經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 郭海飛/文

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你如何看待2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)？對(duì)樓市調(diào)控有什么樣的預(yù)判？

高一軒（京投銀泰副總裁）：鑒于美國量化寬松QE3的退出，中國如果采取相對(duì)應(yīng)的貨幣政策，樓市漲幅必然收窄。但目前很多企業(yè)收縮三四線投資，集中投資一二線城市，土地成本上升，房價(jià)短期上漲趨勢(shì)依然不改。

政策退出是時(shí)間問題。但在一二線城市供需矛盾突出的情況下，政策不會(huì)在短期內(nèi)退出。多重政策會(huì)遵循市場(chǎng)配置資源的原則陸續(xù)退出。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：2014年如何安排拿地節(jié)奏？重點(diǎn)深耕區(qū)域的選擇和城鎮(zhèn)化發(fā)展有無結(jié)合契機(jī)？

高一軒：公司目前的戰(zhàn)略是以北京為中心，以軌道交通上蓋物業(yè)開發(fā)為核心，力爭早日成為亞洲軌道物業(yè)專家。現(xiàn)在深耕的區(qū)域必然是北京，專業(yè)方向就是軌道交通車輛段上蓋物業(yè)。

拿地的節(jié)奏由三個(gè)指標(biāo)所決定，第一是北京軌道交通新線建設(shè)，特別是車輛段上蓋建設(shè)和用地推出的節(jié)奏，第二是我們手中現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售和回款的速度，第三是公司戰(zhàn)略規(guī)劃中對(duì)公司業(yè)績?cè)鲩L的要求。

當(dāng)然，除了軌道交通上蓋物業(yè)開發(fā)之外，城鎮(zhèn)化一直是我們重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域，特別是三中全會(huì)中央明確了城鎮(zhèn)化的具體路線后。其實(shí)公司在過去五年陸續(xù)在北京周邊區(qū)縣的重點(diǎn)鎮(zhèn)進(jìn)行了相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投資，我們將根據(jù)這些項(xiàng)目進(jìn)展的情況，參與相應(yīng)的土地獲取工作。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，有怎樣的計(jì)劃和安排？怎么確定銷售和自持的比例？并做到資金平衡匹配？

高一軒：公司一直以來對(duì)純商業(yè)地產(chǎn)的投資持謹(jǐn)慎的態(tài)度。近些年也根據(jù)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的要求，陸續(xù)處置了一些持有型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，降低了公司持有型物業(yè)的比例，回流了部分現(xiàn)金和利潤。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域首要的任務(wù)就是將車輛段上蓋物業(yè)中與地鐵站點(diǎn)緊密結(jié)合的商業(yè)物業(yè)綜合體打造好。針對(duì)這類物業(yè)，我們希望能夠通過住宅和部分商鋪的銷售，部分覆蓋持有型商業(yè)物業(yè)的成本。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：融資有什么計(jì)劃？

高一軒：首先，通過組合金融工具拓展融資渠道，另外，公司還將通過提升管理效率、苦練內(nèi)功，縮短項(xiàng)目回款周期，這樣自然可以放大杠桿效應(yīng)，在同等融資規(guī)模下，降低融資成本。