2月8日，以“城市舊改”為主題的“對話佳兆業(yè)——中國舊城改造高峰論壇”在深圳舉行，吸引了一批政府官員、學(xué)者、行業(yè)專家聚議城市舊改，并暢談城市舊改模式。

在地產(chǎn)“白銀”時(shí)代，舊改已是眾多房企在一線城市開拓的為數(shù)不多的選擇。 

事實(shí)上，在“快速周轉(zhuǎn)、搶占剛需和城市更新的雙軌制戰(zhàn)略”下，城市更新已成為佳兆業(yè)深耕深圳等一線城市的獨(dú)特競爭優(yōu)勢，也是佳兆業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的有力引擎。

數(shù)據(jù)顯示，目前，佳兆業(yè)在全國擁有的舊改項(xiàng)目超過30個(gè)項(xiàng)目，總占地面積超過1000萬平方米，其中超過一半位于深圳，項(xiàng)目覆蓋龍崗、福田、鹽田等區(qū)域。 

佳兆業(yè)的舊改邏輯 

2011年4月正式獲批，2011年底完成全部拆遷，2012年11月實(shí)現(xiàn)業(yè)主回遷，如今這個(gè)體量180萬平米的巨無霸舊改項(xiàng)目——深圳佳兆業(yè)城市廣場，已在做對外銷售的最后準(zhǔn)備了。

資料顯示，佳兆業(yè)城市廣場位于深圳市政府投110億、華為投200億總共310億巨資共同打造的華為科技城核心地段，是集酒店、寫字樓、商業(yè)購物中心及住宅于一體的綜合體項(xiàng)目。

而佳兆業(yè)城市廣場的前身是全球最大的圣誕樹生產(chǎn)基地寶吉舊廠區(qū)，這個(gè)以手工制造業(yè)為主的老廠區(qū)，后被列為“華為科技城”舊城改造重點(diǎn)統(tǒng)籌片區(qū)。 

即將對外發(fā)售的城市廣場不僅是佳兆業(yè)也深圳的重點(diǎn)項(xiàng)目，也是佳兆業(yè)在舊城改造領(lǐng)域的經(jīng)典案例。 

畢竟，舊城改造作為在大城市做大做強(qiáng)的戰(zhàn)略性選擇，對于眾多房企而言，已無路可退。

深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心土地改革研究小組組長趙新平透露，高速城市化導(dǎo)致目前深圳建設(shè)用地占陸域面積的比例達(dá)到46%，已經(jīng)接近其2004年制定的生態(tài)控制線，人口密度達(dá)到7785人/平方公里，居全國之最。目前，深圳建設(shè)用地僅剩約43平方公里，按照其過去的建設(shè)速度，1年即可消耗殆盡，2012年，深圳中心城區(qū)更是出現(xiàn)零地塊出讓現(xiàn)象。 

除此之外，由于大多數(shù)城市舊改項(xiàng)目地處城區(qū)核心地段，土地價(jià)值高，給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來了巨大的空間。依照規(guī)劃，到2015年，深圳市計(jì)劃用于城市更新改造的用地規(guī)模將達(dá)到35平方公里，預(yù)計(jì)總投資達(dá)到1800億元。

對于舊城改造，佳兆業(yè)總裁金志剛有著自己的邏輯，在金志剛看來，舊城改造已被簡單粗暴貼上了黑色的標(biāo)簽，城市舊改應(yīng)先“改造”腦袋，核心在于平衡各方利益。 

金志剛認(rèn)為，佳兆業(yè)在舊改領(lǐng)域成功的秘訣在于一方面認(rèn)定舊改是一項(xiàng)有榮譽(yù)感的事業(yè)，另一方面在于能妥善處理相關(guān)利益。

金志剛認(rèn)為，舊改的關(guān)鍵是要處理好六大利益關(guān)系 

一是原業(yè)主的利益，“不管是選擇原地回遷的還是選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模家鹬睾蜐M足業(yè)主的要求，我們內(nèi)部不允許叫‘釘子戶’，我們叫‘困難戶’，他有困難，你得想辦法去幫他”；二是市民利益，舊城改造要讓普通市民受益，讓市民覺得改得好，多了一處好地方；三是社區(qū)利益，要彌補(bǔ)功能配套缺陷，滿足城市可持續(xù)發(fā)展的需要；四是環(huán)境利益，改善生存發(fā)展環(huán)境，建設(shè)美麗中國；五是歷史文化利益，注意保留城市記憶，保護(hù)性開發(fā)，承前啟后；不要把祖宗丟了什么都一拆了之；六是開發(fā)商的利益，開發(fā)商搞舊城改造要能賺到錢，否則無法向股民交代。 

在金志剛看來，從一到六，從六到一，反復(fù)論證、平衡、分配，得出一個(gè)較好的方案來，讓各方都得到利益

佳兆業(yè)舊改模式 

巨大的舊改項(xiàng)目利益驅(qū)使萬科、華潤、招商、華僑城、卓越、京基等一大批房企參與其中。

但就像并不是所有地產(chǎn)商都能做商業(yè)一樣，也并不是開發(fā)商都能做舊改，甚至這種能力比商業(yè)還稀缺。 

目前涉足城市舊改的房地產(chǎn)企業(yè)主要有三類，一是具有豐富舊改經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)；二是有著大型綜合體項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)且資金實(shí)力雄厚，比如華潤、招商地產(chǎn)等；三是已形成良好商業(yè)模式的房企。作為業(yè)界公認(rèn)的“舊改專家”，佳兆業(yè)對城市舊改項(xiàng)目形成了自己的獨(dú)有的優(yōu)勢。

有別于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，舊城改造項(xiàng)目涉及拿地、融資、規(guī)劃、拆遷等多個(gè)方面，目前仍存在較多問題。這就要求涉足舊改的開發(fā)商具備許多獨(dú)特能力。這包括，一方面是房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)能力，另一方面則是法律、管理等專業(yè)能力，舊城改造項(xiàng)目一般存在較多歷史遺留問題，涉及法律糾紛、拆遷補(bǔ)償、歷史遺跡保護(hù)，因此需要專業(yè)人才來處理和解決問題。三是必須具備較強(qiáng)的資源整合能力，平衡各種利益關(guān)系。 

在業(yè)界，佳兆業(yè)從1999年開始涉足舊城改造領(lǐng)域，至今已有13年的舊改經(jīng)驗(yàn)，先后成功開發(fā)了深圳佳兆業(yè)•桂芳園、佳兆業(yè)•金翠園、佳兆業(yè)大都匯、深圳佳兆業(yè)中心、廣州中石化大廈等眾多經(jīng)典舊城改造項(xiàng)目。 

在13年的舊城改造中，佳兆業(yè)的改造對象包括私宅、爛尾樓、廠房等多業(yè)態(tài)，積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，城市更新和舊城改造也在此過程中上升為公司戰(zhàn)略之一。同時(shí)，佳兆業(yè)集團(tuán)將舊城改造團(tuán)隊(duì)獨(dú)立出來，成立了佳兆業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司，專門推進(jìn)舊城改造工作，成為全國第一家專注于舊城改造的企業(yè)。 

“我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)聚集了200多名精通規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)談判的專業(yè)人才，他們在舊改行業(yè)的平均從業(yè)經(jīng)驗(yàn)均在8年以上，核心骨干在10年以上。基于十多年的舊改經(jīng)驗(yàn)，置業(yè)公司也形成一整套系統(tǒng)的作業(yè)流程和管理規(guī)范。因此，在舊城改造的規(guī)劃、拆遷、建設(shè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題時(shí)都能得到及時(shí)、妥當(dāng)?shù)靥幚怼?rdquo; 佳兆業(yè)置業(yè)公司總經(jīng)理耿延良說。 

在深圳，除了城市廣場項(xiàng)目，佳兆業(yè)在深圳還擁有多個(gè)項(xiàng)目，包括鹽田整體搬遷項(xiàng)目、大鵬第三工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目，以及位于深南大道與上步路交匯處的佳兆業(yè)環(huán)球金融中心項(xiàng)目，該項(xiàng)目建設(shè)高度預(yù)計(jì)將達(dá)到500米以上，超過目前的京基100大樓高度。另外，寶吉廠改造（即佳兆業(yè)城市廣場）、佳兆業(yè)環(huán)球中心項(xiàng)目、鹽田整體搬遷項(xiàng)目還被列入深圳市政府“十二五”重大建設(shè)項(xiàng)目。