經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡芳潔 海外資金，正在源源不斷地流入國(guó)內(nèi)房企的腰包。緊隨而來(lái)的，是這些企業(yè)在土地市場(chǎng)上一擲千金的身影。

井噴

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1月至5月9日，上市房地產(chǎn)公司在海外發(fā)債融資金額759億元，超過(guò)去年全年25%。

這些發(fā)債的企業(yè)包括萬(wàn)科、龍湖、金地、佳兆業(yè)、花樣年等企業(yè)，其中佳兆業(yè)、花樣年，今年發(fā)債次數(shù)都不止一次。

海外市場(chǎng)普遍實(shí)行降息、寬松貨幣政策，被認(rèn)為是中國(guó)房企在海外大幅融資的重要背景。2013年以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)重申繼續(xù)實(shí)行量化寬松政策；日本央行4月4日推出了該國(guó)史上最大規(guī)模的寬松措施；歐洲央行5月2日降息至歷史最低，對(duì)存款負(fù)利率持開(kāi)放態(tài)度。

寬松貨幣政策導(dǎo)致資金大量涌入新興市場(chǎng)。有媒體引用世界銀行的分析報(bào)告顯示，今年前四個(gè)月，新興市場(chǎng)的資金流入量較上年同期激增42%，達(dá)到640億美元。

紐約證券交易所北京代表處首席代表劉亦浩表示，發(fā)股和發(fā)債是融資的兩種方式，一般情況下，在股市低迷時(shí)，企業(yè)會(huì)更傾向于選擇發(fā)債來(lái)融資，因?yàn)榇藭r(shí)發(fā)股，股價(jià)較低，股東權(quán)益被攤薄得多，但現(xiàn)在股市并不算低迷。“不能說(shuō)股市不好，只能說(shuō)是量化寬松政策導(dǎo)致的。”劉亦浩表示，如果利率能達(dá)到7%-8%，是很有吸引力的，只要是能投債券的基金都會(huì)來(lái)購(gòu)買(mǎi)，以美元計(jì)價(jià)發(fā)債，投資者會(huì)來(lái)自全球。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前5個(gè)月以來(lái)房地產(chǎn)公司在海外發(fā)債，發(fā)債平均利率，只有2月份是5.5%，其余四個(gè)月的平均利率都在8%-9%之間，這一利率水平即使對(duì)國(guó)內(nèi)資金都很有吸引力，更何況是對(duì)海外資金。

“年初企業(yè)對(duì)2013年銷售預(yù)期高，因此資金需求大。海外發(fā)債的資金，會(huì)較多地用于在土地市場(chǎng)的擴(kuò)張。”中國(guó)指數(shù)研究院企業(yè)研究副總監(jiān)白彥軍表示。

土地市場(chǎng)的盛宴，是此輪海外融資井噴的想象力所在。

拿地

今年國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)分外熱鬧。在3月中央政府宣布又一輪房地產(chǎn)調(diào)控以后，土地市場(chǎng)的熱度并沒(méi)有任何減弱，這一點(diǎn)，與以往的調(diào)控，存在明顯的反差。

根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前5個(gè)月，全國(guó)4個(gè)一線城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)1411.8億元，同比上漲了350%。北京的土地出讓金高達(dá)約620億元，接近去年全年的647億元。

這和企業(yè)海外融資有什么關(guān)系呢？

看看佳兆業(yè)的例子。佳兆業(yè)今年的海外融資活動(dòng)頗見(jiàn)成效。1月，以10.25%的利率，海外發(fā)債5億美元；2個(gè)月之后，再次發(fā)債5.5億美元，利率成本較第一次發(fā)債降低了1%以上；4月，又以不到7%的更低利率，發(fā)行18億人民幣優(yōu)先票據(jù)。短短四個(gè)月，佳兆業(yè)就在海外市場(chǎng)融資超過(guò)80億元人民幣。

佳兆業(yè)在三次發(fā)債公告中都表示，融資所得款項(xiàng)將用于償還到期票據(jù)、作為一般營(yíng)運(yùn)資金。

5月以來(lái)，佳兆業(yè)分別在廣州、深圳、上海、杭州拿下5幅地塊，總地價(jià)款約56億元。前5個(gè)月，其拿地支出達(dá)到81億元。與其今年以來(lái)的海外發(fā)債總額相當(dāng)。

佳兆業(yè)只是一個(gè)縮影。這些海外發(fā)債的企業(yè)，都在土地市場(chǎng)拼搶。

曾任職于一家上市房企的區(qū)域負(fù)責(zé)人對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，海外發(fā)債資金，在土地招拍掛以后，可以用于支付地價(jià)款。他所負(fù)責(zé)的區(qū)域公司2010年購(gòu)買(mǎi)的一宗土地，就是用此類資金支付的地價(jià)款。2010年上半年，該公司以接近15%的年利率，海外發(fā)債超過(guò)7億元人民幣。幾個(gè)月后，該公司以6億多元的價(jià)格，拿得天津一塊土地，就是用這筆海外發(fā)債資金支付的。

海外發(fā)債資金，如何拿回國(guó)內(nèi)買(mǎi)地？白彥軍表示，海外發(fā)債資金肯定都會(huì)回到國(guó)內(nèi)，有一種可以采取的方式就是“外保內(nèi)貸”，即將境外資金存入銀行位于境外的分行，由銀行的境外分行出具擔(dān)保函給位于中國(guó)境內(nèi)的分行，分行收到這個(gè)擔(dān)保函，為境內(nèi)企業(yè)提供人民幣授信。通過(guò)這種方式，境外資金無(wú)須匯入到境內(nèi)。

白彥軍表示，這個(gè)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生一些費(fèi)用。所以，企業(yè)海外融資的實(shí)際成本，比其宣布的融資成本要高。

可以用于買(mǎi)地，是海外發(fā)債融資的重要優(yōu)勢(shì)。

目前開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源，除了銷售回款外，還有三個(gè)主要的途徑：銀行開(kāi)發(fā)貸款、信托以及海外融資。根據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)搜集的數(shù)據(jù)，今年一季度，央行公布房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增2000億元，去年同期只有1100億元；房地產(chǎn)信托新增535億元，比去年同期上漲68%。雖然融資金額同比都出現(xiàn)上漲，但是這兩種融資方式，主要是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為依托的，貸款要求嚴(yán)格的，會(huì)要求項(xiàng)目四證齊全、企業(yè)二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、30%自有資金等，這就意味著，很難拿這兩種資金去買(mǎi)地。

“開(kāi)發(fā)貸款和信托，主要是以項(xiàng)目為依托。雖然也會(huì)有部分銀行授信貸款，但獲得的難度較大。”白彥軍說(shuō)。

海外融資資金成為這些融資渠道中，最為便利的買(mǎi)地來(lái)源。更何況，是在地方政府推地欲望強(qiáng)烈的這樣一個(gè)時(shí)期。正可謂一拍即合。國(guó)際量化寬松的資金，就這樣，最終流進(jìn)了中國(guó)地方政府的腰包。