經(jīng)濟觀察 報記者 廖杰華  國內(nèi)房地產(chǎn)界，年銷售額300億元是進入一線房企俱樂部的門檻。

綜合各方面的數(shù)據(jù)，2012年，國內(nèi)銷售規(guī)模在300億~400億之間的企業(yè)有7家，它們分別是:龍湖、招商、金地、富力、融創(chuàng)、遠洋和雅居樂。

和萬科、保利、中海等超級巨頭一樣，300億軍團也屬臥虎藏龍之地，不管是老牌的金地、招商，還是新貴融創(chuàng)，均非小富即安類型，在他們眼里，千億也是目標之一。

在這個軍團里，招商和融創(chuàng)2012年的發(fā)展最為迅猛，而且這一趨勢仍將持續(xù)；龍湖、金地和遠洋則穩(wěn)步向前；富力和雅居樂則在這個規(guī)模徘徊，無論是規(guī)模還是盈利能力，未見太大增長。

可以預見，2013年，300億~400億的陣營競爭進一步加劇。誰能加強管控，做好周轉(zhuǎn)，誰也許就是下一批千億軍團的后備軍。

進攻型：融創(chuàng)、招商

2012年，地產(chǎn)圈很多故事與孫宏斌有關(guān)，他是融創(chuàng)中國的老板，也是綠城的救命人之一。

2012年，融創(chuàng)的成績單多少讓人有些意外。

數(shù)據(jù)顯示，2012年，融創(chuàng)中國共實現(xiàn)合約銷售金額356.4億元，在2011年同期193.1億元的基礎(chǔ)上增長了85%，實現(xiàn)合約銷售面積約200萬平方米，合約銷售均價約1.78萬元/平方米。

融創(chuàng)的最大看點在于孫宏斌，幾經(jīng)波折總能東山再起，是融創(chuàng)崛起以及以后攻城略地的最大保證。

在調(diào)控之下崛起，是運氣也是本事。融創(chuàng)是2012年，一、二線城市房價強勁復蘇的受惠者。德銀的數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)90%土儲位于市中心。

相比于其他一線巨頭的全國布局，融創(chuàng)的擴張策略簡單明了，融創(chuàng)在購地時堅持三核心法則：以核心城市的核心地段為核心，只選擇北京、天津、上海和重慶這四個大都會區(qū)作為落腳點。

融創(chuàng)也是2013年中最具進攻力的企業(yè)。

德銀在研究報告中稱，融創(chuàng)2012年新開工量增長最大（按年升80%），加之2011年及2012年購入的新土地儲備，均推動2013年可售貨量進一步增至780億元人民幣。

若以50%的去化率計算，那么融創(chuàng)2013年的合同銷售額至少可達400億元人民幣，較2012年增長33%。

400億顯然不是孫宏斌的目標。

此前，孫紅斌公布2013年銷售目標，將較2012年提高100億人民幣至450億。盡管如此，融創(chuàng)的管理層還是表示，此目標實為保守，未來數(shù)年銷售年增長可達到70%至80%。

與巨頭合作共舞是融創(chuàng)的另一大特色。

融創(chuàng)自2011年以來在購地過程中多采取與行業(yè)大腕聯(lián)手的策略，其中許多是國企開發(fā)商。除方興地產(chǎn)、綠城中國和保利置業(yè)，融創(chuàng)還于2012年6月與九龍倉展開合作，透過融創(chuàng)和綠城的合資企業(yè)平臺購得上海一項目。

這種做法的好處在于，一可以減輕積極擴張中的風險；二可以獲得優(yōu)惠的銀行貸款，特別是在與國企開發(fā)商合作的項目中。

除了融創(chuàng)，2013年，另一個可能崛起的是招商地產(chǎn)。

不要小看央企的決心與雄心。保利地產(chǎn)和華潤置地就是證明。對于招商地產(chǎn)而言，一旦策略確定，完成目標只是時間和代價問題，這一目標為達到千億。

數(shù)據(jù)顯示，2012年，招商地產(chǎn)累計實現(xiàn)簽約銷售面積247.52萬平方米，簽約銷售金額363.86億元。而2011年，招商地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售金額210億元，2010年，這一數(shù)字只有143億。

招商地產(chǎn)2012年最大的成功在于，“以價換量”的銷售策略，最直觀的反映是2012年銷售面積同比增長106%，銷售金額同比增長73%。

數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)2011-2012年新開工維持在290萬平方米的水平，較2010年的140萬平方米有大幅提升。

申萬研究員竺勁認為，招商地產(chǎn)快周轉(zhuǎn)模式未變，預計2013年銷售額增長在25%左右。

招商地產(chǎn)董事長林少斌預計，2013年招商地產(chǎn)的貨量在600億元至700億元，按照70%的去化率目標，2013年的銷售目標將超過400億元。

招商地產(chǎn)的布局在房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李少明看來，一、二線核心城市是招商地產(chǎn)銷售的主力，利潤率仍將保持較高水平。一、二線城市銷售占比超過九成，其中深圳銷售百億元，占比近三成。

中銀國際增行業(yè)分析師田世欣認為，2012年靚麗的銷售支持了招商地產(chǎn)的土地擴張，全年拿地合計391萬平方米，土地款157億元，拿地額占比銷售額為43%，高于萬科的38%，略低于保利地產(chǎn)的44%，拿地策略在行業(yè)中較為激進，反映了招商地產(chǎn)加快周轉(zhuǎn)的決心，并顯示了對2013年市場的看好。

招商地產(chǎn)的另一個想象力在于大股東招商局的支持，這也是資本市場一直對招商地產(chǎn)厚愛有加的原因之一。

招商局集團在深圳蛇口海上世界、太子灣以及前海區(qū)域的資源豐富，此外與深圳市政府的合作關(guān)系使招商地產(chǎn)未來在蛇口以外區(qū)域持續(xù)拓展具有明顯優(yōu)勢，2012年獲取的坪山新區(qū)項目就是很好的證明。2011年以來，招商地產(chǎn)新進入的武漢、青島、哈爾濱、鎮(zhèn)江、常州、畢節(jié)等城市都與招商局集團有合作關(guān)系。

穩(wěn)健型：金地、龍湖、遠洋地產(chǎn)

金地一直是地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的優(yōu)等生，但相比突然發(fā)力的招商和一夜崛起的融創(chuàng)，金地則低調(diào)很多。數(shù)據(jù)顯示，2012年金地全年銷售額342億，同比增長11%。

金地維持了近幾年前低后高的走勢，9-12月銷售額158億，占全年銷售額的46%。9-12月各月銷售額均在40億上下，較前8個月23億的月均銷售額上升明顯。

在調(diào)控之下，一直主打中高端的金地經(jīng)歷了一定的步伐調(diào)整，即加大中小戶型和剛需的比例。

數(shù)據(jù)顯示，金地全年銷售均價為11882元/平方米，同比下降14%，主要因為產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，導致普通住宅和中小戶型產(chǎn)品占比提升所致。在2013年這一趨勢仍將持續(xù)，小戶型占比將提升10個百分點左右。

2013年金地仍將保持適度增長，一份券商的研究報告顯示，金地2012年約有新開工300萬方，加上160多萬方存貨，預計可售量將達到600億元，同時中小戶型占比將進一步提高到75%左右（2012年為65%），預計2013年銷售額為390億元，同比增長15%。

相比于在規(guī)模上的穩(wěn)步推進，金地在住宅、金融和商業(yè)地產(chǎn)上，一體兩翼的布局則要領(lǐng)先于許多同行，這也是金地最有想象力之所在。

和金地一樣，龍湖也是一個三好學生。

龍湖在2012年全年實現(xiàn)合同銷售金額401.3億元，合同銷售面積418萬平方米，同比分別增長4.9%和27.2%。

如果以增速論，2012年的龍湖并不出色，這與龍湖的布局和策略有莫大關(guān)系。

龍湖地產(chǎn)全年銷售均價為9600元/平方米，這一銷售均價不僅大幅低于招商、融創(chuàng)超過1.5萬元的均價，也大幅低于金地。

對于2013年，龍湖表示，將進一步深化“產(chǎn)品聚焦”、“加大區(qū)域縱深”及“增持商業(yè)”的核心戰(zhàn)略，憑借優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力和高周轉(zhuǎn)策略，在波動的市場環(huán)境中繼續(xù)取得有回款的銷售，有質(zhì)量的增長。

實際上，偏于西部和二、三線城市的區(qū)域縱深和商業(yè)地產(chǎn)的加碼正是影響龍湖2012年表現(xiàn)的主要原因。

數(shù)據(jù)顯示，在龍湖2012年的銷售中，西部、環(huán)渤海、長三角及華南區(qū)域的銷售額占比分別為46.7%、27.4%、25.7%及0.2%。

這也是龍湖銷售面積不俗，而銷售均價并不高挺的主要原因，區(qū)域深耕可以保證效率，但中西部消費力未及沿海，也會使銷售均價受到抑制。

加大對商業(yè)的投入客觀上也影響了龍湖住宅的銷售表現(xiàn)，截至2012年12月，龍湖地產(chǎn)已有11個商業(yè)項目開業(yè)，商業(yè)樓面面積達72萬平方米。而龍湖計劃利用15年時間把商業(yè)利潤占比由5%提升至30%的水平。

但縱深戰(zhàn)略也讓龍湖慢慢受益。2012年龍湖在長三角區(qū)域的銷售金額首次突破百億元，同比增長21.5%，達103.3億元。