經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡芳潔/文 與中國(guó)相當(dāng)接近的地理位置、中文被普遍使用以及良好的教育資源和社會(huì)管理秩序等,使得新加坡對(duì)于中國(guó)買(mǎi)家而言,是一個(gè)極具吸引力的目的地。
因?yàn)楸姸嗤鈬?guó)買(mǎi)房者的到來(lái),新加坡政府開(kāi)始采取管制措施,2011年12月,在新加坡買(mǎi)房的外國(guó)購(gòu)買(mǎi)者,需要繳納總房?jī)r(jià)10%的額外買(mǎi)方印花稅。
即便如此,依然沒(méi)有影響中國(guó)人成為新加坡最主要境外購(gòu)買(mǎi)人群的現(xiàn)狀,根據(jù)遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì),今年1-8月,中國(guó)人占新加坡外國(guó)買(mǎi)房者的24%,僅次于馬來(lái)西亞的36%。
自由市場(chǎng)
新加坡是一個(gè)房屋保障體系非常完備的國(guó)家,保障房市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)嚴(yán)格區(qū)分,大部分新加坡人,居住在政府修建的組屋中。國(guó)民的基本住房需求得到保障,商品房市場(chǎng)相當(dāng)開(kāi)放,成為外國(guó)購(gòu)買(mǎi)者自由進(jìn)出的“樂(lè)園”。
新加坡遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)北京辦事處咨詢(xún)部總經(jīng)理張雅妮對(duì)本報(bào)表示,外國(guó)人在新加坡購(gòu)買(mǎi)商品房沒(méi)有任何特殊要求,購(gòu)房者本人只要年滿21周歲即可。
外國(guó)購(gòu)房者也能夠從新加坡的銀行申請(qǐng)到房屋貸款。此前,外國(guó)購(gòu)買(mǎi)者最高可以申請(qǐng)到房屋總額80%的銀行貸款,盡管目前銀行開(kāi)始收緊這一比例,但外國(guó)購(gòu)買(mǎi)者在新加坡購(gòu)買(mǎi)第一套房,仍然可以申請(qǐng)到60%-70%的貸款;購(gòu)買(mǎi)第二套房,可以申請(qǐng)到的貸款比例是40%-60%。具體貸款成數(shù),要看購(gòu)房者自身的情況,包括年齡、貸款年限等因素。
“在新加坡買(mǎi)房,政策很友好,銀行不排外,也認(rèn)可中國(guó)大陸的收入證明。”廣東東方金源律師事務(wù)所金焰律師說(shuō)。
去年6月,金焰幫一位客戶(hù)在新加坡購(gòu)買(mǎi)了一處房產(chǎn),是一套二手房,面積127平方米,總價(jià)85萬(wàn)新幣(折合成人民幣約為428萬(wàn)元)。當(dāng)時(shí),這位買(mǎi)房者只付了兩成首付,剩余80%申請(qǐng)銀行貸款,貸款年利率約為1%。
新加坡二手房買(mǎi)賣(mài)的一般流程是,先找中介,買(mǎi)賣(mài)雙方各自委托自己的中介,達(dá)成交易后和賣(mài)家律師簽署合同,簽字后再找銀行評(píng)估以判斷給購(gòu)房者幾成貸款。過(guò)戶(hù)手續(xù)也全權(quán)委托律師辦理。金焰的團(tuán)隊(duì)在幫助客戶(hù)買(mǎi)這套二手房的過(guò)程中,從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)賣(mài)家。
“買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)是英語(yǔ)的,其中沒(méi)有規(guī)定違約條款。新加坡不可能出現(xiàn)反價(jià)、不賣(mài)房子的情況。”金焰表示,新加坡二手房交易流程很簡(jiǎn)單,雖然也要到國(guó)土部門(mén)辦手續(xù),但是基本上全權(quán)委托律師去辦,就能完成交易。
因?yàn)樵谛录悠聦W(xué)習(xí)、工作的外國(guó)人很多,租賃市場(chǎng)非常活躍,房屋租金也較高。金焰幫客戶(hù)買(mǎi)到的這房子,如果用于出租,租金約為3500新幣/月,年租金收入為4.2萬(wàn)新幣,按租金收入比總房?jī)r(jià)簡(jiǎn)單計(jì)算,年回報(bào)率約為5%。
考慮到首付只有兩成,而貸款利率只有約1%,以首付17萬(wàn)新幣的投入來(lái)計(jì)算,投資回報(bào)率則高達(dá)20%左右。這還是在不考慮房?jī)r(jià)漲幅的情況下。
不過(guò),現(xiàn)在情況正在發(fā)生變化。去年底,新加坡政府頒布新的政策,外國(guó)購(gòu)買(mǎi)者需要繳納總房?jī)r(jià)10%的額外買(mǎi)方印花稅,使得外國(guó)購(gòu)買(mǎi)者所要繳納的印花稅總額達(dá)到13%,此外,現(xiàn)在外國(guó)購(gòu)房者,已經(jīng)不能獲得高達(dá)80%的貸款成數(shù),而貸款年利率也普遍為1.2%-1.5%。
同時(shí),新加坡的商品房?jī)r(jià)格,與北京相比并不便宜,而是相當(dāng)昂貴。
盡管如此,新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在吸引眾多中國(guó)人前往,今年1-8月的數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)人占據(jù)新加坡外國(guó)買(mǎi)家總量中的四分之一。
區(qū)別
金焰表示,新加坡二手房?jī)r(jià)格折合成人民幣普遍約為4萬(wàn)元-6萬(wàn)元/平方米,而3萬(wàn)多元/平方米的房子非常少,一手新房的價(jià)格則更為昂貴,尤其在中國(guó)國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新加坡新房,信息的全面性、可挑選的房源都有限。
張雅妮也表示,新加坡一手新房的價(jià)格,從5萬(wàn)元左右/平方米,到30多萬(wàn)元/平方米不等。
不過(guò),新加坡的商品房,全部是精裝修房屋,沒(méi)有毛坯房,也不存在國(guó)內(nèi)的建筑面積一說(shuō),所售面積,都是套內(nèi)使用面積。此外,新加坡商品房的購(gòu)買(mǎi)、付款程序,和國(guó)內(nèi)也有很大的區(qū)別。
以國(guó)內(nèi)交易最為普遍的新房期房為例,在新加坡購(gòu)買(mǎi)一套新房期房,買(mǎi)家向開(kāi)發(fā)商支付總房?jī)r(jià)的5%,作為定金,開(kāi)發(fā)商收到定金以后,授予買(mǎi)家優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
買(mǎi)家在獲得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以后,需要在八周之內(nèi)向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房總價(jià)的20%(扣除5%的定金,還需要另繳15%)。獲得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之后,買(mǎi)家就需要聘請(qǐng)一個(gè)代理律師,辦理此后的一系列購(gòu)房手續(xù)。
此后,剩余的房款,無(wú)論是由購(gòu)房者自己支付,還是申請(qǐng)貸款由銀行支付,付款流程都是一樣,并不是像國(guó)內(nèi),一次性支付給開(kāi)發(fā)商,而是按工程進(jìn)度付款。例如,在地基工程完成以后,支付10%;鋼筋混凝土構(gòu)架完成以后,支付10%;公寓單元磚墻完成以后,支付5%等等。最后一次付款,是在開(kāi)發(fā)商獲得法定完工證書(shū)后,支付15%。
開(kāi)發(fā)商獲得的購(gòu)房款以及為建筑該房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有貸款,必須存入一個(gè)專(zhuān)門(mén)的賬戶(hù)中,其中的資金,只能由開(kāi)發(fā)商提取用于相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā),以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠如期完工,降低購(gòu)買(mǎi)期房的風(fēng)險(xiǎn)。
“在新加坡,房屋的租金回報(bào)率一般為3%-5%。”張雅妮表示,這是以年租金比總房?jī)r(jià)計(jì)算得來(lái)。
如果是首付,加銀行貸款,所得到的回報(bào)率會(huì)高于這個(gè)數(shù)字。總體而言,新加坡出租房屋的回報(bào)率遠(yuǎn)高于內(nèi)地,其中很重要的一個(gè)原因在于房貸利率低。
張雅妮表示,去新加坡買(mǎi)房的客戶(hù)中,主要有幾類(lèi)人群,一是為了孩子去新加坡上學(xué),買(mǎi)房子住;二是海外投資;三是移民。其中,為了子女教育而去新加坡買(mǎi)房的人,是主要的人群,占據(jù)了約40%的比例。
此外,在新加坡,所有的房屋都需要征收房產(chǎn)稅,在新加坡被稱(chēng)為物業(yè)稅,物業(yè)稅的計(jì)算方法比較特別,是按照房屋年值來(lái)征收,而這個(gè)年值,根據(jù)市場(chǎng)上的房子的租金來(lái)定,通常是出租一個(gè)房間(而不是整套)一年的租金。用于出租的房屋,按年值的10%征收;自住的房屋按4%征收。其中年值低于6000新幣的,免收房產(chǎn)稅。
“新加坡的房產(chǎn)稅并不高,而且是對(duì)所有人都征,是公平的,國(guó)內(nèi)投資者對(duì)此并不會(huì)太在意。”金焰表示,新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定,漲幅不高,但是平均每年都會(huì)漲,租金貴,貸款利率低,生活環(huán)境對(duì)外國(guó)人也很友好,是一個(gè)比較穩(wěn)的市場(chǎng)。
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