經(jīng)濟觀察報 記者 胡芳潔
經(jīng)濟觀察報:對調控形勢有什么樣的預判?
黃其森(泰禾集團董事長):后面有哪些政策會出,不好說,從現(xiàn)在來看,行政調控一時半會兒不可能取消。
經(jīng)濟觀察報:2013年,泰禾為什么在北京、上海拿了那么多土地?
黃其森:2013年,泰禾買地金額在200億元左右。除了福建以外,我們的布局有兩個特點:一是堅決在一線城市布局,都是在北京和上海;二是年初就搶先起步。我們認為一線城市風險比較小,如果市場有什么波動變化,一線城市的貨能出得了。我們深耕就是在福建、北京、上海。因為我們的產(chǎn)品定位是高端或者中高端,也只有在這些區(qū)域能夠做出高溢價。
經(jīng)濟觀察報:接下來,泰禾在拿地、區(qū)域擴張方面的規(guī)劃是怎樣的?
黃其森:首先還是看一線,再包括如福州、廈門等二線城市。今后泰禾肯定要到長三角,如南京、杭州、蘇州。2014年我們會加大在長三角的布局力度。相比而言,上海還是比較理性的,我們會加大在上海的投入。北京的地價2013年底比上半年翻了一番,現(xiàn)在六環(huán)都到兩萬了。
另外,我們選擇的項目不是一下子拿幾千畝地,就在相對中心的地方拿一百到兩百畝地,很容易就去化了。在這些地方?jīng)]有萬科,我們的各種優(yōu)勢都得到了充分的體現(xiàn)。
另外,泰禾堅持高周轉,現(xiàn)在基本上做到拿地到銷售七個月左右。除了個別項目現(xiàn)在周期會長一點,其他90%以上都是高周轉。
經(jīng)濟觀察報:泰禾拿地的資金從哪兒來?你是海峽銀行的董事,為什么不從海峽銀行借款,而是通過興業(yè)銀行融資?接下來在融資領域有什么樣的安排?
黃其森:資金方面,最重要的是有大股東泰禾投資的支持。海峽銀行跟泰禾是關聯(lián)企業(yè),我們并沒有從海峽銀行去借款,運營、運作很規(guī)范。
我們的項目7個月就能實現(xiàn)銷售,特別是福建的項目。動態(tài)來看,從房地產(chǎn)融資的角度,原來泰禾更多是走開發(fā)貸,近年來,開發(fā)貸機會已經(jīng)非常少,為什么?開發(fā)貸要四證齊全,四證齊了才給你下款,對于泰禾的高周轉模式,四證齊全,我就可以申請預售了。另外開發(fā)貸的監(jiān)管也很嚴格,不能買地,不能干其他的事情,但現(xiàn)在房地產(chǎn)最主要的是解決前端拿地的問題。
我們其他的融資方式很多。7個月開盤,從單個項目看,成本高一點,周轉快了以后,在幾個項目里面看,成本基本上就降下來了。
經(jīng)濟觀察報:商業(yè)地產(chǎn)項目怎么確定銷售和持有比例,并平衡資金?
黃其森:主要是購物中心持有,這個業(yè)態(tài)一銷售一打散就亂了。比例不太一樣,基本上每個項目會有10萬—20萬平方米。
至于商業(yè)和住宅的比重,2013年商業(yè)地產(chǎn)跟住宅基本上是一半對一半。
經(jīng)濟觀察報:重點深耕區(qū)域的選擇和城鎮(zhèn)化發(fā)展有無結合契機?
黃其森:實際上我們已經(jīng)在福州周邊拿了一兩個這樣的項目。城鎮(zhèn)化要解決的問題不僅僅是居住的問題,還包括生活能不能便利,有沒有醫(yī)院、學校、商業(yè)配套。
要做這個事情,光靠開發(fā)商也是不夠的,但我們可以看到,開發(fā)商在這里面如果發(fā)揮得好,有很大的空間。泰禾現(xiàn)在也逐步在打通這方面的產(chǎn)業(yè)鏈,比如說商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在能成為我們的優(yōu)勢,在郊區(qū)有商業(yè)的配套,樓盤的優(yōu)勢競爭力就不一樣了。
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