經(jīng)濟觀察報 記者 周亞霖/文 英國,已經(jīng)逐步成為繼美國、加拿大、澳大利亞之后中國人海外置業(yè)的新熱點。
按照英國房地產(chǎn)公司邦瑞地產(chǎn)的統(tǒng)計,在他們的物業(yè)里,有10%的購買者來自中國大陸,他們的物業(yè)有31%是賣給亞洲人,也就意味著每三個亞洲人購房,必然有一個來自中國大陸,而在過去,買英國房子的中國人多來自香港。
英國房價穩(wěn)定,同時投資回報率高,從而使得有相當多的境外投資人士將英國的房子出租獲益。同時,市場人士認為,即便不考慮房價漲跌的因素,和數(shù)年前相比,用人民幣買房,因為匯率的原因,等于打了一個很大的折扣。所以這幾年,有國際化眼光的人開始把購房投向了英國。按照公開資料,在2007年年底時人民幣對英鎊匯率中間價高達14.5807元,而2012年10月18日,1英鎊能兌換10.0863元人民幣。
限購之后
Villable.com緯寶網(wǎng)的業(yè)務(wù)之一就是幫助中國人在英國買房子。其總裁黃樹成多年前就發(fā)現(xiàn)很多中國人在英國讀書,大量求學者有租房、買房的需求。于是,黃樹成在上海物色英國的合作伙伴,來出租和銷售英國劍橋郡的房子,其后,逐步又到了倫敦。在他銷售的物業(yè)介紹中,有很多來自劍橋郡的房子,其中有一個房屋,地段是 Rusts Avenue,售價是185000英鎊,每個月的租金是950英鎊,簡單計算下,投資回報率是6.1%。黃樹成介紹說:通常學院區(qū)的投資回報率在5%-6%。
黃樹成的客戶很多是高級白領(lǐng),夫妻倆在國內(nèi)有自有住房,一個月有數(shù)萬元的收入,打算把孩子送到英國去上大學或者子女已經(jīng)在英國上學。這些家庭很多是來自北京、上海、廣州、深圳。黃樹成說,假如花100多萬人民幣買個房子,學區(qū)房的房價一般是6年能翻一倍。投資的家庭讀了幾年書,房價也漲了不少,能補貼很多的學費,又省了房租。而且英國租房很貴,幾年下來,房租可能都可以買個房子。所以如果家里有100多萬存款的家庭會考慮買個房子。這是黃樹成的主要的客戶來源。
黃樹成發(fā)現(xiàn),他的客戶中也有四成左右是和教育無關(guān),純粹就是在英國投資的。因為限購,很多人沒辦法在中國買房投資,股市又不容易操作,所以很多人跑到國外買房子。他的海外網(wǎng)點有加拿大和英國。單從英國的業(yè)務(wù)看,從2011年中國限購之后,去英國購房的業(yè)務(wù)量增長了30%左右,去加拿大的業(yè)務(wù)量則增長得更快。
匯率
邦瑞地產(chǎn)的中國區(qū)總裁白兮認為,這幾年,投資海外的熱點在逐漸從美國向英國轉(zhuǎn)移,最重要的因素就是和多年前比,人民幣相比英鎊變得值錢,買房等于打了一個7折。今年10月,這家公司來到中國開辦了代表處,在這之前,也有很多英國公司來中國推薦項目,或者委托大代理行來銷售項目,但鮮有英國的地產(chǎn)公司直接在中國設(shè)立分支機構(gòu)。白兮介紹說:這是他們海外分支機構(gòu)中的第一站。市場人士認為,對于相對保守的英國人而言,一家地產(chǎn)商在海外設(shè)立分支機構(gòu)在他們眼中會是非常大膽的行為,況且還選擇了中國作為首站。這些舉動顯然是經(jīng)過深思熟慮的。
白兮告訴記者:“我們最近在英國有一個項目,600多套房子,75%的人是來自中國的購買者。”白兮認為,宏觀調(diào)控之后,中國的投資者和開發(fā)商都必須走出去,單純依靠概念化的產(chǎn)品轉(zhuǎn)型,是很難成功的。
國內(nèi)購房投資回報率低
buyukhouse.com是一家英國的網(wǎng)站,客戶來自英國和中國。網(wǎng)站的CEO王艷波多年前移民到英國。她告訴記者,1年前,她打算向中國市場銷售房屋,單是其移民前在家鄉(xiāng)的朋友就有10位有購買其樓盤的意向。重要的原因就是國內(nèi)房價太高,租金低,投資回報率遠遠低于英國。王艷波認為,英國買一個房,等于在中國買一個鋪,16年就收回投資的商鋪在中國已經(jīng)少之又少,但是在英國購買房產(chǎn)卻可以達到這樣的回報。
而在出國之前,王艷波是國內(nèi)一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的合伙人。她提及的一處房產(chǎn)位于約克郡南部。在這里,70萬-80萬元人民幣就可以買到一個前后花園的別墅,出租的價值接近每年5萬人民幣。而在中國的絕大部分城市,房屋出租的投資回報率可能不到2%。
導致英國出租收益比較高的一個重要原因,就是供需比。據(jù)王艷波介紹,英國人口持續(xù)增長很多年,尤其是獨身和小型家庭的增加,包括更多人選擇晚婚、獨居時間延長;離婚和分居人口增加;人們壽命延長;來自歐盟其他國家的移民,例如2004年以后大量的波蘭人到達英國。同時,盡管英國每年需要保障超過24萬套新房的供應(yīng),但這個目標已經(jīng)很多年沒有達到。在過去的最近三年,每年僅僅有9萬到13萬個新房供應(yīng)。英國是歐洲唯一一個每年人口都在增長的國家。
王艷波說,英國人平均買房年齡是37歲,在這之前,他們大多選擇租房。
除了投資回報率高,英國投資不動產(chǎn)的一個優(yōu)點就是稅費較低。王艷波稱,只有售價超過15萬英鎊的房子,政府才會征收1%的契稅。而超過了25萬英鎊,就征收2%的契稅。而如果房子空置,房東要繳納地方政府稅,如果房屋是住的狀態(tài),那就要住客(如果是出租的,就向租客征收)征收地方政府稅,一年大約1000英鎊。如果房屋出租或者出售有收入的話,政府要征收收入環(huán)節(jié)的稅,但如果是外國人買的房子,沒消耗當?shù)氐馁Y源,只要每年填寫投資稅免稅證明,就可以免繳了
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