經(jīng)濟觀察報 記者 廖杰華 5月27日至5月31日，單周漲幅71.65%，而從4月10日復牌至今，股價已由0.334港元暴漲至5月31日的最高價5.37港元，漲幅高達16倍。被國內商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達集團收購不到兩個月，恒力商業(yè)地產(chǎn)股價交出了這樣的成績單。

與恒力商業(yè)地產(chǎn)類似，被招商地產(chǎn)借殼的東力實業(yè)控股，被金地集團借殼的金地商置，被綠地集團借殼的盛高置地，最近幾周股價均大幅飆升。而年初至今，盛高置地最高漲幅接近5倍，金地商置漲幅接近2.5倍。

房企借殼潮

統(tǒng)計顯示，從去年4月份至今，在香港資本市場，已有六家殼公司被包括萬達、萬科、招商地產(chǎn)等在內的房企收購，并獲得驚人漲幅。

事實上，內地房企在A股市場直接融資通道被無限期暫停后，轉戰(zhàn)香港買殼上市融資成了為數(shù)不多的選擇。

這些在內地名聲顯赫房企巨頭的注資預期又反過來推動這些股票價格的不斷飆升。

但注資并非易事。

限于兩地資本市場對借殼上市后相關注資的限制，在如何做大做強殼股上，金地和招商給出了兩條路。其中，金地商置的自我發(fā)展做大做強是多數(shù)企業(yè)的選擇，而背景特殊的招商地產(chǎn)則繞的是小路，復制性不強。

經(jīng)濟觀察報獲得的數(shù)據(jù)顯示，在香港上市的中海地產(chǎn)、華潤置地等房企，在香港的借貸成本低至3%，而國內龍頭老大萬科，在內地借貸成本卻高逾倍達10%左右。因此，通過借殼，繞道香港以及海外資本市場成為眾多房企的不二選擇。

殼股暴動

5月15日，在萬達收購的消息對外公布后，恒力商業(yè)地產(chǎn)開始狂飆，股價收于1.95港元，暴漲465.22%。

而被綠地集團收購的盛高則在隨后重復了上述故事。事實上，在正式收購前，盛高的股價已出現(xiàn)異動。

4月10日，盛高置地以2.76港元報收，但在此后的六個交易日，盛高置地股價開始大幅走高，到停牌前的4月18日，股價已大幅上漲到3.82港元。

5月8日，盛高置地發(fā)出公告，確認將獲得綠地集團入主。復牌首日股價大升87%，收市報7.14元。入股完成后，綠地將持有盛高60%股權，成為最大股東，盛高置地亦將更名為“綠地香港控股”。

“在資本市場的邏輯下，借殼上市就會涉及到注資，注資就會帶動股價上漲。”一位私募稱。

在資金的推動下，這些殼股的注資預期不斷升溫，隨之股價開始暴漲。

金地商置的股價從今年3月13日最低的0.67港元一路漲到1.27元，幾乎翻番。而2013年1月3日，金地商置的收盤價還只有0.46元。

從今年5月下旬以來，這些地產(chǎn)股開始了新一輪的集體狂飆。

金地商置本輪行情的啟動始于5月21日，當天，金地商置以0.79元開盤，當日上漲7.59%，在接下來的幾個交易日中，金地商置開始加速上漲，其中5月31日上漲10.78%，6月4日，再次大漲12.73%。

恒力商業(yè)地產(chǎn)此輪的軌跡也大體類似，5月15日，恒力大漲27.32%，在幾天橫盤后，5月27日，恒力的漲幅高達11.88%。在隨后的三天中，恒力加速上攻，日漲幅分別高達19.86%、18%、14.77%。

5月30日，由于股價的大幅異動，恒力商業(yè)地產(chǎn)不得不對外發(fā)澄清公告稱，得悉股份價格和成交量上升，確認沒有知悉導致價格和成交量波動的任何原因，或任何必須公布以避免本公司證券出現(xiàn)虛假市場的資料，或任何內幕消息。

相比殼股的兇猛表現(xiàn)，有實質業(yè)績支撐的香港優(yōu)質內房股則顯得落寞。

數(shù)據(jù)顯示，進入2013年，內房股龍頭和中海地產(chǎn)和華潤置地的漲幅接近于零，而恒大地產(chǎn)從年初的4.25港元一路下挫至6月5日的3.09港元，跌幅超過三成。

未來走向

繞道香港買殼，打開海外融資通道是首要目的。但要真正實現(xiàn)借殼，并非易事。

深圳一地產(chǎn)公司董秘在接受經(jīng)濟觀察報記者采訪時表示，內地房地產(chǎn)企業(yè)赴香港買殼上市，需經(jīng)過商務部、證監(jiān)會、發(fā)改委等部門的審核，若涉及到國有控股的上市企業(yè)進行收并購行為，則另需要相關國資委的批準。

而根據(jù)香港聯(lián)交所規(guī)定，買方在成為擁有超過30%普通股股東后的24個月內，累計注入資產(chǎn)的任一指標高于殼公司的收益、市值、資產(chǎn)、盈利、股本等五個測試指標中任何一條的100%，則該交易構成非常重大交易，需要以IPO申請的標準來審批。

因此，盡管以恒力商業(yè)地產(chǎn)、盛高置地為代表的眾多殼股股價大幅飆升，但短期無法完成的注資，注定這些股票有些虛高。

“我們的股價太高了，以目前的狀況看，根本無法支撐。”上述殼公司的一高管對經(jīng)濟觀察報記者表示。

“以目前的狀況看，這些殼公司要實現(xiàn)預期中的資產(chǎn)注入做大做強，可以參考金地和招商地產(chǎn)的做法。”上述私募稱。

招商地產(chǎn)4月23日宣布的正在籌劃的重大事項，即是將向香港上市的東力實業(yè)控股有限公司注入商業(yè)地產(chǎn)項目。招商地產(chǎn)董秘劉寧在接受經(jīng)濟觀察報采訪時證實，此次注資構成了“反向收購”，將被視為首次上市，需走重新上市審批程序。

此外，在項目選擇方面，招商地產(chǎn)此次注入東力的資產(chǎn)在選擇標準上是按照“在境外運營滿三年的資產(chǎn)”。否則，除非獲得中國證監(jiān)會的特別批準，若收購將使相關資產(chǎn)實現(xiàn)海外上市，中國法律原則上不允許招商地產(chǎn)向東力出售這些項目。

由于借殼不滿兩年，而且境外沒有可供注資的資產(chǎn)，僅這兩條，就擋住了很多上市公司對香港殼公司注資的道路。

由于無法像招商地產(chǎn)一樣注資，金地集團在對金地商置的安排上，則選擇了扶持其自身做大做強的路。

5月29日，金地商置公布，旗下全資附屬公司威新與獨立第三方大連博載以6.287億元(約7.86億港元)聯(lián)合競得大連市一地塊，公司將占該宗地90.1%權益。

這是借殼更名以來，金地商置第二次在內地拿地。

早前的3月26日，金地商置通過招拍掛，以8.58億元的價格將沈陽市渾南新區(qū)一宗住宅地塊收入囊中。

除了拿地，金地還通過其他變通的方式扶持金地商置。

4月8日，金地商置公告，金地集團委托其運營3個商業(yè)地產(chǎn)項目，分別是位于西安湖城的大境購物中心，總建筑面積近9萬平方米；位于西安湖城的大境凱悅酒店，總建筑面積約6萬平方米；位于北京的北京金地廣場，總建筑面積約15萬平方米。

金地集團將支付金地商置西安兩項目每月的管理費106.67萬元，北京項目每月的管理費160萬元。至今年年底，金地商置可通過西安兩項目獲取860萬元的收益，通過北京項目獲取1280萬元的收益，共獲得2140萬元。

金地集團總裁黃俊燦在接受經(jīng)濟觀察報采訪時明確表示：對金地商置，我們的定位是金地集團的商業(yè)地產(chǎn)運營平臺，但不排除做住宅業(yè)務。就目前的形勢而言，要想迅速發(fā)揮金地商置的作用，首先要有一定的規(guī)模，也就是先要把金地商置做大，不做大發(fā)揮不了作用。