經(jīng)濟觀察報 記者 胡芳潔 2009年以來，北京房價總體急速上漲，高企的房價，已經(jīng)使得眾多后來進入北京的年輕人失去了購買房產(chǎn)的機會。而本來應該更具包容性的租賃市場，因為租金的上漲，情況也在變得更為嚴酷。

北京房租是在奧運以后才開始快速上漲的，而在此之前，基本上每年的上漲幅度都不超過5%。全市平均租金從2004年的1723元/月/套，上漲到了今年3月的4238元/月/套，漲幅達到146%。

漲價

從2007年7月開始，大學畢業(yè)的小雅開始了租房生活。至今近6年過去了，房租的上漲，成為每一年必須面對的事件之一。

2007年7月，小雅和幾個同學一起合租了東四環(huán)附近的一套一居室，價格1200元/月。2008年、2009年續(xù)簽租約時，房租每年都會上漲400元，上漲幅度分別達到33%、25%。

到了2010年7月，房東又要漲價400元，小雅和同學放棄了續(xù)租，于是繼續(xù)找房。這次因熟人介紹，她們在東四環(huán)附近，租下了一套兩居室，到2011年，這套房子的租金為2600元/月。2012年7月，房東因家事收回了這套房子，這次再找房，小雅發(fā)現(xiàn)市場已經(jīng)大不一樣。附近的兩居室租金已經(jīng)達到4000元/月，而且房源緊俏，經(jīng)常和中介公司約了去看房，結果房還沒看，就已經(jīng)被租出去了。

最后，小雅和兩個同學合租了一套東二環(huán)的三居室，因為房屋建成的年代較早，且樓層不是很好，最后以4500元/月成交。

以小雅2007年至今所租的房屋為例，一居室、兩居室，2個人合租分攤房租，三居室3人合租分攤房租，這樣每個人所要承擔的房租從2007年的600元/月，到2012年1500元/月，5年上漲了150%。

這是北京租賃市場中一個非常普遍的情況。從2004年至今10年來，這是北京租賃市場變化的一個縮影。

早在2004年，北京央立行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司發(fā)布了一份當年的北京二手房市場年度分析報告，其中提到當年一居室、兩居室、三居室的平均租金分別是1415元/月、1711元/月、2032元/月，取其中間值，可以匡算出，北京市2004年房租平均值為1723元/月。

偉業(yè)我愛我家控股集團副總裁胡景暉也表示，北京房租是在奧運以后才開始快速上漲的，而在此之前，基本上每年的上漲幅度都不超過5%。

根據(jù)我愛我家公布的數(shù)據(jù)，2006年，北京租金均價是1862元/月/套。對比上述2004年的租金情況，變化并不大。

到了2007年，租金出現(xiàn)了明顯增長，全市租金均價達到2249元/套/月，但是這一趨勢在2008年全球金融危機后，得到了緩解，2009年，租金均價是下降的，同比降幅4.17%。

北京租賃市場的狂歡真正到來是2010年。根據(jù)鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2010年，北京租金均價同比上漲18%，此后，2011年、2012年，同比漲幅分別達到15%、14%。到了今年3月，全市租金均價已經(jīng)達到了4238元/月/套（按每平米租金均價55.77元、套均面積76平方米估算）。

更直觀的來看，全市平均租金從2006年的1862元/月/套，上漲到了4238元/月/套，漲幅達到128%。

目前北京市租賃市場的總體成交規(guī)模，根據(jù)鏈家地產(chǎn)的2012年租賃市場年報，其估算北京租賃成交規(guī)模是100萬~150萬套之間。而胡景暉表示，目前總成交規(guī)模約為120萬套。

而根據(jù)中大恒基2007年公布的數(shù)據(jù)，2007年北京總成交套數(shù)估算為48.94萬套，2006年為45.13萬套。

胡景暉表示，2006年之前幾年的總成交套數(shù)沒有太大變化，估計在50萬套左右，而2007年以后按平均每年增長10萬套計算，到2012年超過100萬套。

按此邏輯估算，2004年至2007年，每年租賃成交套數(shù)為50萬套，2008年至2013年，平均每年增長10萬套，分別是60萬套~110萬套。

這樣計算得出十年來北京市租房者所支付的總租金金額約為2053億元。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，早在2010年，全市總出租套數(shù)就達到100萬套左右，這一估算結果是相對保守的，實際金額應該會超過2053億元。

趨勢

從目前的市場狀況來看，租房者所面臨的租金壓力并不會得到有效緩解。

為了緩解租金壓力，眾多租房者選擇合租或者到近郊區(qū)租房，但是這兩種方式，都在面臨非常現(xiàn)實的挑戰(zhàn)。

“2011年60平方米以下的兩個面積檔位的租金漲幅超過15%。而2012年90平方米以上戶型租金漲幅最高。”鏈家地產(chǎn)在其2012年租賃市場報告中表示。此外，2012年近郊區(qū)四個主要租賃城區(qū)租金同比漲幅高達15.6%，而2011年漲幅僅為5.3%。

在影響價格的供求關系方面，北京租賃市場房源一直處于供不應求的局面。今年4月北京樓市調(diào)控細則公布以后，使得新增租賃房源出現(xiàn)增加，即便如此，目前租賃房源供需比依然在1:3的水平。

根據(jù)第六次全國人口普查的數(shù)據(jù)，2010年北京常住人口668.1萬戶。被調(diào)查的樣本家庭中，通過市場行為租房占總戶數(shù)的32.7%，按此比例，相當于總家庭數(shù)中，217.8萬戶需要通過市場行為租房。這一比例僅次于上海，需求壓力居全國第二。

“每年新增的外來人口，加限購政策，是租金上漲的重要因素。”胡景暉說。限購使得部分能買房的家庭，無法賣房，而進入租賃市場。

2011年和2012年，北京新增外來人口分別達到37.5萬人、31.6萬人。這些新增外來人口絕大部分要通過租賃市場來滿足居住需求。而根據(jù)鏈家的統(tǒng)計，自2010年限購以來，購房者中首次置業(yè)和換房的比例在90%以上，投資者的退場，也使得每年的新增交易房源，難以釋放到租賃市場。

根據(jù)我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年至2012年，新增租賃房源同比漲幅是，44%、57%、-47%、-36%，而同期新增租賃客戶的同比漲幅則高達237%、233%、64%、34%。供應的增長，遠不及需求的增長。

“市場上還有大量的俗稱‘黑燈房’的空置房屋，投資不轉(zhuǎn)化為出租。”胡景暉表示，這些本來應該可以供應到租賃市場的房源，沒有發(fā)揮作用。

如果通過水電費等指標來判斷房屋空置不準的話，直接看市場上二手房交易中的毛坯房的比重，應該會更客觀。胡景暉表示，毛坯房以前占二手房交易的比重能達到7%~8%，現(xiàn)在這一比例下降了，也有5%左右。

按目前北京500多萬套的存量房規(guī)模計算，空置房屋規(guī)模將達到20萬-30萬套。

盡管租金在上漲，但現(xiàn)實是，北京的房價上漲是超過租金上漲的。以2012年3月這一時間點的每平方米平均租金49.7元、二手房均價22233元來計算，出租收益率只有2.7%，而到了2012年12月，這一收益已經(jīng)降為2.5%。逐年提高租金，成為房東們的不二選擇，剩下的只是幅度大小的問題。