經(jīng)濟觀察報 記者 吳娓婷 廣州老牌國企越秀地產(chǎn)正在加快全國布局。今年以來，越秀地產(chǎn)已多次聯(lián)合旗下關聯(lián)投資基金公司拿地，總地價超過150億元，高于去年全年的銷售額。

越秀地產(chǎn)所屬的越秀集團近年來明晰了“金融、基建、地產(chǎn)”三個板塊的發(fā)展戰(zhàn)略，相互之間可形成良好的支撐及協(xié)同效應。在當前的加速拓展中，越秀地產(chǎn)與集團旗下的投資基金合作，大幅降低了拿地的壓力。其中廣州南洲地塊、蘿崗地塊及武漢精武地塊都是引起市場關注的“地王”。

不過，越秀地產(chǎn)的內(nèi)控能力及執(zhí)行能力仍然堪憂。這家已然面向全國發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)還處在流程優(yōu)化的過程中。倘若開發(fā)建設及銷售跟不上土儲增加和資金投入速度，越秀大量拿下的地塊恐成負累。

金融工具

2012年7月23日，越秀地產(chǎn)將旗下廣州國際金融中心（以下簡稱“國金中心”）整體注入越秀房托。國金中心作價134.4億元，當中包括了88.5億元的交易總代價、45億元的開發(fā)貸款及少數(shù)股東權益價值約9000萬元。這次交易為越秀地產(chǎn)增加了約49億元現(xiàn)金，同時減少了45億元銀行負債，總共獲得了額外約94億元的資金貢獻。

經(jīng)過資產(chǎn)注入，越秀成為繼中海和華潤之后，第三只獲得穆迪、惠譽授予投資級評級的內(nèi)房股。對比另外兩家地產(chǎn)業(yè)內(nèi)領先的企業(yè)，越秀的銷售額剛過百億。

交易完成后，國金中心長達17年的回報周期大為縮短。而越秀地產(chǎn)的各項財務指標都達到了一個空前的理想狀態(tài)，凈負債率大幅下降30個百分點至33.5%， 機構開始看好越秀。2013年1月，越秀地產(chǎn)發(fā)行了3.5億美元5年期和5億美元10年期的定息債券，分別獲得惠譽和穆迪授予“BBB－”和“Baa3”的投資級評級。因此其票息率低至3.25%和4.5%，僅為市場平均水平的約1/2。

越秀集團內(nèi)部人士對經(jīng)濟觀察報說，越秀要告別過去為銀行打工的命運。通過地產(chǎn)和房托雙平臺互動二次證券化，地產(chǎn)項目縮短了回報周期，現(xiàn)在可以發(fā)展商業(yè)項目，未來還可以往工業(yè)地產(chǎn)的方向發(fā)展。

在國內(nèi)信貸緊縮的狀況下，越秀地產(chǎn)獲得的金融支持讓同行羨慕：香港上市公司，與越秀房托互動，集團系統(tǒng)內(nèi)還有多種金融機構可發(fā)揮協(xié)同效應。越秀地產(chǎn)曾對媒體說：“地產(chǎn)做到最后其實就是做金融。”

近日，越秀集團收購香港創(chuàng)興銀行，業(yè)內(nèi)認為涉銀將為地產(chǎn)融資提供進一步便利。上述越秀集團內(nèi)部人士表示，越秀收購創(chuàng)興跟萬科有差別，越秀集團本來就是要做大金融，目前為止已擁有十個金融機構牌照。但他同時承認，收購銀行后會與地產(chǎn)“在產(chǎn)融結合方面有更深的部署”。

迅猛拓展

在金融工具支持下，越秀的拓展速度像插上了翅膀。

今年年初，越秀地產(chǎn)宣布全年購地支出預計為34億元，較去年的82億元支出大幅下調(diào)。業(yè)績發(fā)布會上，相關負責人表示，越秀的土儲達到1440萬平方米，“土儲要占用資金，我們需要考慮周轉率”。

然而，今年上半年，越秀地產(chǎn)的拿地速度不降反增。截至6月底，該公司的購地支出已超出全年預算，其凈負債率也上升7.5個百分點至54.5%。

為了維持投資級評級和加快周轉，越秀今年拿地的策略主要是與投資基金合作。

今年上半年，該公司共新增了五幅土地，其中杭州市江干區(qū)錢江新城和佛山禪城區(qū)兩幅采用了合作模式，越秀地產(chǎn)分別與深圳越秀和一個合營伙伴設立合營公司，均以20:80的股權比例共同開發(fā)所獲土地。

據(jù)了解，深圳越秀和另一個合營伙伴是有限合伙投資基金。公告顯示，越秀地產(chǎn)將與合營伙伴按持有的股權比例注入項目公司的注冊資本，地價的余額將由雙方按股權比例向項目公司增資或由合作伙伴向項目公司提供股東貸款支付。按照協(xié)議，越秀地產(chǎn)對地價的出資總額將不超過地價的20%。

合營伙伴都向越秀地產(chǎn)授予了認購期權，供其收購由二者持有的項目公司的全部80%股權。認購期權的行使時間為合作伙伴向項目公司注入注冊資本起的第1年至18個月，行權價格相當于合作伙伴向項目公司注入的資本總額加上注資期間11%的年回報率。

一般來說，基金的介入是在項目的成長期，但越秀是在拿地的時候與基金合作，顯然是為了減少地產(chǎn)公司對土地的支出，起到盡快啟動項目回籠資金的作用。

上述越秀集團內(nèi)部人士回應：“我們在探索基金的差異化發(fā)展。”

9月，越秀又與投資基金廣州越秀仁達四號實業(yè)投資合伙企業(yè)聯(lián)合投標，購入位于武漢市江漢區(qū)精武路地塊，地價高達人民幣90.1億元，成為單價及總價雙料地王。雙方持股比例為8%和92%。越秀地產(chǎn)的母公司廣州越秀集團有限公司為越秀仁達的主要股東。

10月，越秀再次復制與投資基金聯(lián)合拿地的模式，拍下廣州蘿崗地王。

截至10月底，越秀總土儲上升至1638萬平方米。而按權益計算，其應占土儲約1371萬平方米。

按照近兩年每年銷售100多萬平方米的量計算，土地儲備足夠未來十年開發(fā)，已遠遠高于它的去化能力。

內(nèi)控乏力

一個問題擺在面前：在高杠桿和高土儲的情況下，越秀的周轉速度能否跟得上？

2012年，公司的存貨周轉率為0.12，比受累于舊城改造和大盤開發(fā)的瑞安地產(chǎn)還要慢。公司的銷售成本、銷售及營銷成本及行政開支達到55.58億。

數(shù)據(jù)從一個方面說明，這家企業(yè)效率較低。據(jù)了解，已經(jīng)面向全國發(fā)展的越秀地產(chǎn)尚未有清晰的標準化流程并把它落實到考核機制中。

“內(nèi)部考核機制正在科學化的過程中。”越秀地產(chǎn)內(nèi)部人士說。該人士承認，越秀地產(chǎn)從一家區(qū)域公司到面向全國發(fā)展，裝修標準、產(chǎn)品標準以及整個公司運作流程的標準化都十分重要。

“標準化我們正在不停地研究，沒有這么快（有成果）。畢竟我們面向全國的發(fā)展才剛開始，我們的標準化制定需要在外地試驗以及了解反饋意見。”上述越秀地產(chǎn)內(nèi)部人士說。

然而，越秀地產(chǎn)真正的拓展從2009年就開始了。這一年，越秀地產(chǎn)提出了“立足廣州，面向全國”的發(fā)展戰(zhàn)略。

2010年越秀地產(chǎn)新增土儲約346萬平方米，總土儲首次突破1000萬平方米。城市布局從2009年的5個城市拓展到2010年的9個。管理層稱，“基本確立了以珠三角為核心，以長三角、環(huán)渤海、中部地區(qū)為重點的全國性布局”。2011年，越秀在土地投資上略有收縮，但也在廣州以外的中山、沈陽、杭州購置土地。

相應地，其經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量凈額也正是在2009年至2010年期間呈現(xiàn)了大幅減少的態(tài)勢。在2009年公司現(xiàn)金流凈額為-8.42億元，在2010年，該項指標數(shù)據(jù)跌為-69.49億元。

這意味著，從2009年開始公司就在積極地拿地拓展。但是四年過去后，越秀在廣州之外仍難找出規(guī)模發(fā)展的區(qū)域。

越秀意識到核心能力建設的重要性。2013年半年報表示，公司將繼續(xù)提升銷售能力、商業(yè)經(jīng)營能力及開發(fā)建設能力。

截至6月30日，越秀地產(chǎn)完成合同銷售額86.16億元，完成全年132億目標的65%。合同銷售面積約62.04萬平方米，公司決定提高銷售目標至145億元。

截至九月末，越秀地產(chǎn)累積合同銷售金額約為人民幣124.96億元，合同銷售面積約94.03萬平方米，分別占調(diào)高后的全年合同銷售目標的86%和79%。

越秀地產(chǎn)方面透露，上半年新開工面積為221萬平方米，完成全年新開工計劃267萬平方米的83%。下半年，可售面積為143萬平方米。

上述人士表示，越秀地產(chǎn)今年在項目開發(fā)效率提升上得到非常明顯的體現(xiàn)。截至今年三季度，商品房開工、開盤節(jié)點按時完成超過90%。