經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 周亞霖 北京二手房均價(jià)逼近三萬元關(guān)口，月成交量突破萬套。一手房買房排起長(zhǎng)隊(duì)，托關(guān)系現(xiàn)象重現(xiàn)。持續(xù)數(shù)月的稅收政策似乎被市場(chǎng)消化，持續(xù)高熱的土地成交也加深了購(gòu)房者“房?jī)r(jià)不會(huì)下跌”的心理預(yù)期。

在朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館一帶，農(nóng)展館黃金地塊重新掛牌“復(fù)出”，尚未正式出讓，這股風(fēng)就對(duì)該地房?jī)r(jià)帶來令人心跳的刺激，僅僅半個(gè)月，農(nóng)展南里某部委小區(qū)的二手房，一平方米就漲了2000元。

均價(jià)逼近三萬

鏈家地產(chǎn)公布的二手房市場(chǎng)報(bào)告顯示，7月，北京二手住宅成交均價(jià)28350元/平方米，環(huán)比上漲2.1%，同比上漲22.2%。房?jī)r(jià)仍在強(qiáng)勁上漲。

與房?jī)r(jià)同樣熱的是成交量。20%個(gè)調(diào)稅實(shí)施后的4月，北京二手房交易量到達(dá)冰點(diǎn)，成交5212套，但5、6月不斷回升，至7月成交已突破萬套。

從事二手房交易10多年的經(jīng)紀(jì)人李杰（化名）稱：只過了3個(gè)月，房屋成交量就翻了倍，北京數(shù)千個(gè)經(jīng)紀(jì)門店，冰點(diǎn)的時(shí)候，很多公司一個(gè)店一個(gè)月只賣一套房子甚至沒有成交，現(xiàn)在，很多老舊小區(qū)，位置尚可，可能已經(jīng)進(jìn)入非普通住宅行列，譬如五道口展春園，稅收很高，但即便這樣，房子還很有市場(chǎng)。現(xiàn)在貸款利率高、稅高、限購(gòu)，但還是不能抑制人們買房的沖動(dòng)。去年，東王莊小區(qū)南北朝向60多平方米的房子價(jià)格在37000多元/平方米，現(xiàn)在都在52000—53000元/平方米，而且很好賣。

鏈家地產(chǎn)表示：“7月，北京二手住宅市場(chǎng)首套房貸利率優(yōu)惠全面收緊，主流銀行的利率優(yōu)惠基本都從八五折上漲到九折，創(chuàng)10個(gè)月來新高，2012年四季度以來的按揭低利率終止。此外，自2011年11月調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)以來，雖然房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯上漲，但是該標(biāo)準(zhǔn)并未出現(xiàn)上調(diào)，使得許多普通的住宅被‘非普’，營(yíng)業(yè)稅、契稅等與普宅認(rèn)定掛鉤的稅費(fèi)也出現(xiàn)了顯著增長(zhǎng)，導(dǎo)致購(gòu)房成本增加。”

日光盤

北京大部分的新房供應(yīng)都在六環(huán)，銷售依然非常火爆。

陳靜（化名）托人買到了房山地鐵盤首開熙悅山的房子，97平方米200萬，單價(jià)突破2萬元。更多購(gòu)買者，是無法找到關(guān)系買房的。

近期，近郊地鐵沿線甚至遠(yuǎn)郊已經(jīng)出現(xiàn)6個(gè)日光盤。

和二手房不同的是，新房的成交量是下跌的，受到存量減少和網(wǎng)簽滯后的影響，7月份純商品住宅成交量環(huán)比減少近3成。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭認(rèn)為，雖然7月份新增供應(yīng)量整體出現(xiàn)兩成以上的上漲，但符合低端剛需的房源量只有四成左右，且多數(shù)項(xiàng)目都位于6環(huán)以外。與購(gòu)房需求相比，剛需的新增供應(yīng)量仍顯不足，這是7月份剛需成交量大幅下滑的主要原因。若不增加剛需樓盤的入市量，市場(chǎng)潛在的供需矛盾仍難緩解。

地價(jià)與房?jī)r(jià)

除了龐大的需求，房?jī)r(jià)的高漲被很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為和土地價(jià)格有直接的關(guān)系。今年1-7月，北京土地出讓金總額已高達(dá)870億元，比去年全年總額還高出34.3%。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，繼2011-2012年度北京土地市場(chǎng)階段性“地荒”之后，進(jìn)入2013年以來，政府開始加大土地供應(yīng)力度，各大房企在“斷頓”兩年之后拿地的熱情高漲，供需雙方同時(shí)發(fā)力，使得今年北京土地市場(chǎng)成績(jī)斐然。目前大量房企仍處于“缺地”狀態(tài)，尤其是部分地理位置較為優(yōu)越的地塊，更是會(huì)遭到瘋搶。從土地成交價(jià)格來看，由于近年來對(duì)溢價(jià)率的控制，使得多數(shù)地塊最終成交價(jià)格并未有所突破，溢價(jià)率也多平平，均未超越50%紅線。但與此同時(shí)，近期成交地塊均采取了“價(jià)格碰觸上限后轉(zhuǎn)入競(jìng)保障房面積”的方法，因此房企所承擔(dān)的土地帶來的整體運(yùn)營(yíng)成本并未降低。

從8月預(yù)計(jì)出讓的宅地來看，9宗地塊全部將采取這一手段，保障房的任務(wù)轉(zhuǎn)嫁給了開發(fā)商。