經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 龐磊 朱娜/文 近年來，中國(guó)大陸現(xiàn)金大量流入澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)，澳大利亞的媒體也充斥著有關(guān)富裕的中國(guó)人來澳購(gòu)置地標(biāo)物業(yè)的報(bào)道。

今年4月，白馬廣告集團(tuán)董事長(zhǎng)韓子偉代表其公司以1200萬澳元購(gòu)買了林德曼熱帶島嶼。在9月，兩家中國(guó)企業(yè)支付6850萬澳元收購(gòu)了位于昆士蘭州黃金海岸的范思（Palazzo Versace）豪華酒店。在悉尼的中心商業(yè)區(qū)，一個(gè)即將建成的240套公寓的建筑工地最近也以4000萬澳元的價(jià)格出售給一位北京房地產(chǎn)開發(fā)商。

在澳洲全國(guó)各地，來自中國(guó)大陸和香港的有錢買家已經(jīng)購(gòu)買了高爾夫球場(chǎng)、購(gòu)物中心、豪華住宅和公寓。在北部的昆士蘭州，據(jù)報(bào)道，中國(guó)買家在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的投資自2008年以來翻了三番，超越日本成為該州最大的外國(guó)房地產(chǎn)投資者。

 在今年年初，《澳大利亞人》的一篇報(bào)道指出，該州所有在房地產(chǎn)方面的外商投資中有近三分之一都是來自中國(guó)，黃金海岸海外銷售占40%，布里斯班占35%。

 據(jù)稱，中國(guó)公民也在墨爾本、悉尼和布里斯班等地?fù)屬?gòu)新建的公寓。據(jù)某著名澳大利亞房地產(chǎn)開發(fā)商稱，在今年某階段，他所售出的多達(dá)80％的新建公寓都賣給了中國(guó)買家。

  澳洲最大開發(fā)商Meriton集團(tuán)的創(chuàng)始人哈里·特里古波夫（Harry Triguboff） 指出，中國(guó)人投資住宅物業(yè)的方式不同于大多數(shù)澳大利亞人：他們組團(tuán)而來，購(gòu)買期房，并且付錢毫不猶豫。那么，是什么吸引了這新一波的中國(guó)投資者？

也許北京師范大學(xué)教授董藩的一番玩笑話可以給出些答案。當(dāng)新的諾貝爾文學(xué)獎(jiǎng)得主莫言表示，他準(zhǔn)備用諾貝爾獎(jiǎng)金在北京買房，董藩建議莫言可能在澳大利亞買房會(huì)更好。因?yàn)椴粌H能避免山東戶口在北京購(gòu)房受限的問題，另外由于中國(guó)和澳大利亞的首付條件不同，用獎(jiǎng)金做首付，在北京只能買2500萬元人民幣的房子，如在澳洲，可買7500萬元人民幣的豪宅。

除了較低的首付（通常約10％），澳大利亞吸引中國(guó)投資者的還有較低的利率，永久產(chǎn)權(quán)而非中國(guó)存在的70年產(chǎn)權(quán)，以及更安全的法律和監(jiān)管環(huán)境。

 盡管澳大利亞不提供任何形式的簽證給選擇投資于該國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的外國(guó)人，但一些不良商家都在試圖吸引中國(guó)的“移民市場(chǎng)”。一些中介推銷買房是“穩(wěn)移民”，并宣揚(yáng)澳大利亞的生活方式的種種好處。

在今年4月在北京舉行的國(guó)際房地產(chǎn)交易會(huì)上，來自澳大利亞公司的展位試圖通過強(qiáng)調(diào)移民的好處來吸引中國(guó)的投資者。

 據(jù)澳大利亞《悉尼先驅(qū)晨報(bào)》報(bào)道，一個(gè)推銷澳大利亞東海岸房地產(chǎn)的展位，大肆鼓吹：“投資地產(chǎn)，快速移民”；另一房產(chǎn)發(fā)展商展位的廣告牌上則寫著 “購(gòu)買澳洲房地產(chǎn)，免費(fèi)移民”。

雖然賣方可能在使用一些不正當(dāng)?shù)氖侄挝顿Y，但澳大利亞教育體系和生活方式的吸引力，也許中國(guó)地產(chǎn)大亨許榮茂和上海仲盛集團(tuán)創(chuàng)始人及董事長(zhǎng)葉立培可以證明，兩人都擁有澳洲身份，他們的孩子也都在澳洲接受教育。早在近期各種引人注目的關(guān)于中國(guó)財(cái)富流入澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的案例出來前，他們就已選擇去澳大利亞投資，在澳的投資幫助他們獲得了投資回中國(guó)新生房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富。

除了澳大利亞的拉動(dòng)因素外，另一個(gè)要考慮到的因素是鼓勵(lì)中國(guó)買家投資海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)因素。伴隨著中國(guó)2008年4萬億刺激計(jì)劃而來的流動(dòng)性和銀行貸款劇增，以及隨后推出的旨在冷卻中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的政策措施，限制了國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，促使許多富裕的中國(guó)人向國(guó)外尋找投資機(jī)會(huì)。 

 許多澳大利亞的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)注意到，在金融危機(jī)之后中國(guó)的投資顯著增加。除了高凈值的個(gè)人，中國(guó)企業(yè)和房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)也紛紛投資澳大利亞房地產(chǎn)。盛世地產(chǎn)集團(tuán)在墨爾本投建喜來登酒店；中國(guó)光大集團(tuán)在墨爾本里亞托大樓設(shè)有辦事處，并在那里有大量金錢的投資。另一個(gè)中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)，香港恒茂集團(tuán)中國(guó)江西南昌附屬公司茂房地產(chǎn)正計(jì)劃在墨爾本推出350套新公寓。

中國(guó)人出手大方

澳大利亞外國(guó)投資審查委員會(huì)（FIRB）的數(shù)據(jù)顯示，2010-2011財(cái)年，在1770億澳元的外商投資中，有420億澳元投資于房地產(chǎn)——這個(gè)數(shù)額中，商業(yè)和住宅房地產(chǎn)的投資各占一半。然而，在2010-2011年期間收到的9771份房地產(chǎn)投資申請(qǐng)中，9556份申請(qǐng)是購(gòu)買住宅房產(chǎn)的。根據(jù)相同的數(shù)據(jù)，中國(guó)目前是排在英國(guó)后在澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)的第二大海外買家，中國(guó)買家投資占了40.9億澳元，超過美國(guó)買家在澳置業(yè)的34億澳元。

善變的購(gòu)房政策

 盡管中國(guó)大陸在澳大利亞的房產(chǎn)投資突然增加，但是潛在的購(gòu)房者應(yīng)該了解一下澳大利亞對(duì)中國(guó)買家和所有國(guó)外購(gòu)房者的限制條件。要了解當(dāng)前的規(guī)定，我們需要來看看自2008年以來已發(fā)生的一些政策變化。

臨近2008年底，當(dāng)世界各國(guó)在竭力應(yīng)付全球金融危機(jī)的影響時(shí)，澳大利亞政府宣布對(duì)持12個(gè)月臨時(shí)簽證的海外人士放松購(gòu)房限制。為了阻止該國(guó)房?jī)r(jià)暴跌，在2009年4月，澳政府推出了新的規(guī)定，對(duì)于在澳臨時(shí)居留者如在澳讀書的海外學(xué)生和在澳工作的海外人士，在購(gòu)置澳洲房地產(chǎn)之前，可以不必告知相關(guān)部門。這次政策的變化還包括提高留學(xué)生買房的房產(chǎn)總價(jià)不超過30萬澳元的價(jià)位上限。

大約在同一時(shí)間，澳政府也取消了在建的新房屋可以出售給外國(guó)買家的數(shù)量上限。2009年以前，地產(chǎn)開發(fā)商所建房屋不超過50%允許銷售給海外買家，現(xiàn)在這項(xiàng)規(guī)定被取消，如果他們?cè)敢猓麄兛梢猿鍪鬯械姆课萁o海外買家。

 然而，由于政府應(yīng)急措施的實(shí)施，以及低利率和對(duì)首次購(gòu)房者的特別補(bǔ)貼開始生效，房?jī)r(jià)開始迅速上升，這種外國(guó)買家推高了房?jī)r(jià)的看法開始形成。

到2010年3月，墨爾本的房?jī)r(jià)已經(jīng)同期上漲了30％，不少市民認(rèn)為，房?jī)r(jià)的推漲，中國(guó)買家起到相當(dāng)大的作用。許多人抱怨，當(dāng)局沒能正確執(zhí)行或監(jiān)督適用于外國(guó)房產(chǎn)購(gòu)買的法規(guī)，激起了對(duì)外國(guó)買家在澳違法購(gòu)房的懷疑。

為了應(yīng)對(duì)越來越大的壓力，澳洲政府改變其先前的決定，在2010年4月，再次要求在澳臨時(shí)居留者，在購(gòu)置澳洲房地產(chǎn)之前，必須先向澳洲的相關(guān)部門提出申請(qǐng)。

目前，海外人士只能從開發(fā)商手里買新房。臨時(shí)居民可以購(gòu)買已建的住房，但他們要向相關(guān)部門提出申請(qǐng)，并且如果臨時(shí)居民離開澳大利亞時(shí)，他們會(huì)被要求出售他們?cè)诎闹薜奈飿I(yè)。

值得購(gòu)買嗎？

 從2011年第二季度至2012年6月澳洲8大城市的平均房?jī)r(jià)都下降了，在這種情況下，一個(gè)有足夠閑資的中國(guó)投資者要在澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)賭一把是不是明智的做法？（墨爾本的平均房?jī)r(jià)大約在53.5萬澳元或約350萬人民幣）

許多分析人士認(rèn)為，與歷史水平相比，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)被高估，與其他發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體不同的是，自2008年的金融危機(jī)重創(chuàng)以來，澳大利亞房?jī)r(jià)一直沒有大的持續(xù)下跌。

同時(shí)買家也需要考慮到澳大利亞的當(dāng)?shù)卣笏麄兠磕曛Ц段飿I(yè)稅或土地稅，其金額將根據(jù)土地價(jià)值和司法管轄區(qū)而有所不同。

那些考慮要購(gòu)買澳大利亞房產(chǎn)的人也應(yīng)該知道，當(dāng)他們賣出房子時(shí)，任何從賣房所得的利潤(rùn)也將被征稅。中國(guó)的投資者也必須把澳大利亞貨幣的波動(dòng)可能對(duì)他們的投資帶來影響的因素考慮進(jìn)去。澳大利亞統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，在2008年11月到2012年6月間，澳元兌美元升值50％以上。 

  即便如此，鑒于澳大利亞央行本月初再次降息，不少業(yè)內(nèi)人士分析預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)將開始再次上升，因?yàn)樵絹碓蕉嗟馁?gòu)房者將趁低于平均利率之機(jī)重返房地產(chǎn)市場(chǎng)