經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 賈華杰 2011年，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)漸熱，在沒有完整的養(yǎng)老制度的支持下，它會(huì)是地產(chǎn)商制造另一個(gè)大泡泡嗎？

從2011年開始，萬(wàn)科、聯(lián)想控股、保利地產(chǎn)、香江國(guó)際等20余家房產(chǎn)企業(yè)都在試水養(yǎng)老地產(chǎn)，投資以百億計(jì)，而一些地區(qū)以“養(yǎng)老地產(chǎn)”概念打造的樓盤更是數(shù)不勝數(shù)。

2011年，聯(lián)想控股成立了專業(yè)的管理公司，負(fù)責(zé)投資養(yǎng)老地產(chǎn)，保利地產(chǎn)與北京安平投資有限公司共同出資2000萬(wàn)元，合作成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，被視為保利欲做大養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略性布局。而在民政和人口學(xué)者看來(lái)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵在養(yǎng)老配套服務(wù)，是養(yǎng)老地產(chǎn)的驅(qū)動(dòng)力，而不是簡(jiǎn)單的鋼筋和混凝土的疊加。

3月9日，十二屆全國(guó)人大一次會(huì)議上，全國(guó)人大代表、國(guó)家人口計(jì)生委科學(xué)技術(shù)研究所所長(zhǎng)馬旭接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，從國(guó)際的經(jīng)驗(yàn)看，國(guó)際上剛開始也是大量興建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，但現(xiàn)在，包括北歐國(guó)家養(yǎng)老服務(wù)又回到了原來(lái)的社區(qū)和家庭。

他山之石

馬旭表示，中國(guó)是世界上老年人口數(shù)量最多、增長(zhǎng)速度最快的國(guó)家，大部分城市都已步入老齡社會(huì)。這幾年，政府在資金上投入不少，也制定了不少政策，“但制度保證和經(jīng)濟(jì)保證只是手段，老年人需要的是社會(huì)服務(wù)，關(guān)注的是自己的生活狀態(tài)，在這方面，政府的供給明顯不足。”

馬旭認(rèn)為，僅僅靠發(fā)展養(yǎng)老機(jī)構(gòu)解決不了中國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題。根據(jù)國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)，如北歐國(guó)家，剛開始時(shí)也是大量發(fā)展養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，但最后又逐步回歸到家庭和社區(qū)養(yǎng)老的體系。馬旭強(qiáng)調(diào)說(shuō)，“家庭依然是維系老人生活的基礎(chǔ)”。

然而，中國(guó)由于人口政策等諸多因素，家庭小型化、老人空巢化與老齡化社會(huì)幾乎相伴來(lái)臨。目前，普遍存在的家庭形式是“4-2-1”家庭，四個(gè)老人、一對(duì)夫妻、一個(gè)孩子，通過(guò)家庭來(lái)養(yǎng)老已經(jīng)不大可能。在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)，馬旭認(rèn)為，老齡化社會(huì)真正的未來(lái)應(yīng)該處在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老的中間狀態(tài)，由社區(qū)內(nèi)大量的小微組織、職業(yè)人員如護(hù)工等來(lái)提供養(yǎng)老服務(wù)。

國(guó)家民政部在調(diào)研報(bào)告中指出，國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)顯示，在大多數(shù)國(guó)家，95%以上的老人也都是在家里養(yǎng)老，即使在北歐的高福利國(guó)家、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，居家養(yǎng)老也是主體。而在中國(guó)傳統(tǒng)居住文化的影響下，大部分老年人更愿意與子女共同居住或鄰近子女獨(dú)自居住，這不僅可以盡享天倫之樂，而且也更容易實(shí)現(xiàn)家庭內(nèi)的代際互助。

下一個(gè)大泡泡？

馬旭的觀點(diǎn)也印證了一些地產(chǎn)人士一直以來(lái)的擔(dān)憂。這種未來(lái)的需求結(jié)構(gòu)，擠壓了地產(chǎn)商原本寄予厚望的市場(chǎng)空間。

為什么2011年后養(yǎng)老地產(chǎn)“驟熱”呢？蘭德咨詢總裁宋延慶接受采訪時(shí)指出，這個(gè)時(shí)點(diǎn)恰恰與“限購(gòu)”政策開始實(shí)施的時(shí)間相一致。宋延慶認(rèn)為，如果幾千年來(lái)的“孝”德以及本應(yīng)由政府承擔(dān)責(zé)任的養(yǎng)老事業(yè)，從一開始就擔(dān)負(fù)著地產(chǎn)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型甚至尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的重任，無(wú)論設(shè)計(jì)出多么嚴(yán)密、巧妙的盈利模式，也很難具有可持續(xù)性，這是出發(fā)點(diǎn)問(wèn)題。“何況，盈利模式目前只是停留在設(shè)想和設(shè)計(jì)階段，甚至還不能稱之為模式，至少迄今未見成功案例。”

宋延慶指出，研究歐美日的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，無(wú)論是專業(yè)基金，還是反按揭，都是建立在社會(huì)福利制度基礎(chǔ)上的，而中國(guó)恰恰缺乏的就是頂層設(shè)計(jì)。

宋延慶擔(dān)心說(shuō)，轉(zhuǎn)型不意味著都往養(yǎng)老、旅游、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域擠，否則可能造成撞車，甚至出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)泡沫。