經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 廖杰華

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：怎么看2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)？對(duì)調(diào)控有什么樣的預(yù)判？

招商地產(chǎn)：一方面，客戶有效需求仍強(qiáng)烈存在，推動(dòng)房?jī)r(jià)上行的動(dòng)力仍存；另一方面，成交量?jī)r(jià)的絕對(duì)值已超越歷史高點(diǎn)，市場(chǎng)處于高熱狀態(tài)。但考慮到外圍的不確定因素影響、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的配合需要，我們不認(rèn)為政策方面會(huì)再出狠手打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。2014年大漲和大跌是小概率事件，市場(chǎng)高位盤整將是主要狀態(tài)，區(qū)域市場(chǎng)將嚴(yán)重分化。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資計(jì)劃如何安排？怎么確定銷售和持有的比例，并做到資金匹配平衡？

招商地產(chǎn)：2014年，招商地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，將繼續(xù)堅(jiān)持有節(jié)奏擴(kuò)大質(zhì)量型投資，不會(huì)為擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模而盲目投資。其次，從戰(zhàn)略考慮，將嘗試投資一部分特殊商業(yè)項(xiàng)目，如在適老服務(wù)、健康管理、產(chǎn)居融合空間打造、社區(qū)服務(wù)等領(lǐng)域先行先試。第三，協(xié)同招商局集團(tuán)港口產(chǎn)業(yè)資源，參與一部分沿海城市的港區(qū)升級(jí)改造，代表就是蛇口海上世界片區(qū)的綜合開發(fā)運(yùn)營模式。

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的銷售和持有比例，招商地產(chǎn)會(huì)在保證持有商業(yè)整體價(jià)值的前提下，安排部分銷售，以現(xiàn)金流回收覆蓋投資。同時(shí)，積極安排與資本市場(chǎng)對(duì)接，解決商業(yè)地產(chǎn)短期現(xiàn)金流和長期經(jīng)營的平衡問題。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：在融資領(lǐng)域有什么樣的計(jì)劃？

招商地產(chǎn)：從2013年四季度起，國內(nèi)市場(chǎng)資金就呈現(xiàn)偏緊狀態(tài)。國外市場(chǎng)，外幣資金成本近期也在上升。我們認(rèn)為，今年國內(nèi)資金面會(huì)持續(xù)緊張局面，資金成本將平穩(wěn)上漲。

基于上述判斷，為保障公司運(yùn)營所需資金，我們2013年已做了相關(guān)布局，包括通過招商置地發(fā)行5年期5億美元信用增強(qiáng)債，合理配置公司有息負(fù)債等，同時(shí)啟動(dòng)了A股資產(chǎn)重組方案。2014年，我們還會(huì)力爭(zhēng)盡快完成A股資產(chǎn)重組，積極尋找招商置地的融資機(jī)會(huì)，并嘗試與“招商資本”合作，探索資本與地產(chǎn)相結(jié)合的運(yùn)作模式。此外，公司債務(wù)融資方面，將在保證債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，根據(jù)項(xiàng)目需要，通過銀行借款，低成本信托、外幣借款等方式，適當(dāng)增加債務(wù)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：如何安排拿地？

招商地產(chǎn)：基于對(duì)行業(yè)中長期發(fā)展大勢(shì)的判斷，2014年，招商地產(chǎn)將繼續(xù)堅(jiān)持“以銷定投、量入為出；一不囤地、二不做地王”的基本原則，根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃要求，均衡、有序地獲取土地：一方面，繼續(xù)關(guān)注政府土地供應(yīng)計(jì)劃，積極穩(wěn)健參與市場(chǎng)招拍掛，以合適的價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)地塊。另一方面，注重通過收購、城市更新等方式獲取土地。