經(jīng)濟觀察報 記者 郭海飛

經(jīng)濟觀察報：你怎么看2014年的房地產(chǎn)市場？對樓市調(diào)控形勢有什么樣的預(yù)判？

周政（中糧集團副總裁、中糧置地董事長）：2013年以來，限購、限貸等嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策在一線城市和部分重點二線城市仍被嚴格執(zhí)行并有所升級，未來在供需均衡、價格平穩(wěn)的二三線城市，預(yù)計政策或?qū)⒕S持現(xiàn)狀；不排除部分三四線城市為避免市場走弱調(diào)整調(diào)控的可能。

2014年市場在資源配置中的決定性作用將逐步顯現(xiàn)，今后行業(yè)調(diào)控將逐漸“去行政化”。從長期來看，土地改革、房產(chǎn)稅、財稅制度改革等行業(yè)長效機制逐步建立，新型城鎮(zhèn)化、戶籍制度改革以及人口生育政策調(diào)整等對行業(yè)中長期利好。

在土地市場方面，預(yù)計將呈現(xiàn)前高后低的態(tài)勢，總體供應(yīng)結(jié)構(gòu)將有所優(yōu)化，并延續(xù)2013年的熱度。地方政府推地積極性較高，加上房企補倉積極性較高，上半年地價預(yù)計會較高，下半年高漲的趨勢將有所緩和，受預(yù)期趨同影響，北、上、廣、深等一線城市和部分重點二線城市的土地市場競爭將尤為激烈。

在住宅市場方面，市場需求預(yù)期從以首置剛需為主轉(zhuǎn)向首置首改為主，同時一線城市高端需求繼續(xù)放量。一線城市和部分重點二線城市供不應(yīng)求局面持續(xù)，但競爭日趨激烈，地價快速上升，風(fēng)險提升而盈利預(yù)期下降；多數(shù)二線城市供需相對均衡、價格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市存在供過于求和價格下行的風(fēng)險。

在商業(yè)地產(chǎn)方面，一線城市和部分重點二線城市供應(yīng)量繼續(xù)加大，但由于市場需求旺盛，空置率繼續(xù)保持低位，租金水平穩(wěn)中有升；沈陽、天津等一些二線城市供應(yīng)量后續(xù)陸續(xù)集中釋放，但受市場成熟度影響，租金水平低位徘徊，空置率走高，競爭壓力較大。

經(jīng)濟觀察報：面對2014年的市場形勢，中糧的銷售策略是怎樣的？

周政：2014年我們強調(diào)提高周轉(zhuǎn)速度，確保新開盤項目入市紅盤、存貨產(chǎn)品持續(xù)消化，以此為前提確保公司整體業(yè)績穩(wěn)中求進。

經(jīng)濟觀察報：對于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，中糧有著怎樣的計劃和安排？

周政：中糧一直堅持持有經(jīng)營和開發(fā)銷售有機結(jié)合的“雙輪驅(qū)動”的商業(yè)模式，堅持以大悅城城市綜合體為主線，發(fā)展購物中心、品牌住宅、高端酒店和寫字樓產(chǎn)品。

我們將充分利用香港資本市場，穩(wěn)健布局大悅城綜合體。在堅持公開市場拿地的常規(guī)發(fā)展方式同時，進一步加大非常規(guī)發(fā)展力度，比如收購目標城市核心區(qū)的現(xiàn)有項目、通過合作或參股的方式輸出品牌和管理，輕資產(chǎn)拓展大悅城。

除了繼續(xù)深入系統(tǒng)化、精細化管理，也將不斷引入創(chuàng)新品牌和業(yè)態(tài)，創(chuàng)新推廣模式，探索與中糧食品等業(yè)務(wù)單元聯(lián)合開發(fā)O2O（線上線下）的推廣模式。

經(jīng)濟觀察報：融資有什么計劃？

周政：銷售持有的合理配比確保現(xiàn)金流回籠。我們在發(fā)展“銷售+持有”型綜合體時，將借鑒萬達等標桿企業(yè)，以寫字樓和公寓的銷售回款支持持有型物業(yè)的前期發(fā)展，保證資金鏈充裕。

另外，公司在未來將充分利用境外香港融資平臺，嘗試俱樂部貸款、雙邊貸款、債券等多種融資形式，降低融資成本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。針對A股資本市場，公司將密切關(guān)注再融資政策的變化，在條件許可的情況下積極推進相關(guān)融資工作。

公司也將利用央企背景，進行“總對總”授信的融資模式，進一步降低融資成本。此外，公司將加強與金融機構(gòu)及其他機構(gòu)的合作，在項目層面與合作伙伴共同進行項目開發(fā)，這種模式也是新的資金來源。

經(jīng)濟觀察報：中糧如何安排2014年的拿地節(jié)奏？重點深耕區(qū)域的選擇和城鎮(zhèn)化發(fā)展有無結(jié)合契機？

周政：2014年，我們將在保證財務(wù)穩(wěn)健的前提下繼續(xù)增加土地儲備，計劃新拓展大悅城城市綜合體項目，集中在北京、上海等一線和南京、成都等重點二線城市。