經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳哲 郭海飛 兩次共斥資256億元拍下南京三幅地塊后，央企背景的中冶置業(yè)被置于輿論的風(fēng)口浪尖。

 被質(zhì)疑的是，中冶首次底價(jià)拍下的南京濱江1、3號(hào)土地出讓金尚未繳清，工程進(jìn)度極緩，卻再次獲得南京方面的青睞，于今年11月底作為唯一競(jìng)買人拿下濱江2號(hào)地塊。這三幅地塊連成一片，構(gòu)成南京市近年重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目下關(guān)區(qū)濱江區(qū)域的主體。2009年4月，中冶置業(yè)母公司中國(guó)中冶（601618.SH）和南京市國(guó)資集團(tuán)、下關(guān)區(qū)政府簽訂框架協(xié)議，合作開發(fā)這一區(qū)域。而土地競(jìng)買和開發(fā)主體，實(shí)為中冶置業(yè)控股、南京國(guó)資參股的合資公司。

本報(bào)向南京市國(guó)土局、下關(guān)區(qū)政府和中冶集團(tuán)求證先期200億土地款是否繳清，截至發(fā)稿前均未獲答復(fù)。中國(guó)中冶財(cái)報(bào)顯示，截至2012年年中，公司對(duì)南京濱江項(xiàng)目投資額為167.46億元。 種種跡象表明，該區(qū)域由于聚集了大型棚戶區(qū)和多家工企單位，拆遷已歷兩年之久尚未完成，是阻礙項(xiàng)目推動(dòng)的主因。而項(xiàng)目的巨量投入已令近兩年經(jīng)營(yíng)狀況下滑的中冶方頗感吃力，正在大規(guī)模城建的南京市也急需土地金改善收支預(yù)算，濱江地王由此頗受政府照顧。

本報(bào)查證，中冶置業(yè)于2011年年底已將1號(hào)地塊中一部分以項(xiàng)目公司名義轉(zhuǎn)讓給下關(guān)區(qū)下屬國(guó)資，并騰挪出超過30億元資金，且有近7億元收益。而這，或許只是這幅被嬌寵地王面下，政企互助生態(tài)的冰山一角。

地王迷局

11月30日，南京下關(guān)區(qū)一幅濱江土地開拍。作為唯一競(jìng)拍人，南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南京臨江投”）以底價(jià)56.2億元拍得下關(guān)濱江2號(hào)地塊。當(dāng)時(shí)資料顯示，中冶置業(yè)持有南京臨江投98.52%的股份。

 這幅南京市今年的總價(jià)地王，是南京外灘濱江商務(wù)區(qū)規(guī)劃地塊中的一部分。該商務(wù)區(qū)被定位為南京市十大功能板塊之一，承載長(zhǎng)江國(guó)際航運(yùn)物流服務(wù)中心、片區(qū)綜合整治和老城區(qū)改造等多個(gè)大型項(xiàng)目。

2010年9月，南京臨江投拍得下關(guān)濱江1號(hào)和3號(hào)地塊，成交價(jià)分別是121.41億元和78.93億元。此番南京臨江投拍下2號(hào)地塊，使得三幅土地連成整體，總面積達(dá)到236萬(wàn)平方米，耗資256.54億元，成為南京下關(guān)區(qū)的頭號(hào)地主。

 2號(hào)地拍出后，坊間傳聞接踵而至。有媒體稱，南京臨江投先前拍下的1、3號(hào)地塊迄今未繳清200.34億元的土地款。地產(chǎn)評(píng)論人李宗苗在微博上亦評(píng)價(jià)說，“前面還欠著地價(jià)款，又添新債，是中冶還是南京市政府耍流氓？”

根據(jù)國(guó)土部要求，土地出讓成交后，須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)須繳納出讓價(jià)款50%的土地款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲不得超過一年。 本報(bào)就土地款是否如期繳納，向南京市國(guó)土資源局和下關(guān)區(qū)政府求證，截稿前雙方均未答復(fù)。而中冶方也未就此向本報(bào)給出答案。

據(jù)中冶置業(yè)母公司中國(guó)中冶財(cái)報(bào)，截至2012年6月30日，中冶置業(yè)南京公司在南京市下關(guān)濱江項(xiàng)目的總投資為167.46億元。南京某區(qū)一位住建委人士介紹，因?yàn)樯婕百Y金巨大，土地款的繳納是否存在拖欠問題，要看交易雙方簽訂的具體合同。  

濱江1、3號(hào)地塊面臨的另外一個(gè)質(zhì)疑是，工程進(jìn)度緩慢。按照原計(jì)劃，兩幅地塊應(yīng)在2011年上半年開工，但實(shí)際上并未如期實(shí)施。

 2012年7月1日，國(guó)土部資源《閑置土地處置辦法》實(shí)施，對(duì)于閑置地塊滿兩年將無償收回土地使用權(quán)。在該《辦法》實(shí)施的10天后，中冶宣布啟動(dòng)下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)組成項(xiàng)目之一——南京長(zhǎng)江國(guó)際航運(yùn)物流服務(wù)中心項(xiàng)目。

對(duì)照相關(guān)法規(guī)，作為出讓人的南京地方政府，對(duì)地塊開發(fā)方中冶在土地金繳納和工程進(jìn)度上的要求遠(yuǎn)為寬松。其中內(nèi)情，外人莫能見其全貌。

拆遷難題

上述南京某區(qū)住建委人士稱，由于濱江地塊出讓時(shí)是“毛地”，項(xiàng)目推進(jìn)最大的阻礙是拆遷。中冶在地王項(xiàng)目上受到“嬌寵”，或?qū)?ldquo;無奈”。

2009年4月，中國(guó)中冶與南京市國(guó)資集團(tuán)、下關(guān)區(qū)政府簽訂《南京下關(guān)濱江區(qū)域老城改造項(xiàng)目整體開發(fā)合作協(xié)議》（下稱三方協(xié)議），計(jì)劃開發(fā)濱江地塊，預(yù)計(jì)項(xiàng)目拆遷總費(fèi)用約132.9億元，計(jì)劃兩年之內(nèi)完成拆遷工作。

然而實(shí)際的拆遷難度遠(yuǎn)大于三方想象。濱江地王所處下關(guān)老城區(qū)，以南京西站和大馬路為軸心，東起熱河路、城河路、大橋南路引橋，西至長(zhǎng)江，南起中山北路，北至長(zhǎng)江大橋公園，總用地面積236.3萬(wàn)方，區(qū)內(nèi)有1.2萬(wàn)戶居民、300多家工企單位。

據(jù)南京方面提供的資料，自2010年11月取得拆遷資格以來，居民已經(jīng)搬遷90%。不過，記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)大量拆遷橫幅和標(biāo)語(yǔ)，仍有大量人口在帶有“拆”字樣的建筑中生活和學(xué)習(xí)。
     一位王姓待拆遷居民說：“拆遷辦要求在（2012年）12月31日之前把我們這片全部搬遷完畢，他們一家家談，很多談不攏，（這個(gè)時(shí)間）怎么可能完成呢？”

一個(gè)有意思的細(xì)節(jié)是，負(fù)責(zé)地塊動(dòng)拆遷的下關(guān)濱江發(fā)展建設(shè)指揮部，曾在今年9月向南京日?qǐng)?bào)“動(dòng)遷、拆違、治亂、整破”熱線舉報(bào)，南京市交通局下屬的南京市交通工程公司，對(duì)評(píng)估公司測(cè)算的8125萬(wàn)元補(bǔ)償款不滿意，開出1.7億的補(bǔ)償價(jià)。經(jīng)過指揮部16輪談判后，竟又跳價(jià)至1.98億元。

2011年9月至今，中冶置業(yè)前后兩任董事長(zhǎng)侯寶旭和劉福明以及中冶置業(yè)南京公司總經(jīng)理孫建偉，僅在公開場(chǎng)合與南京方面針對(duì)拆遷進(jìn)度問題，就進(jìn)行了11次以上的磋商。

劉福明在今年9月份對(duì)南京方面說，“拆遷工作對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程影響很大，希望下關(guān)區(qū)盡快推進(jìn)拆遷工作，交付土地。”下關(guān)區(qū)委書記婁學(xué)全則承諾，當(dāng)?shù)貢?huì)“以時(shí)不我待、爭(zhēng)分奪秒的作風(fēng)，全面推動(dòng)現(xiàn)代濱江建設(shè)，以排山倒海、攻堅(jiān)克難的勇氣，全面攻克現(xiàn)代濱江建設(shè)難題”。
或許正是因?yàn)轭A(yù)見到這些難題，在前述三方協(xié)議項(xiàng)下，中冶置業(yè)控股的南京臨江投在2009年8月成立時(shí)，中冶置業(yè)的股份為80%，剩余20%股權(quán)由南京方面承擔(dān)。到2012年11月份拿下2號(hào)地塊時(shí)，中冶置業(yè)股份已然變成98.52%。

 一位南京住建口人士說，安排國(guó)資進(jìn)入，目的是為了拆遷，然后隨拆遷進(jìn)度逐步退出。

政企互扶

在土地金繳納環(huán)節(jié)備受質(zhì)疑、拆遷受阻的情況下，中冶為何仍要繼續(xù)加碼，南京方面為何仍將濱江2號(hào)地塊出售給前者，雙方并未給出答案。

不過，在三方協(xié)議項(xiàng)下，下關(guān)區(qū)需要向中冶置業(yè)出售濱江2號(hào)地塊，才使得1、3號(hào)地塊連成一片，實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)。

地方政府無疑有著足夠的動(dòng)力。據(jù)2009年上述三方協(xié)議簽訂時(shí)的核算口徑，整個(gè)地塊的拆遷成本達(dá)到139億元，而下關(guān)區(qū)近兩年并無大幅土地推出。

而南京市層面對(duì)拆遷的支持，似乎也有心無力。本報(bào)獲悉，由于該市近年來市政工程激增，城市交通路網(wǎng)、數(shù)條軌道交通、十大功能板塊、青奧板塊開發(fā)和城區(qū)雨污分流等大型工程建設(shè)耗資巨大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年和2012年南京市城建投入分別達(dá)到650億元和680億元。與此同時(shí)，政府收入的重要支撐土地出讓金收入極度銳減。2011年土地出讓金約345.19億元，較上年降低37.8%。而2012年上半年土地收入僅101億元。

濱江2號(hào)地塊的推出，無疑會(huì)大大減緩政府方面的壓力。但對(duì)中冶方而言，情況則有所不同。摩根士丹利在2010年9月中冶拿下1、3號(hào)地塊后發(fā)布報(bào)告稱，兩幅成交地價(jià)為每平方米4878元，遠(yuǎn)低于周圍地區(qū)平均地價(jià)6000元/平方米，估計(jì)該項(xiàng)目可于2013年至2015年分別為中國(guó)中冶帶來28億元、33億元及20億元的利潤(rùn)。

單價(jià)便宜的地王無疑將給中冶帶來巨大收益。但現(xiàn)在看來，上述報(bào)告對(duì)盈利時(shí)間的判斷似乎過于樂觀。超過200億元的巨資沉淀在尚未拆遷完成的土地上，對(duì)即便是央企的中冶而言，亦是一筆沉重負(fù)擔(dān)。據(jù)中國(guó)中冶2011年年報(bào)預(yù)測(cè)，南京下關(guān)濱江項(xiàng)目總投資將超過715.19億元。
2012年6月份，中國(guó)中冶總裁沈鶴庭率兩位副總裁赴中冶置業(yè)調(diào)研，直言目前中冶置業(yè)的經(jīng)營(yíng)面臨一定的困難，集團(tuán)在資金、資源等方面會(huì)全力支持，并要求“科學(xué)安排企業(yè)資金，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理”。劉福明則坦言南京項(xiàng)目體量大、占用資金量大，要做好濱江項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的控制。

不過，母公司的狀況并不容樂觀。中國(guó)中冶2012年半年報(bào)顯示，當(dāng)期凈虧損達(dá)1.86億元，而上年同期為盈利19.69億元。賬面現(xiàn)金也由去年同期-23.98億進(jìn)一步減至-91.15億元。
圍繞濱江地王，一度曾傳出中冶將引入其他重量級(jí)投資者的消息。2012年8月24日，劉福明應(yīng)邀考察上海證大集團(tuán)，證大集團(tuán)董事長(zhǎng)戴志康和劉福明表示，將以南京濱江項(xiàng)目為基礎(chǔ)開展合作，提升雙方項(xiàng)目的投資開發(fā)價(jià)值，還就成立專門工作組的事宜進(jìn)行了研究，以進(jìn)一步開展具體的合作開發(fā)建設(shè)。但該合作意向至今尚未有明顯動(dòng)作。不過，中冶確實(shí)已有騰挪動(dòng)作，接盤者則是南京方面。

2011年12月1日，南京臨江投通過北京產(chǎn)權(quán)交易所，將旗下剛剛成立一個(gè)多月的全資子公司南京長(zhǎng)江國(guó)際航運(yùn)中心開發(fā)建設(shè)有限公司（下稱南京長(zhǎng)建）100%的股權(quán)和債權(quán)，作價(jià)18.38億元，轉(zhuǎn)讓給南京外灘投資發(fā)展控股集團(tuán)有限公司（下稱南京外灘）。
工商資料顯示，南京外灘為南京市下關(guān)區(qū)國(guó)有全資公司。而南京長(zhǎng)建即前述南京長(zhǎng)江國(guó)際航運(yùn)物流服務(wù)中心項(xiàng)目的項(xiàng)目公司，該項(xiàng)目一期占地面積3.5萬(wàn)方，總建筑面積29萬(wàn)平方米，是下關(guān)濱江1號(hào)地塊中的子項(xiàng)目。

上述產(chǎn)權(quán)掛牌信息顯示，標(biāo)的賬面總資產(chǎn)為11.02億元，總負(fù)債為10.82億元。而在總負(fù)債不變的情況下，評(píng)估出讓價(jià)為18.38億元，南京臨江投在其中將獲得溢價(jià)7.37億元。而掛牌要求意向受讓人須為“國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)，實(shí)收注冊(cè)資本金不低于45億元人民幣”，實(shí)為南京方面國(guó)資量身轉(zhuǎn)讓。

掛牌轉(zhuǎn)讓要求規(guī)定，意向受讓方應(yīng)自被確定為最終受讓方之日起六個(gè)工作日內(nèi)一次性支付除保證金外的其余交易價(jià)款。此外，意向受讓方須確保標(biāo)的企業(yè)繼續(xù)履行《南京下關(guān)航運(yùn)中心項(xiàng)目建設(shè)工程委托代建合同》，在支付本項(xiàng)目交易價(jià)款的同時(shí)，在股東工商變更登記前向南京正濱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一次性支付14.38億元代建款。而南京正濱房地產(chǎn)開發(fā)公司，正是中冶置業(yè)的全資子公司。

換言之，中冶置業(yè)將1號(hào)地塊中的具備部分開工要求的子項(xiàng)目通過轉(zhuǎn)讓、代建等方式，從南京方面回籠現(xiàn)金及貸款約32.76億元，并獲得6.96億元的投資收益。