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    朱鳳泊:養(yǎng)老地產市場仍將一片渾濁

    宋磊2014-01-28 12:44

    經濟觀察報 記者 宋磊

    經濟觀察報:很多房企都在涉足養(yǎng)老地產,但盈利模式似乎困擾著不少房企,你對這種現(xiàn)象如何看待?

    朱鳳泊(北京太陽城集團董事局主席):很多房企有土地儲備,但傳統(tǒng)住宅出口被堵小了,想轉型養(yǎng)老地產打開一個新的出口,所以呼聲一片,但真正動手做養(yǎng)老的不多,真正做成的更少。大概80%是炒作概念,只有20%是真正做養(yǎng)老地產。

    養(yǎng)老需求比較理性,不可能形成與傳統(tǒng)房地產相同的商業(yè)模式,如上市公司考核都是年終看財務報表,投入、產出,存量、利潤多少,養(yǎng)老地產因為一大部分是醫(yī)院、文娛、餐飲等持有物業(yè),往往數(shù)據(jù)非常難看。所以上市公司做養(yǎng)老地產往往耐不住“寂寞”。

    2014年,如果政府仍然沒有從頂層設計上把養(yǎng)老地產以法律政策的形式敲定,市場一定是渾濁狀態(tài)。

    經濟觀察報:2014年,政策上應打破哪些限制?

    朱鳳泊:政府在分工上太嚴格。養(yǎng)老是民政部門、衛(wèi)生部門負責與支持。但在拿地過程中,又是國土部門負責,該多少錢多少錢。兩家不說話,形成斷層,導致企業(yè)沒法享受優(yōu)惠。在實踐過程中,我們碰到10個問題里,5個就是政策問題。

    經濟觀察報:一個房地產企業(yè),剛一轉型到養(yǎng)老地產,應該想清楚哪些問題?

    朱鳳泊:做養(yǎng)老地產不是快進快出,但養(yǎng)老地產如果策劃運作好,不亞于房地產收益;第二,拿什么樣的地做養(yǎng)老也是學問,如果拿地上與政府協(xié)商拿綜合用地,就降低了養(yǎng)老地產的成本,在持有時能保證利潤。

    北京太陽城,也摸索出了自己的一套商業(yè)模型。一塊地,用70%做老年住宅,30%做持有。70%銷售后,用銷售利潤把30%持有物業(yè)做起來,后面建設就不用背負資金的包袱了;社區(qū)內可形成自己的產業(yè)鏈,如商業(yè)、餐飲、理發(fā)等,都能形成商業(yè)連鎖打造;可用保證金、會員制、度假型產品做成復合型的產品模式,增加收益。

    經濟觀察報:2014年,太陽城在養(yǎng)老地產的投資和城市拓展方面有著怎樣的想法?

    朱鳳泊:我們確定了“3+模式”。做北京太陽城品牌的輸出,靠品牌輸出管理整個復制到新的項目中去,扶持各地開發(fā)商做養(yǎng)老地產,2014年,我們至少要合作30家客戶。為低齡老人打造的全國度假療養(yǎng)的產品,也要發(fā)展30家。另外,還要打造資金池,整合戰(zhàn)略投資、風投、基金等資金渠道,給北京太陽城一體化體系注入資金。“+”是指把養(yǎng)老產業(yè)上下游緊密合作起來,形成抱團發(fā)展,并按照體系內統(tǒng)一部署,樹立標準,方便復制。

    經濟觀察報:企業(yè)目前的資金是怎么解決的?

    朱鳳泊:由于沒有政策性貸款,大多數(shù)仍是走商業(yè)貸款。一般自有資金和基金,相加達到50%-60%,就容易得到銀行的支持,他們會給出40%-50%貸款。而從基金市場拿的這部分,卻要承擔著過高的資金成本,15%-16%的年息資金成本都算低的。

     

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