經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 廖杰華

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：怎么看2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)？對(duì)調(diào)控形勢(shì)有什么樣的預(yù)判？

張遠(yuǎn)（卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁）：我認(rèn)為2014年是一個(gè)“空檔期”，新的政策很難全部實(shí)質(zhì)性地落地，比如對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展影響巨大的房地產(chǎn)稅和農(nóng)地流轉(zhuǎn)問(wèn)題。目前的房產(chǎn)稅試點(diǎn)基本都是失敗的，其推廣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有任何影響；農(nóng)地流轉(zhuǎn)面臨著地方政府的重重阻力，目前仍然還停留在一個(gè)資產(chǎn)認(rèn)可的層面，但要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么影響還遠(yuǎn)未到時(shí)候。2014年是否會(huì)有新的行政性調(diào)控政策，我認(rèn)為會(huì)比較少，或者說(shuō)沒(méi)有，但目前舊的行政手段依然很難退出，因此我說(shuō)這將是一個(gè)“空檔期”，房?jī)r(jià)大起大落的情況很難再出現(xiàn)，而對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，這將是一個(gè)近些年少有的確定性很強(qiáng)的環(huán)境。在這個(gè)空檔期，房企最重要的就是按部就班，練好內(nèi)功，趕快建房，趕快賣房。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資計(jì)劃如何安排？怎么確定銷售和持有的比例，并做到資金匹配平衡合理？

張遠(yuǎn)：根據(jù)卓越戰(zhàn)略規(guī)劃，未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)體量、銷售額以及商業(yè)持有物業(yè)、租金收入均要實(shí)現(xiàn)40%以上的復(fù)合增長(zhǎng)率；同時(shí)持有型物業(yè)2016年租金收入突破10億，盈利結(jié)構(gòu)調(diào)整到占比20%。卓越將通過(guò)組織管控調(diào)整、提升業(yè)務(wù)能力，用三年時(shí)間，形成具備上市及獲取高估值的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)。目前卓越的計(jì)劃是，按照 8：2的資金配置銷售型物業(yè)與持有型物業(yè)；發(fā)揮寫(xiě)字樓、商辦公寓、住宅項(xiàng)目中街鋪等非住宅銷售業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，非住宅銷售金額占比超過(guò)30%。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：融資有什么樣的計(jì)劃？

張遠(yuǎn)：房企在市場(chǎng)上的融資，歸根結(jié)底還是要看你資產(chǎn)的質(zhì)量如何，卓越每一個(gè)項(xiàng)目都很優(yōu)質(zhì)，運(yùn)作很有把握，銀行對(duì)這方面的融資也更有信心，所以我們?cè)谌谫Y方面壓力并不大，也有更充足的時(shí)間把利潤(rùn)做好。我們有這個(gè)自信，卓越在利潤(rùn)率和負(fù)債率上應(yīng)該會(huì)比很多上市公司好看。

未來(lái)，卓越將嘗試多元化融資渠道，大力發(fā)展卓越自有基金，并開(kāi)拓保險(xiǎn)、基金等長(zhǎng)周期資金來(lái)源；實(shí)現(xiàn)內(nèi)外部資金占用各占一半，達(dá)到內(nèi)部公司、項(xiàng)目層面的資金平衡。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：如何安排明年的拿地節(jié)奏？重點(diǎn)深耕區(qū)域的選擇和城鎮(zhèn)化發(fā)展有無(wú)結(jié)合契機(jī)？

張遠(yuǎn)：目前對(duì)房企而言，區(qū)域性的布局和產(chǎn)品線的布局是最關(guān)鍵的，卓越依然是集中在一二線城市，每年增加一到兩個(gè)城市，2013年我們就拓展了西安和重慶。但比拓展更關(guān)鍵的是“深耕”，在既有的城市要深度發(fā)展，畢竟我們的人脈、資源和管理都已經(jīng)進(jìn)入了，應(yīng)該收獲更多的成果。在產(chǎn)品線的布局上，我們依然還是集中于商住兩個(gè)大的領(lǐng)域，在2014年，我們希望更多地發(fā)力住宅，可以看到目前卓越在拿地方面已經(jīng)開(kāi)始重點(diǎn)儲(chǔ)備住宅用地了。