經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 李緣 龍湖地產(chǎn)（0960.HK）2012年錄得核心盈利54億元，按年升20%，物業(yè)開(kāi)發(fā)毛利率則按年跌0.6個(gè)百分點(diǎn)至39.7%。首席財(cái)務(wù)官韋華寧指毛利率下跌歸咎于近兩年樓價(jià)受壓，預(yù)計(jì)今年可供結(jié)算的銷售毛利率將進(jìn)一步降至25%至30%，至2014年再逐步回升。

2012年龍湖錄得合同銷售額401億，按年增4.9%，超額完成390億的銷售目標(biāo)。首席執(zhí)行官邵明曉宣布2013年合同銷售目標(biāo)為460億，較2012年銷售目標(biāo)升18%，較2012年實(shí)際銷售額增15%，邵明曉指新訂的目標(biāo)屬穩(wěn)健考慮。

調(diào)控成為常態(tài)

董事長(zhǎng)吳亞軍3月15日在香港舉行的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“國(guó)五條”會(huì)激發(fā)短期內(nèi)的恐慌性購(gòu)房情緒，又強(qiáng)調(diào)支持政府調(diào)控，認(rèn)為長(zhǎng)期利于行業(yè)整體的健康發(fā)展。

“我們有個(gè)基本判斷，就是若房?jī)r(jià)快速上漲必然會(huì)遭致調(diào)控，這是常態(tài)。”吳亞軍指，“國(guó)五條”出臺(tái)是意料之中，因房?jī)r(jià)又有上漲勢(shì)頭，“行業(yè)內(nèi)總覺(jué)得政府會(huì)做點(diǎn)什么”。但她認(rèn)為，政府會(huì)保護(hù)基本的置業(yè)需求，又強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)仍有機(jī)會(huì)，只是地產(chǎn)商要小心操作。吳亞軍指自從中央調(diào)控地產(chǎn)后，已將龍湖大部分產(chǎn)品的目標(biāo)客戶轉(zhuǎn)為剛需和初次改善需求人群。

深耕一二線

龍湖去年以6月底首次在福建廈門拿地，邁出進(jìn)軍華南第一步。邵明曉指龍湖未來(lái)會(huì)繼續(xù)在一二線城市開(kāi)發(fā)，并考慮進(jìn)軍東部和中部省會(huì)城市，尤其青睞產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)合理、宜居和對(duì)周邊有凝聚力的城市。吳亞軍補(bǔ)充指若發(fā)展商拿地情緒過(guò)于高漲，則會(huì)暫停拿地，“現(xiàn)在公司的土地儲(chǔ)備已超過(guò)3900萬(wàn)平方米，不是一定要進(jìn)軍新城市”。

現(xiàn)時(shí)龍湖共有土儲(chǔ)3952萬(wàn)平方米，平均地價(jià)成本為每平米1964元。去年共拿地17幅，累計(jì)891萬(wàn)平方米，其中68%的土地位于一二線城市。韋華寧指因?yàn)榧性谳^淡的3月至10月拿地，平均土地溢價(jià)率僅為8.7%。

今年龍湖有52個(gè)項(xiàng)目供銷售，13個(gè)為全新推售項(xiàng)目，分布在重慶及成都。

資金方面，投融資中心總監(jiān)張艷指預(yù)計(jì)2013年銷售回款約為410億至420億，租金收入6億。土地款約為130億，建安費(fèi)210億，銷售成本、綜合開(kāi)銷及行政管理費(fèi)用28億，利息支出25億，稅金約65億。