經(jīng)濟觀察網(wǎng) 實習記者 孫翔峰 十二五規(guī)劃期間，成都、杭州、蘇州等20個重點城市將新增綜合體體量1.6億平方米左右，有一些縣級市甚至將有十幾個綜合體，很多人認為未來可預(yù)期的時間內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的春天即將到來，成為地產(chǎn)業(yè)新的增長點。在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、商業(yè)旅游地產(chǎn)委員會，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、金融專業(yè)委員會聯(lián)合舉辦的高端商業(yè)綜合體論壇上，三磊集團美國總裁王宇從設(shè)計團隊的角度闡述了中國商業(yè)綜合體存在的問題與挑戰(zhàn)。

王宇認為，中國商業(yè)綜合體設(shè)計流程與美國存在很大區(qū)別。美國的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計中，開發(fā)團隊在設(shè)計前準備非常充分，很多事情都理清楚了。設(shè)計開始時，過程是一個很清楚的直線，在很早的時間會繞一些彎子，接下來一步一步走，每一個節(jié)點都清楚，都是在往前走。

中國商業(yè)綜合體設(shè)計流程呈現(xiàn)螺旋式，開發(fā)團隊準備工作和設(shè)計是相伴進行的，重大決策也會不斷地去調(diào)整。原來做的事情、決定不對，不斷去調(diào)整，整個設(shè)計階段成為螺旋狀，有時候是往前走，有的時候是原地不動，有的時候可能還會往后走。不是說設(shè)計團隊想這樣做，而是中國商業(yè)地產(chǎn)存在一些缺陷，螺旋反復(fù)無法避免。

這些螺旋產(chǎn)生的原因，也就是中國商業(yè)綜合體發(fā)展的挑戰(zhàn)。

首先是周邊環(huán)境帶來的挑戰(zhàn)。市場變化太快，開發(fā)周期太短，很多事情容不得想，只能一邊做，一邊想。有一些事情幾個月前做，現(xiàn)在就不對了，因為周邊其他事情發(fā)生了，原來說的人數(shù)也不對了，原來說周邊沒有電影院，現(xiàn)在有三個電影院在蓋，很多事情發(fā)生了以后，在設(shè)計上就要要想辦法把事情解決。

其次是資金問題帶來的挑戰(zhàn)。團隊在設(shè)計上經(jīng)常遭遇國家資金政策調(diào)整，設(shè)計上經(jīng)常出現(xiàn)各種各樣的反復(fù)。開發(fā)商對持有還是銷售搖擺不定，因為中國目前無法做很好的市場研究，兩年前的信息現(xiàn)在不能用，現(xiàn)在找到最新的信息，把事情做完了，發(fā)現(xiàn)信息也不準。美國做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，自始至終產(chǎn)權(quán)都比較集中明確，設(shè)計團隊不會在設(shè)計過程中考慮產(chǎn)品賣給什么人，什么人轉(zhuǎn)租給什么樣的商家，所以設(shè)計程序很精確。

王宇認為，招商團隊無法高效處理市場反饋也會給設(shè)計團隊來挑戰(zhàn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有慣性，一個人做成功了，一百個人就上來了。開發(fā)過程之中怎么去招商，不同的開發(fā)團隊會有不同的方式來做，不同的方式也會帶來不同的結(jié)果。比如說市場反饋是大鋪子不好賣，小鋪子好賣，可能招商團隊很快做出決定，把鋪子做小一點，有的時候是不對的，做小了以后發(fā)展受限制。設(shè)計團隊與開發(fā)團隊協(xié)作困難，難以把正確的決定換置到過程中。

最后的挑戰(zhàn)來自政府方面，關(guān)于土地來源和報批方式。實際上開發(fā)商買來土地帶來很多附加條件，政府要求做很多事情，這和土地來源的合同都是有關(guān)的。另外政府在宏觀和微觀上也做一些干預(yù)，很多項目做著做著沒有了，整個設(shè)計就要重新來。一些和政府說好的事情，要重新改建的東西，因為拆遷問題或者開發(fā)商算來算去情況不一樣就會改變。