一線地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，正在獲得前所未有的增長，其已有業(yè)主的規(guī)模，也正在成為一個數(shù)量龐大的相關(guān)利益群體。這給地產(chǎn)企業(yè)所帶來的責任和機遇，也成為一個不可回避的問題。

從物業(yè)服務(wù)，到項目售后再服務(wù)的租售中心，到資產(chǎn)管理，龍湖對平臺資源的整合，一直沒有停止，今年初，龍湖推出首個跨越商業(yè)、地產(chǎn)、物業(yè)的被稱為“金蘋果”計劃的全新平臺，該平臺的功能包括為龍湖的銷售型商業(yè)物業(yè)業(yè)主提供后期的招商、租售等生活服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)。

時至近日，該平臺已經(jīng)進入了初步、有效地運行中。不過，龍湖對其整體資源進行整合的規(guī)劃，才剛剛開始。

效果

商業(yè)地產(chǎn)散售后，由于缺乏統(tǒng)一的定位、招商、運營，會導(dǎo)致后期經(jīng)營不善，業(yè)主、商戶的利益受損。多年來，這一點已經(jīng)得到市場的證明，不少開發(fā)商也深受其苦，包括SOHO中國、首創(chuàng)置業(yè)等知名開發(fā)商。

金蘋果計劃，最直接的作用，就是對購買龍湖散售商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主，提供專業(yè)的定位、招商、經(jīng)營等服務(wù)，使得此類商業(yè)物業(yè)，雖然產(chǎn)權(quán)在眾多小業(yè)主手中，但是后期規(guī)劃、運營卻能統(tǒng)一進行，并且能夠享受龍湖的商業(yè)資源、專業(yè)團隊服務(wù)。

提出一個設(shè)想容易，但是要真的達到效果，卻并不是一件容易的事。龍湖從年初推出這一平臺，到現(xiàn)在已經(jīng)過去半年多的時間，事實證明，這一平臺計劃，已經(jīng)達到一定的實際效果。

今年3月，龍湖成立的金蘋果計劃工作小組，擁有近100名成員，來自龍湖的商業(yè)公司、物業(yè)公司租售中心和地產(chǎn)公司。這個專業(yè)團隊在半年多的時間里，到14個城市，與數(shù)千個商家進行了會面和洽談，積累了近1000個意向商家，這些商家類型涉及大型超市、銀行、醫(yī)療機構(gòu)、品牌酒樓、特色餐飲等行業(yè)。

金蘋果計劃在商用物業(yè)后期招商、運營方面的作用，一個最突出的案例，就是重慶的時代天街項目。該項目去年底交付的寫字樓約為4.8萬平方米，其中有1.2萬平方米的面積已經(jīng)正式投入使用，在這其中，通過金蘋果計劃租出去的面積約8000平方米，占已出租面積的67%。

重慶龍湖仟百匯和時代匯兩個項目，也是在金蘋果計劃中受益的典型代表。仟百匯項目將在今年底交付，目前已經(jīng)有3家大型品牌超市有入駐意向，近期將選其中一家簽約，阿興家快餐、百匯便利店、寶仁堂、NANA、優(yōu)客便利店、萬和藥房、愛沙貝爾等超200組商家，也已表達了入住意向，其中有商家已經(jīng)就租金、樓層、經(jīng)營保障等深度細節(jié)進行了多輪談判。

時代匯項目，目前有超過1000組商家與項目進行了接洽，其中明確了意向的商家近300組，進入談價階段的近100組，其中雷實鹵雞、地暖賣場、蟲草店、卡巴娜攝影、飾品店、素菜館、火鍋餐飲等近10戶商家已經(jīng)開業(yè)。

龍湖的努力，使得業(yè)主在其中直接受益，包括縮短商鋪的空置期、縮短商業(yè)地產(chǎn)的養(yǎng)商期等，而這也需要龍湖在資金、人力等方面的投入。例如，上述后期招商情況突出的重慶仟百匯和時代匯項目，就是龍湖出資與全球知名商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商世邦魏理仕合作，專門對這兩個項目進行了商業(yè)定位規(guī)劃。

此外，龍湖的業(yè)主，也在這個過程中學習到了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律和運營知識。在半年時間里，金蘋果計劃為龍湖商鋪業(yè)主組織了多場推介會，讓商家了解龍湖商業(yè)的規(guī)劃和前景，也對業(yè)主進行招商和業(yè)態(tài)規(guī)劃的輔導(dǎo)，讓業(yè)主了解商業(yè)發(fā)展的規(guī)律、合理的租金預(yù)期，以促成業(yè)主租金預(yù)期與商戶預(yù)期一致而實現(xiàn)成交。

金蘋果計劃，顯然是一個站在業(yè)主、商戶利益立場上的平臺，但對于龍湖地產(chǎn)，如果進展順利，這顯然能實現(xiàn)雙贏的效果。金蘋果計劃，在盡力維護商鋪后期運營的同時，也增強了投資人、商戶對龍湖散售商業(yè)的信心，這也反過來直接促進了龍湖散售商業(yè)物業(yè)的銷售，今年前10個月，龍湖商業(yè)物業(yè)銷售額超過80億元。

不過，龍湖的視野，并不僅僅于此。

整合大平臺

對于一家年銷售額超過400億元的地產(chǎn)企業(yè)來說，龍湖金蘋果計劃目前所取得的成果，還遠不足稱道。而且，商業(yè)地產(chǎn)培養(yǎng)周期長，尤其是散售型商業(yè)，要取得優(yōu)異的經(jīng)營成果，往往需要更多的誠意和付出。

不過，金蘋果模式透露出的，是龍湖以業(yè)主利益為重、并以此達到雙贏目的的長期發(fā)展模式的考量。

商業(yè)地產(chǎn)在龍湖地產(chǎn)的整體布局中，已經(jīng)占據(jù)舉足輕重的位置。

2012年，龍湖持有商業(yè)地產(chǎn)的租金收入已經(jīng)達到5.1億元。而龍湖地產(chǎn)高管曾對外明確表示，公司計劃用10-15年的時間使租金收入的利潤占比，從5%提高到20%以上。

這個長期目標，確立了商業(yè)地產(chǎn)尤其是持有型商業(yè)地產(chǎn)在公司的定位，但不可忽視的是，在2011年以后嚴厲的宏觀調(diào)控中，銷售型商業(yè)地產(chǎn)，為龍湖贏得了重要的市場份額。

2012年前10月，龍湖地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售額319.4億元，其中天街系商業(yè)綜合體項目貢獻了約130億元的金額，占總銷售的比重達到40%，已經(jīng)成為集團銷售額的核心貢獻者之一。龍湖天街系商業(yè)綜合體項目，一般包括住宅、持有型商業(yè)、銷售型商業(yè)等物業(yè)類型，其中銷售型商業(yè)產(chǎn)品，是其中的重要組成部分。

而到了今年，前10月，龍湖地產(chǎn)純銷售型商業(yè)物業(yè)的銷售額就達到了80億元，占前10月合同銷售額402億元的約20%。

大量商鋪的散售，雖然能帶來業(yè)績的增長，但后期的運營情況如何，對于業(yè)主和龍湖地產(chǎn)本身而言，都充滿挑戰(zhàn)和機遇。如果經(jīng)營的好，業(yè)主能獲得較好的租金回報，還能享受物業(yè)增值帶來的收益，龍湖自持商業(yè)的運營也能從中獲益；反之，則一損俱損。

金蘋果計劃，這一模式如果發(fā)展成熟并形成一套固定的機制，不僅能為業(yè)主帶來實在的益處，也將為龍湖地產(chǎn)接下來同類物業(yè)的銷售、新業(yè)主利益的維護保駕護航。

這一步已經(jīng)邁出，龍湖顯然并不想止步于此。

龍湖地產(chǎn)內(nèi)部人士表示，隨著金蘋果計劃在商業(yè)地產(chǎn)項目中取得初步成果，下一步，金蘋果計劃將實踐到公司的“山·海·湖”度假地產(chǎn)系列產(chǎn)品當中。

度假地產(chǎn)項目的業(yè)主，除部分是為了滿足自身的度假需求外，也有部分是投資型業(yè)主。龍湖地產(chǎn)為業(yè)主提供售后服務(wù)的金蘋果計劃，自然也可以移植到“山·海·湖”當中。

“山·海·湖”，是龍湖2011年開始打造的旅游度假地產(chǎn)系列產(chǎn)品，目前有成都小院青城、煙臺葡醍海灣、玉溪仙湖錦繡等項目。

根據(jù)金蘋果計劃模式，龍湖正在研究“一房在手、全國度假”的度假物業(yè)置換和租賃系統(tǒng)。與散售型商業(yè)物業(yè)一樣，龍湖在各個城市設(shè)立的“租售中心”，也將在度假地產(chǎn)項目的金蘋果平臺中，扮演重要作用。業(yè)主可以通過參與物業(yè)置換和租賃計劃，來預(yù)訂“山·海·湖”系列度假項目的任意一處房源，而在每個度假項目中，龍湖均提供五星級酒店式的物管服務(wù)。

根據(jù)初步的計劃，“金蘋果計劃”將首先在位于成都都江堰青城山腳下的龍湖小院青城項目中推出。

龍湖地產(chǎn)為客戶提供的類似資產(chǎn)管理的服務(wù)模式，將為其接下來度假地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)、運營，打開一種新的可能性。

往度假地產(chǎn)領(lǐng)域的延伸，是金蘋果計劃接下來新的可能性。不過，金蘋果模式，其中的核心價值，在于對龐大的業(yè)主價值的挖掘。

房地產(chǎn)開發(fā)市場不可能永遠高速增長，對存量業(yè)主價值的挖掘，有可能成為未來持續(xù)的利潤增長點，不少開發(fā)商已經(jīng)摸索出一些模式。例如萬科，包括提供房屋租售中介服務(wù)的租售中心，第五食堂，提供商品訂購、業(yè)務(wù)代辦等服務(wù)的幸福驛站，以及未來有可能實現(xiàn)的社區(qū)金融服務(wù)。花樣年旗下的物業(yè)公司彩生活服務(wù)集團，也摸索出一套獨特的社區(qū)經(jīng)營模式。包括通過對社區(qū)的智能化改造、綠化、外觀更新等方式，來實現(xiàn)房屋的保值增值；對管理房源進行統(tǒng)一承租、裝修、包裝、分租等增值服務(wù)。。

龍湖金蘋果計劃，符合這一探索方向。未來這一領(lǐng)域的潛在價值有多大，現(xiàn)在還難以得知。對于龍湖地產(chǎn)來說，現(xiàn)在還屬于投入期，并且需要相當長的持續(xù)時間。以業(yè)主利益為導(dǎo)向的雙贏戰(zhàn)略，龍湖顯然還有更長的路要走。