經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 廖杰華 實(shí)習(xí)記者 馬玲玲 葉夢(mèng)蝶 從143億到364億元，招商地產(chǎn)用了兩年。這兩年期間，隨著規(guī)模的擴(kuò)張，招商地產(chǎn)的股價(jià)開(kāi)始攀升。

在看不見(jiàn)的內(nèi)部調(diào)整和看得見(jiàn)的外加邏輯的雙重作用下，招商地產(chǎn)從追求高利潤(rùn)的效益優(yōu)先模式轉(zhuǎn)向快速高周轉(zhuǎn)模式。

規(guī)模與股價(jià)

3月18日晚間，招商地產(chǎn)發(fā)布了2012年年度報(bào)告。年報(bào)顯示，期內(nèi)，招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入252.96億元，同比增長(zhǎng)67.4%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)33.18億元，同比增長(zhǎng)28.03%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的毛利率為51%，同比下降5%。

報(bào)告期內(nèi)，招商地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目28個(gè)，新開(kāi)工面積235萬(wàn)平方米；年內(nèi)竣工項(xiàng)目27個(gè)，竣工面積256萬(wàn)平方米，年末在建面積500萬(wàn)平方米。

與規(guī)模擴(kuò)張和利潤(rùn)增長(zhǎng)相伴隨的是近兩年來(lái)招商地產(chǎn)股價(jià)的持續(xù)走高。

從2011年開(kāi)始，盡管A股一路走熊，但招商地產(chǎn)的股價(jià)卻逆勢(shì)大幅走高。

2010年12月31日，招商地產(chǎn)的股價(jià)收在15.95元，一年之后的2011年12月30日，招商地產(chǎn)的收盤(pán)價(jià)達(dá)到了18元。但這一年，萬(wàn)科的股價(jià)從8.22元跌到了7.47元，金地集團(tuán)的股價(jià)從6.05元跌到了4.88元。同樣處于飛速成長(zhǎng)期的保利地產(chǎn)則從7.83元微幅升至8.15元。

2012年則是招商地產(chǎn)顯現(xiàn)出牛股跡象的一年。這一年的12月31日，招商地產(chǎn)收盤(pán)價(jià)達(dá)到了29.89元，年度漲幅達(dá)到了66%。

同一時(shí)間，萬(wàn)科、保利、金地的股價(jià)則分別為10.12元、13.60元和7.02元。漲幅分別為35%、66%和43%。

時(shí)至今日，盡管在新國(guó)五條出臺(tái)后，招商地產(chǎn)的股價(jià)隨著地產(chǎn)板塊大幅下挫，但總市值超400億的招商地產(chǎn)仍舊是地產(chǎn)板塊中股價(jià)最高的股票。

深圳一大型房地產(chǎn)公司高管在談到地產(chǎn)股的投資價(jià)值時(shí)，首推的并不是自己公司的股票，而是招商地產(chǎn)。在其看來(lái)，招商地產(chǎn)依托龐大的招商局集團(tuán)，無(wú)論是資源優(yōu)勢(shì)還是資金實(shí)力，在國(guó)內(nèi)都屬于頂級(jí)。唯一的不確定在于，招商地產(chǎn)內(nèi)部的管理能力和執(zhí)行力。

實(shí)際上，這也是資本市場(chǎng)共同的擔(dān)憂。

招商地產(chǎn)股價(jià)在2007年11月年曾達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的102.89元，是國(guó)內(nèi)首只地產(chǎn)百元股。

資產(chǎn)注入、價(jià)值重估、人民幣升值、股權(quán)激勵(lì)、商業(yè)地產(chǎn)，在今天看來(lái)，支撐當(dāng)時(shí)招商地產(chǎn)走出百元天價(jià)的邏輯與現(xiàn)在并無(wú)二致。

而在這一系列概念中，最有想象力的是招商地產(chǎn)大股東招商局的實(shí)力。

當(dāng)時(shí)的大股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)在股改中承諾，將根據(jù)公司的業(yè)務(wù)需要，把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入招商地產(chǎn)，這為其股價(jià)注入了動(dòng)力。

調(diào)整與成長(zhǎng)

在中信建投房地產(chǎn)分析師蘇雪晶看來(lái)，過(guò)去招商地產(chǎn)更多地依賴股東和土地存量，公司逐漸意識(shí)到要跟上行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，所以采取快周轉(zhuǎn)，加快發(fā)展步調(diào)。“招商地產(chǎn)目前所實(shí)施的快周轉(zhuǎn)策略已取得了不錯(cuò)的效果，這是公司的必然選擇”。

“招商地產(chǎn)的拐點(diǎn)大概是在2010年時(shí)候。”蘇雪晶對(duì)招商地產(chǎn)有長(zhǎng)期研究，針對(duì)招商地產(chǎn)近三年的快速發(fā)展，他認(rèn)為主要是管理層的策略變化，不僅制定了1000億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，整個(gè)公司投資投入也更加積極，土地儲(chǔ)備量也快速增長(zhǎng)。

事實(shí)上，招商地產(chǎn)的變化，源于招商局對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的布局和調(diào)整。2011年前的招商地產(chǎn)，由于發(fā)展過(guò)于緩慢，一直飽受外界批評(píng)。

2011年2月，招商局董事長(zhǎng)傅育寧對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)提出了明確定位和要求：地產(chǎn)業(yè)要進(jìn)入國(guó)內(nèi)行業(yè)第一梯隊(duì)，形成全國(guó)性品牌，并在發(fā)展模式、市場(chǎng)定位等方面構(gòu)筑獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。此前的2月16日，招商局集團(tuán)完成對(duì)招商地產(chǎn)的人事調(diào)整。在招商局集團(tuán)層面已成立了地產(chǎn)事業(yè)部，招商地產(chǎn)原董事長(zhǎng)孫承銘出任地產(chǎn)事業(yè)部負(fù)責(zé)人，林少斌則接任招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)之職。

之后，招商地產(chǎn)完成由招商局旗下三級(jí)子公司到一級(jí)子公司的跳躍，并由招商局直管。

2011年4月，招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌在接受《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》專訪時(shí)首次對(duì)外明確，圍繞提速，招商地產(chǎn)已經(jīng)完成了組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)模式、管理體制、薪酬體系等系列變革與調(diào)整。

招商地產(chǎn)的調(diào)整還反映在一些細(xì)節(jié)上。招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞在3月19日的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上透露，2012年公司總體去化率從此前一年的50%左右提升至60%左右，這一整體去化率與萬(wàn)科相當(dāng)。

加速與未來(lái)

盡管業(yè)績(jī)優(yōu)異，但招商地產(chǎn)還在加速。這一加速首先反映在拿地上。

招商地產(chǎn)2012年的拿地策略被眾多券商定義為激進(jìn)。這從另一方面反映招商地產(chǎn)加快周轉(zhuǎn)的決心。

年報(bào)顯示，2012年，招商地產(chǎn)通過(guò)合作、收購(gòu)等多種方式在深圳、天津、北京、上海、佛山、青島等11個(gè)城市新增18個(gè)項(xiàng)目，獲取項(xiàng)目資源391萬(wàn)平方米，土地款157億元。

2012年，盡管銷(xiāo)售總額在行業(yè)10名開(kāi)外，但招商地產(chǎn)的拿地面積躋身行業(yè)前四名。數(shù)據(jù)顯示，2012年，萬(wàn)科拿地耗資378.21億元，保利地產(chǎn)耗資353.2億元，中海地產(chǎn)耗資175.35億元，萬(wàn)達(dá)耗資147.53億元。

招商地產(chǎn)拿地額占比銷(xiāo)售額為43%，遠(yuǎn)高于萬(wàn)科的29%和中海地產(chǎn)的22%，略低于保利地產(chǎn)44%。

激進(jìn)的拿地策略在2013年得到了延續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，2013年前幾個(gè)月，招商地產(chǎn)在分別獲得大連、昆明、鎮(zhèn)江和蘇州4個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積為84萬(wàn)平方米，合計(jì)土地款為22億元。

賀建亞表示，2013年公司拿地金額約為200億元，這意味著招商地產(chǎn)拿地支付占銷(xiāo)售額比重將進(jìn)一步上升。

招商地產(chǎn)今年計(jì)劃銷(xiāo)售目標(biāo)400億元，比去年大幅上調(diào)了近一倍，不少行業(yè)人士對(duì)此有所擔(dān)憂，但蘇雪晶顯得有信心，他帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)對(duì)招商地產(chǎn)每個(gè)季度不同戶型等都做了細(xì)致研究，“我們的預(yù)期是470億元”。他曾表示招商地產(chǎn)目前處于300至500億元范疇，對(duì)于公司何時(shí)有機(jī)會(huì)突破500億元，他認(rèn)為：“很快了，明年估計(jì)就有機(jī)會(huì)了。”

國(guó)泰君安地產(chǎn)分析師李品科稱，招商地產(chǎn)制定未來(lái)五年“千億收入、百億利潤(rùn)”計(jì)劃，對(duì)應(yīng)年均復(fù)合增速25%，成長(zhǎng)拐點(diǎn)趨勢(shì)得到明確。結(jié)合公司目前快速拿地（2012年拿地156億占比銷(xiāo)售43%）、積極開(kāi)工（2013年405萬(wàn)方同增72%）、合理的城市布局（一、二線核心城市儲(chǔ)備占比78%）、強(qiáng)大的資金實(shí)力（凈負(fù)債率僅19%、綜合資金成本低于6%），認(rèn)可公司成長(zhǎng)潛力。