經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 郭海飛 6月19日，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)”）宣布斥資7億英鎊在英國(guó)倫敦投資建設(shè)超五星級(jí)酒店。

兩天前，總部基地（中國(guó)）控股集團(tuán)董事會(huì)主席許為平在英國(guó)駐華大使館宣布，將投資10億英鎊在倫敦建“亞洲商務(wù)港”。

與此同時(shí)，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（000002，以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)科”）也在加速國(guó)際化，“前兩天，我見(jiàn)到王石，他說(shuō)將來(lái)萬(wàn)科在海外的業(yè)務(wù)，可能將占到整個(gè)集團(tuán)的20%左右。”6月26日，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露。

在全球最大的住宅開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科和中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達(dá)加速國(guó)際化之際，保利、綠地、碧桂園、首創(chuàng)、首開(kāi)、中國(guó)建筑、中鐵建、萬(wàn)通等十幾家知名房企也紛紛邁出國(guó)門(mén)，進(jìn)軍國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)，足跡遍布美國(guó)、法國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、新加坡和韓國(guó)等地，甚至蔓延到非洲。

房企“出國(guó)潮”背后，是中國(guó)人日益高漲的海外置業(yè)熱情。但房企“出國(guó)潮”和中國(guó)人瘋狂海外置業(yè)背后，也潛藏著一定的風(fēng)險(xiǎn)，與中國(guó)不同的政策法律環(huán)境、陌生的市場(chǎng)和有明顯差異的開(kāi)發(fā)模式等，都對(duì)進(jìn)軍海外的中國(guó)房企和中國(guó)買房人提出了挑戰(zhàn)。

萬(wàn)達(dá)加速國(guó)際化

近日萬(wàn)達(dá)高調(diào)宣布將斥資7億英鎊在倫敦建設(shè)超五星級(jí)萬(wàn)達(dá)酒店，并斥資3.2億英鎊并購(gòu)英國(guó)圣汐游艇公司，這是萬(wàn)達(dá)繼去年9月斥資26億美元并購(gòu)美國(guó)AMC影院公司后在國(guó)際化領(lǐng)域的又一重大進(jìn)展。

去年12月，萬(wàn)達(dá)已與印度信實(shí)集團(tuán)攜手進(jìn)軍印度樓市，據(jù)報(bào)道總投資高達(dá)10億-15億美元，同時(shí)萬(wàn)達(dá)已聯(lián)合其他企業(yè)決定斥資30億美元進(jìn)軍俄羅斯北高加索旅游業(yè)。粗略估算，萬(wàn)達(dá)在國(guó)際市場(chǎng)的總投資將超過(guò)500億元人民幣。“印度和俄羅斯這兩個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在還處于紙上談兵的階段，還沒(méi)有落地實(shí)施。”萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。

萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林高調(diào)宣布：“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)決定從今年起，在海外發(fā)展萬(wàn)達(dá)五星級(jí)酒店，計(jì)劃10年內(nèi)，在世界8至10個(gè)主要城市建設(shè)萬(wàn)達(dá)酒店。”

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲得的一份名為《6月19日英國(guó)項(xiàng)目記者會(huì)涉及上市公司的問(wèn)答預(yù)案》顯示，恒力商業(yè)作為萬(wàn)達(dá)的海外投融資平臺(tái)，將專注于萬(wàn)達(dá)的海外地產(chǎn)項(xiàng)目。在談判收購(gòu)恒力商業(yè)之際，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)啟動(dòng)了倫敦項(xiàng)目的談判，并且倫敦項(xiàng)目也將主要由恒力商業(yè)來(lái)操作，同時(shí)繼續(xù)在歐美及其他地區(qū)尋找開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

王健林向媒體透露，倫敦項(xiàng)目買地金額9000多萬(wàn)英鎊，“大概2億英鎊就可以將項(xiàng)目啟動(dòng)，1億英鎊支付地價(jià)，再拿1億做啟動(dòng)。如果這2億英鎊我們一半靠融資，萬(wàn)達(dá)只需要10億元人民幣就能啟動(dòng)。萬(wàn)達(dá)在這筆投資上撿了大便宜。”

“總投資不等于當(dāng)年投資，我們宣布的總投資是從項(xiàng)目開(kāi)始到結(jié)束的總額。”王健林解釋，“每個(gè)項(xiàng)目的注冊(cè)資金大約在30億-40億元人民幣，包括買地和8億-10億的啟動(dòng)資金。而項(xiàng)目當(dāng)年的投資并不完全由萬(wàn)達(dá)自掏腰包，主要由三部分構(gòu)成，自己拿35%-40%的注冊(cè)資金，銀行融資約30%，剩余靠預(yù)售款收入解決。”

房企試水“出國(guó)潮”

在商業(yè)地產(chǎn)大鱷萬(wàn)達(dá)大舉進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)之際，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科也在加快國(guó)際化的步伐。

今年4月，萬(wàn)科攜手新加坡吉寶置業(yè)進(jìn)軍新加坡樓市，兩個(gè)月前的2月，萬(wàn)科已經(jīng)與美國(guó)“頭號(hào)房企”鐵獅門(mén)牽手，正式進(jìn)軍美國(guó)樓市。

“我們?cè)隈R來(lái)西亞的項(xiàng)目總體量180億元，目前已經(jīng)認(rèn)購(gòu)了50億元。”碧桂園集團(tuán)副總裁何錦超介紹，“現(xiàn)在我們也在考察印尼和澳洲市場(chǎng)，我們非常看好這兩個(gè)市場(chǎng)。”

2012年,首創(chuàng)置業(yè)正式進(jìn)入法國(guó)市場(chǎng)，聯(lián)合法方股東投資建設(shè)“中法經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作區(qū)”，該項(xiàng)目一期占地面積約470公頃，一期計(jì)劃總投資額為9712萬(wàn)美元，將建設(shè)綜合體。“該項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)。”首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹。

“我們的大股東在澳洲、美國(guó)等地也都有持有型物業(yè)，正在澳洲做一個(gè)悉尼市中心的住宅項(xiàng)目，而且也在積極尋找新的項(xiàng)目。”首開(kāi)董秘王怡向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹。

“綠地韓國(guó)濟(jì)州島旅游健康城一期住宅產(chǎn)品‘綠地漢拿山小鎮(zhèn)’已全面啟動(dòng)銷售。”綠地集團(tuán)向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，此外，綠地已在澳大利亞投資建設(shè)包括一棟逾240米的“悉尼·綠地中心”，攜手西班牙MELIA酒店集團(tuán)在中、歐等地建設(shè)星級(jí)酒店，目前位于德國(guó)法蘭克福的綠地鉑驪酒店已正式掛牌營(yíng)業(yè)。

中國(guó)海外投資聯(lián)合會(huì)今年3月份發(fā)布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，2012年以來(lái)，十余家大型房企已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃，投資規(guī)模已達(dá)上百億美元。“到現(xiàn)在應(yīng)該有兩三百億美元規(guī)模。”同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司總監(jiān)張宏偉表示。

房企出國(guó)的原因

2012年，萬(wàn)科、保利、萬(wàn)達(dá)、綠地、中海、恒大幾大巨頭的銷售額已經(jīng)突破或接近千億元。

“這些大型房企也有走向國(guó)際市場(chǎng)的需求，來(lái)拓展業(yè)務(wù)版圖。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，“也是跟著客戶走，有很多客戶在海外購(gòu)置房產(chǎn)，近幾年中國(guó)人去海外旅游、留學(xué)、移民的也越來(lái)越多，房企進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)也順應(yīng)了這一趨勢(shì)。”

2012年12月，中國(guó)與全球化研究中心發(fā)布的《中國(guó)國(guó)際移民報(bào)告2012》藍(lán)皮書(shū)顯示，2010年，中國(guó)在海外的華人華僑數(shù)量超過(guò)4500萬(wàn)，2011年，中國(guó)對(duì)外的投資移民超過(guò)1萬(wàn)人，對(duì)幾個(gè)主要發(fā)達(dá)國(guó)家的移民人數(shù)超過(guò)15萬(wàn)。此外，中國(guó)每年出國(guó)留學(xué)人數(shù)達(dá)到40萬(wàn)人，出國(guó)旅游的人士更是高達(dá)幾千萬(wàn)人。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年3月至2012年3月，中國(guó)內(nèi)地和香港買家已在美國(guó)購(gòu)買了價(jià)值90億美元的房產(chǎn)，是支撐其房產(chǎn)的第二大外國(guó)買家群體。

“中國(guó)人想去哪里，哪里的中國(guó)人最多，我們就去哪里，我們會(huì)研究這件事情。”郁亮此前曾公開(kāi)表示。

綠地集團(tuán)向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)強(qiáng)調(diào)，綠地明確了當(dāng)前所實(shí)施的商業(yè)模式，即利用中國(guó)市場(chǎng)資源實(shí)施全球化戰(zhàn)略，“做國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的海外延伸”，“優(yōu)先選擇中國(guó)投資者、移民群體較為青睞、中國(guó)游客及留學(xué)生較多的國(guó)家及城市參與投資開(kāi)發(fā)，確保項(xiàng)目成功銷售和穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)”。

“中國(guó)住宅市場(chǎng)受限購(gòu)限貸政策影響很大，也增強(qiáng)了中國(guó)房企進(jìn)軍海外市場(chǎng)的動(dòng)力。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

潛藏的風(fēng)險(xiǎn)

“海外的開(kāi)發(fā)模式和中國(guó)不同，而國(guó)外企業(yè)大量使用金融機(jī)構(gòu)，分幾個(gè)層面來(lái)融資，中國(guó)開(kāi)發(fā)商可能不適應(yīng)，包括銷售流程，包括對(duì)企業(yè)信用的控制。”張宏偉對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。

“在澳洲，房屋的預(yù)售款是存放在第三方監(jiān)管賬戶中的，而且是按工程進(jìn)度支付的。”王怡介紹。

碧桂園副總裁何錦超說(shuō)：“在馬來(lái)西亞，樓蓋到第十層了，十層的買家才付預(yù)售款，沒(méi)有蓋到就不付錢。”

何錦超進(jìn)一步解釋，碧桂園在馬來(lái)西亞項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，遇到的最大問(wèn)題是缺少工人，“當(dāng)?shù)毓と撕苌伲倚屎艿停椭袊?guó)完全沒(méi)法比，施工期遠(yuǎn)遠(yuǎn)長(zhǎng)于中國(guó)的項(xiàng)目。”

“布局海外市場(chǎng)需要充裕的現(xiàn)金流或融資渠道進(jìn)行支撐，否則難以抗拒國(guó)際市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。”張宏偉稱。

易居中國(guó)分析師薛建雄曾表示，“中國(guó)的融資成本在7%以上，投資美國(guó)房產(chǎn)回報(bào)率超過(guò)5%的已經(jīng)算很高了，人民幣相對(duì)美元肯定是升值的，用人民幣去國(guó)外投資一定是虧的。”

“海外市場(chǎng)的房地產(chǎn)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有國(guó)內(nèi)這么高。”陳國(guó)強(qiáng)稱。王怡也表示：“國(guó)際樓市已較成熟，肯定沒(méi)有中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這樣的超額回報(bào)。”

在海外，很多國(guó)家都對(duì)房屋征收較高的房產(chǎn)稅等費(fèi)用。比如在美國(guó)，除了交房產(chǎn)稅（各州房產(chǎn)稅率不同，大約在1%到3%之間）外，如果購(gòu)置的房子在自然災(zāi)害多發(fā)州，還要在房屋保險(xiǎn)中加保地震險(xiǎn)、颶風(fēng)險(xiǎn)等。物業(yè)費(fèi)也根據(jù)不同的房型不盡相同。

“在韓國(guó)國(guó)內(nèi)針對(duì)房地產(chǎn)投資的各種限制政策也層出不窮，而且課稅負(fù)擔(dān)沉重。”山東樹(shù)森律師事務(wù)所所長(zhǎng)李樹(shù)森向媒體表示，目前韓國(guó)每年對(duì)價(jià)值100億韓元以上的房屋征收高達(dá)房屋價(jià)值3.5%的稅款，針對(duì)第二套住宅的資產(chǎn)增值稅在50%以上。

在中國(guó)大力推廣的度假別墅韓國(guó)濟(jì)州島雅頓山莊，此前被曝為逃避稅費(fèi)，將中國(guó)人的購(gòu)房款通過(guò)“地下錢莊”等方式匯至韓國(guó)公司，雅頓山莊代理律師朱慶標(biāo)向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，“完全通過(guò)合法方式進(jìn)行。”但其拒絕透露具體通過(guò)哪些方式辦理。

“海外的法律環(huán)境和市場(chǎng)與中國(guó)是最大的不同。”王怡表示，“比如對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)、工會(huì)的問(wèn)題，這在中國(guó)國(guó)內(nèi)都沒(méi)有，中國(guó)企業(yè)去海外市場(chǎng)這些問(wèn)題都需要注意。”

（本報(bào)記者李娟對(duì)本文亦有幫助）