策，政策可能只是一根稻草，嚴厲的是經(jīng)濟規(guī)律。經(jīng)濟發(fā)展慢下來，基本面發(fā)生變化的時候，還需要這么多地產(chǎn)商么，要這么多供應干什么？

我不是個悲觀的人，但是，你看地震、海嘯每次傷亡都很大，關(guān)鍵在于你不知道什么時候來。在不可預測的情況下，企業(yè)怎么辦？既不能躲到山上餓死，也不能不防患。

經(jīng)常有人跟我說，強者恒強，希望我們發(fā)展快一點。可是我認為，企業(yè)最好的速度，就是不要死的速度。當你經(jīng)歷一些小概率嚴重危機時，強者恒強是不成立的，可能死得更快，因為人們經(jīng)常把“強”和“大”畫上等號。

不同的生態(tài)環(huán)境，會有不同優(yōu)勢的物種。前十年，經(jīng)濟高速增長，房地產(chǎn)需求很旺，市場劃出來一條斜率很高的曲線。那些膽大的，實施了非常激進的策略，現(xiàn)在擴張得很大，因為賭對了。但是今后，進入起起伏伏的、甚至向下的市場，難道還一定是他們?nèi)賳幔?/p>

所以我認為環(huán)境是決定性的，企業(yè)家應該對這個事情有預判。如果環(huán)境不支持還大踏步發(fā)展，那只能是積累風險。