經(jīng)濟觀察報 記者 吳娓婷 1月初，碧桂園宣布2012年全年共實現(xiàn)合同銷售金額約476億元人民幣，合同銷售均價約為每平方米6231元，超額完成該年目標(biāo)銷售額。

由于對促進城鎮(zhèn)化的政策預(yù)期，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，項目主要布局在三、四線城市的碧桂園，2013年的銷售目標(biāo)很可能遠超30%的常規(guī)增長，甚至可能定下幾年來實現(xiàn)千億的目標(biāo)。當(dāng)前碧桂園的目標(biāo)還沒公布，其內(nèi)部人士則稱，1000億銷售目標(biāo)“并不稀奇”。

碧桂園一直以低成本、高周轉(zhuǎn)著稱。不過，經(jīng)過近年轉(zhuǎn)型升級，該公司戰(zhàn)略已變?yōu)?ldquo;在一、二、三線城市中心和具有發(fā)展?jié)摿Φ男聟^(qū)拿地與郊區(qū)拿地并舉”，提得更多的是提高產(chǎn)品附加值、進入全產(chǎn)品線時代。

目標(biāo)

2012年，碧桂園維持了前一年的銷售目標(biāo)：430億。上半年，該公司僅完成銷售額173億。

事實上2011年的目標(biāo)本來就不低，當(dāng)時國家對地產(chǎn)調(diào)控在逐漸深化，大部分項目布局在非限購城市的碧桂園沒有像其他地產(chǎn)商一樣下調(diào)目標(biāo)，而是選擇了30%的增幅。結(jié)果碧桂園成為少數(shù)能夠完成目標(biāo)的地產(chǎn)企業(yè)，430億的成績位居在港上市地產(chǎn)商第三。

2012年下半年，碧桂園開始發(fā)力。10月創(chuàng)下該公司最高單月銷售紀(jì)錄64億。11月，銷售維持在同樣水平。這一月，碧桂園在濟南、武漢和廣東的梅州均發(fā)售新項目。這三個項目表現(xiàn)良好，三個項目去化率達到70%-90%。

值得注意的是，2012年,，中國其他主要開發(fā)商，包括中海、華潤置地、世茂、龍湖，都在不同程度地降低平均售價。而一向以低價快銷著稱的碧桂園，該月均價反而環(huán)比上升6.4%，也就是每平方米提高了約548元。

對于碧桂園量價齊升的表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)預(yù)測，碧桂園2013年的銷售目標(biāo)很可能升幅遠超30%，即總數(shù)超過600億水平。碧桂園2012年9月投資者通訊錄顯示，截至9月30日，集團已取得國有土地使用權(quán)證、開發(fā)經(jīng)營權(quán)或土地業(yè)權(quán)（含權(quán)益）的可建建筑面積（非土地面積，下同）約為5763萬平方米。其中，已竣工未銷售總建筑面積350萬平方米，已取施工證總建筑面積1490萬平方米，施工證審批中總建筑面積620萬平方米。

路徑

2012年，中海、保利、綠地挺進銷售額千億梯隊。它們的共同特征是專注于一、二線城市的開發(fā)。恒大雖然接近千億，但均價較低。在調(diào)控成為常態(tài)的年份，開發(fā)商如何科學(xué)布局規(guī)避風(fēng)險、最大化利潤的問題受到熱議。

2013年，一方面城鎮(zhèn)化看似提速，市場上已有得到政策支持的預(yù)期；另一方面，三、四線城市的消費能力到底有多高仍然受到質(zhì)疑。碧桂園作為三、四線土地開發(fā)者，它會怎么考慮？

2011年，碧桂園的項目有60%是在廣東省內(nèi)。這一比例在2012年上半年下降到54%。碧桂園2012年首三季度內(nèi)新購?fù)恋仡A(yù)計可建建筑面積共約1097 萬平方米（含少數(shù)股東權(quán)益）， 總代價約54.6 億元，廣東僅占8%。有輿論據(jù)此認(rèn)為碧桂園正在擺脫對廣東的依賴。

不過，碧桂園方面表示，未來還是會專注在經(jīng)濟實力強勁的廣東。“外界有質(zhì)疑的聲音說碧桂園過分依賴廣東。事實上廣東經(jīng)濟實力強勁，而且碧桂園重視建設(shè)生態(tài)社區(qū)，有山有水的地方，碧桂園認(rèn)為廣東的環(huán)境更適合自己。”碧桂園方面介紹道。

事實上，新增土地面積多位于距離廣東不遠的江蘇、湖南、湖北等地。六成新增土地是舊盤新地。第三季度投資者通訊錄顯示：碧桂園2012全年共有18個全新項目開盤，共錄得約95.8億元認(rèn)購金額，其中11個新盤位于廣東省內(nèi)。