經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡芳潔/文  與中國(guó)相當(dāng)接近的地理位置、中文被普遍使用以及良好的教育資源和社會(huì)管理秩序等，使得新加坡對(duì)于中國(guó)買(mǎi)家而言，是一個(gè)極具吸引力的目的地。

    因?yàn)楸姸嗤鈬?guó)買(mǎi)房者的到來(lái)，新加坡政府開(kāi)始采取管制措施，2011年12月，在新加坡買(mǎi)房的外國(guó)購(gòu)買(mǎi)者，需要繳納總房?jī)r(jià)10%的額外買(mǎi)方印花稅。

    即便如此，依然沒(méi)有影響中國(guó)人成為新加坡最主要境外購(gòu)買(mǎi)人群的現(xiàn)狀，根據(jù)遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，今年1-8月，中國(guó)人占新加坡外國(guó)買(mǎi)房者的24%，僅次于馬來(lái)西亞的36%。

自由市場(chǎng)

    新加坡是一個(gè)房屋保障體系非常完備的國(guó)家，保障房市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)嚴(yán)格區(qū)分，大部分新加坡人，居住在政府修建的組屋中。國(guó)民的基本住房需求得到保障，商品房市場(chǎng)相當(dāng)開(kāi)放，成為外國(guó)購(gòu)買(mǎi)者自由進(jìn)出的“樂(lè)園”。

    新加坡遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)北京辦事處咨詢(xún)部總經(jīng)理張雅妮對(duì)本報(bào)表示，外國(guó)人在新加坡購(gòu)買(mǎi)商品房沒(méi)有任何特殊要求，購(gòu)房者本人只要年滿21周歲即可。

    外國(guó)購(gòu)房者也能夠從新加坡的銀行申請(qǐng)到房屋貸款。此前，外國(guó)購(gòu)買(mǎi)者最高可以申請(qǐng)到房屋總額80%的銀行貸款，盡管目前銀行開(kāi)始收緊這一比例，但外國(guó)購(gòu)買(mǎi)者在新加坡購(gòu)買(mǎi)第一套房，仍然可以申請(qǐng)到60%-70%的貸款；購(gòu)買(mǎi)第二套房，可以申請(qǐng)到的貸款比例是40%-60%。具體貸款成數(shù)，要看購(gòu)房者自身的情況，包括年齡、貸款年限等因素。

    “在新加坡買(mǎi)房，政策很友好，銀行不排外，也認(rèn)可中國(guó)大陸的收入證明。”廣東東方金源律師事務(wù)所金焰律師說(shuō)。

    去年6月，金焰幫一位客戶(hù)在新加坡購(gòu)買(mǎi)了一處房產(chǎn)，是一套二手房，面積127平方米，總價(jià)85萬(wàn)新幣（折合成人民幣約為428萬(wàn)元）。當(dāng)時(shí)，這位買(mǎi)房者只付了兩成首付，剩余80%申請(qǐng)銀行貸款，貸款年利率約為1%。

    新加坡二手房買(mǎi)賣(mài)的一般流程是，先找中介，買(mǎi)賣(mài)雙方各自委托自己的中介，達(dá)成交易后和賣(mài)家律師簽署合同，簽字后再找銀行評(píng)估以判斷給購(gòu)房者幾成貸款。過(guò)戶(hù)手續(xù)也全權(quán)委托律師辦理。金焰的團(tuán)隊(duì)在幫助客戶(hù)買(mǎi)這套二手房的過(guò)程中，從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)賣(mài)家。

    “買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)是英語(yǔ)的，其中沒(méi)有規(guī)定違約條款。新加坡不可能出現(xiàn)反價(jià)、不賣(mài)房子的情況。”金焰表示，新加坡二手房交易流程很簡(jiǎn)單，雖然也要到國(guó)土部門(mén)辦手續(xù)，但是基本上全權(quán)委托律師去辦，就能完成交易。

    因?yàn)樵谛录悠聦W(xué)習(xí)、工作的外國(guó)人很多，租賃市場(chǎng)非常活躍，房屋租金也較高。金焰幫客戶(hù)買(mǎi)到的這房子，如果用于出租，租金約為3500新幣/月，年租金收入為4.2萬(wàn)新幣，按租金收入比總房?jī)r(jià)簡(jiǎn)單計(jì)算，年回報(bào)率約為5%。

    考慮到首付只有兩成，而貸款利率只有約1%，以首付17萬(wàn)新幣的投入來(lái)計(jì)算，投資回報(bào)率則高達(dá)20%左右。這還是在不考慮房?jī)r(jià)漲幅的情況下。

    不過(guò)，現(xiàn)在情況正在發(fā)生變化。去年底，新加坡政府頒布新的政策，外國(guó)購(gòu)買(mǎi)者需要繳納總房?jī)r(jià)10%的額外買(mǎi)方印花稅，使得外國(guó)購(gòu)買(mǎi)者所要繳納的印花稅總額達(dá)到13%，此外，現(xiàn)在外國(guó)購(gòu)房者，已經(jīng)不能獲得高達(dá)80%的貸款成數(shù)，而貸款年利率也普遍為1.2%-1.5%。

    同時(shí)，新加坡的商品房?jī)r(jià)格，與北京相比并不便宜，而是相當(dāng)昂貴。

    盡管如此，新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在吸引眾多中國(guó)人前往，今年1-8月的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人占據(jù)新加坡外國(guó)買(mǎi)家總量中的四分之一。

區(qū)別

    金焰表示，新加坡二手房?jī)r(jià)格折合成人民幣普遍約為4萬(wàn)元-6萬(wàn)元/平方米，而3萬(wàn)多元/平方米的房子非常少，一手新房的價(jià)格則更為昂貴，尤其在中國(guó)國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新加坡新房，信息的全面性、可挑選的房源都有限。

    張雅妮也表示，新加坡一手新房的價(jià)格，從5萬(wàn)元左右/平方米，到30多萬(wàn)元/平方米不等。

    不過(guò)，新加坡的商品房，全部是精裝修房屋，沒(méi)有毛坯房，也不存在國(guó)內(nèi)的建筑面積一說(shuō)，所售面積，都是套內(nèi)使用面積。此外，新加坡商品房的購(gòu)買(mǎi)、付款程序，和國(guó)內(nèi)也有很大的區(qū)別。

    以國(guó)內(nèi)交易最為普遍的新房期房為例，在新加坡購(gòu)買(mǎi)一套新房期房，買(mǎi)家向開(kāi)發(fā)商支付總房?jī)r(jià)的5%，作為定金，開(kāi)發(fā)商收到定金以后，授予買(mǎi)家優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

    買(mǎi)家在獲得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以后，需要在八周之內(nèi)向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房總價(jià)的20%（扣除5%的定金，還需要另繳15%）。獲得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之后，買(mǎi)家就需要聘請(qǐng)一個(gè)代理律師，辦理此后的一系列購(gòu)房手續(xù)。

    此后，剩余的房款，無(wú)論是由購(gòu)房者自己支付，還是申請(qǐng)貸款由銀行支付，付款流程都是一樣，并不是像國(guó)內(nèi)，一次性支付給開(kāi)發(fā)商，而是按工程進(jìn)度付款。例如，在地基工程完成以后，支付10%；鋼筋混凝土構(gòu)架完成以后，支付10%；公寓單元磚墻完成以后，支付5%等等。最后一次付款，是在開(kāi)發(fā)商獲得法定完工證書(shū)后，支付15%。

    開(kāi)發(fā)商獲得的購(gòu)房款以及為建筑該房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有貸款，必須存入一個(gè)專(zhuān)門(mén)的賬戶(hù)中，其中的資金，只能由開(kāi)發(fā)商提取用于相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠如期完工，降低購(gòu)買(mǎi)期房的風(fēng)險(xiǎn)。

    “在新加坡，房屋的租金回報(bào)率一般為3%-5%。”張雅妮表示，這是以年租金比總房?jī)r(jià)計(jì)算得來(lái)。

    如果是首付，加銀行貸款，所得到的回報(bào)率會(huì)高于這個(gè)數(shù)字。總體而言，新加坡出租房屋的回報(bào)率遠(yuǎn)高于內(nèi)地，其中很重要的一個(gè)原因在于房貸利率低。

    張雅妮表示，去新加坡買(mǎi)房的客戶(hù)中，主要有幾類(lèi)人群，一是為了孩子去新加坡上學(xué)，買(mǎi)房子住；二是海外投資；三是移民。其中，為了子女教育而去新加坡買(mǎi)房的人，是主要的人群，占據(jù)了約40%的比例。

    此外，在新加坡，所有的房屋都需要征收房產(chǎn)稅，在新加坡被稱(chēng)為物業(yè)稅，物業(yè)稅的計(jì)算方法比較特別，是按照房屋年值來(lái)征收，而這個(gè)年值，根據(jù)市場(chǎng)上的房子的租金來(lái)定，通常是出租一個(gè)房間（而不是整套）一年的租金。用于出租的房屋，按年值的10%征收；自住的房屋按4%征收。其中年值低于6000新幣的，免收房產(chǎn)稅。

    “新加坡的房產(chǎn)稅并不高，而且是對(duì)所有人都征，是公平的，國(guó)內(nèi)投資者對(duì)此并不會(huì)太在意。”金焰表示，新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，漲幅不高，但是平均每年都會(huì)漲，租金貴，貸款利率低，生活環(huán)境對(duì)外國(guó)人也很友好，是一個(gè)比較穩(wěn)的市場(chǎng)。