任何對于風(fēng)險(xiǎn)控制的想象和口號，都比不上一次鳳凰涅槃來得真實(shí)和深刻。盡管仍在土地市場保持著高度活躍，盡管依然在銷售額和行業(yè)排名中跑步前進(jìn)。但聚焦于國內(nèi)高端物業(yè)市場的融創(chuàng)中國，卻多了一份以不變應(yīng)萬變的從容。

3月25日，融創(chuàng)中國在香港（股票代碼：1918.HK）公布了其2013年全年業(yè)績。2013年融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)了合約銷售金額547.3億元（人民幣，下同）；比年初計(jì)劃的450億元高出11%。2013年全年凈利潤約308.4億元，較去年的約208.4億元大幅增加了48%；其中核心利潤上升28.8%至35.2億元。年報(bào)還顯示，在銷售業(yè)績相比2012年大幅提升的同時，其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也繼續(xù)改善，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)也都處于安全范圍之內(nèi)。

勇者有畏  謹(jǐn)慎前行

“我覺得2013年是房地產(chǎn)行業(yè)特別好的一年，這樣的年頭不可能一直持續(xù)，正常市場就有好的時候與不好的時候。”融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在記者會上如是說。

實(shí)際上，對市場風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判和管控，已令融創(chuàng)成為國內(nèi)資金鏈最安全的房企之一。本次年報(bào)顯示，公司2013年現(xiàn)金相比2012年大幅增加31%至約160億元;凈負(fù)債率則減少了12%。此外，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的降低還表現(xiàn)在負(fù)債結(jié)構(gòu)的改善上。截止2013年12月31日，融創(chuàng)一年內(nèi)到期的短期債務(wù)從117.8 億元減少至78.4億元，僅占債務(wù)總額的27%，同比下降了27%。

在可售資源方面，融創(chuàng)中國2013年庫存的可售面積為437億元；預(yù)計(jì)2014年上半年新增可售資源為226億元；2014年下半年將增可售資源572億元。三項(xiàng)累計(jì)，融創(chuàng)中國2014年的總可售資源將達(dá)到1235億元。而融創(chuàng)對外宣稱的2014年銷售目標(biāo)是650億元，也就是說，融創(chuàng)今年只需完成50%左右的去化率，即能實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)。這個比率在全國房企中，都屬于較保守的比率。

與保守的銷售目標(biāo)形成對比的是，融創(chuàng)中國一直保持著極高的銷售額年復(fù)合增長率。年報(bào)顯示，從2010年到2013年底的4年間，融創(chuàng)中國的合約銷售額年復(fù)合增長率達(dá)到87%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。不少業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，以融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)的銷售能力和現(xiàn)有可售資源規(guī)模，2014年的銷售目標(biāo)顯得十分謹(jǐn)慎。

土地市場方面。年報(bào)顯示，2013年融創(chuàng)共獲取國內(nèi)的19個項(xiàng)目，而據(jù)融創(chuàng)內(nèi)部人士介紹，所獲取的這些項(xiàng)目是在集團(tuán)研判了340多個項(xiàng)目后的拿地結(jié)果，這也可見融創(chuàng)中國拿地之謹(jǐn)慎。“在買地方面我們還是保持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。我們買地的基本原則是在現(xiàn)金流安全和控制負(fù)債率的前提下，再考慮買地。我們今年暫時沒有買地的目標(biāo)。”融創(chuàng)中國總裁汪孟德對記者表示。

上述融創(chuàng)內(nèi)部人士還透露，融創(chuàng)的拿地過程有著清晰的流程管控。其流程體系被融創(chuàng)總結(jié)為“三個界面、兩個關(guān)鍵點(diǎn)和一個集中”的原則，“三個界面”，一是指從集團(tuán)整體戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃角度，對區(qū)域公司提出明確的發(fā)展工作要求 ，二是對項(xiàng)目地塊信息的及時溝通、初判，以提高效率，三是嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)項(xiàng)目評審決策程序。“兩個關(guān)鍵點(diǎn)”包括支持項(xiàng)目價(jià)值判斷的項(xiàng)目定位與規(guī)劃方案，以及確保集團(tuán)整體現(xiàn)金流安全、可靠的資金解決方案 。“一個集中”，是強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目獲取與否最終決策權(quán)在集團(tuán)，在確保現(xiàn)金流和負(fù)債率絕對安全的前提下，由集團(tuán)來整體平衡資金和資源的使用。

獅象搏兔 皆用全力

“高周轉(zhuǎn)只是一個結(jié)果，而支撐高周轉(zhuǎn)的原因?qū)嶋H上是融創(chuàng)的聚焦戰(zhàn)略”。一位業(yè)內(nèi)人士分析說。事實(shí)上，融創(chuàng)在國內(nèi)只進(jìn)駐了5個區(qū)域市場，而只依靠在這些市場的中高端項(xiàng)目，就已成長為銷售額超500億，國內(nèi)排名第11名的房企。

不久前，孫宏斌也曾在公開場合對外界表示，融創(chuàng)不會做養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，也不會做海外開發(fā)，未來仍將繼續(xù)堅(jiān)持現(xiàn)有的區(qū)域聚焦和高端精品戰(zhàn)略。“我們不會轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在大家都想往我們這里轉(zhuǎn)，都想往一線城市轉(zhuǎn)，但他們來的時候地已經(jīng)很貴了。這個戰(zhàn)略讓我們很占便宜。”孫宏斌在25日的記者會上表示。

年報(bào)顯示，截止2013年年底，融創(chuàng)中國總土地儲備達(dá)到2246萬平方米，其中融創(chuàng)中國持有權(quán)益的土地儲備為1399萬平方米。值得一提的是，融創(chuàng)中國現(xiàn)有的66個項(xiàng)目，全部集中在5個國內(nèi)的區(qū)域(北京、上海、天津、重慶及杭州)，其中包括2013年剛剛獲取的北京、天津的兩個高地王項(xiàng)目。2013年的新增項(xiàng)目，也全部分布在這5個區(qū)域。融創(chuàng)中國2103年新增的19個項(xiàng)目中，包括北京3個，上海3個，天津4個，重慶5個，杭州4個。

在做精品的聚焦模式下，融創(chuàng)并不追求規(guī)模增加的速度。“我從來沒有說過要做一千億，從來沒有說過規(guī)模化，我一直認(rèn)為這個行業(yè)規(guī)模是有風(fēng)險(xiǎn)的，太小也沒有競爭力。”對于人們關(guān)于融創(chuàng)進(jìn)軍千億的追問，孫宏斌回答說。

事實(shí)上，在企業(yè)規(guī)模與管控效率之間，融創(chuàng)一直更強(qiáng)調(diào)后者。據(jù)融創(chuàng)內(nèi)部人士介紹，在內(nèi)部管理上，融創(chuàng)采取集團(tuán)直接參與的管控體系。在企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大的情況下，仍保持著對小事情也拿出全部力量認(rèn)真對待的管理原則，可謂“獅象搏兔 皆用全力”。

據(jù)記者了解，融創(chuàng)的每個項(xiàng)目在拿地后30天內(nèi)，都會召開由集團(tuán)總裁、副總裁、集團(tuán)各部門負(fù)責(zé)人、區(qū)域公司總經(jīng)理、各部門總經(jīng)理、項(xiàng)目公司總經(jīng)理等參加的項(xiàng)目啟動會。這種項(xiàng)目啟動會將重點(diǎn)確定和管控包括項(xiàng)目定位、產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品和品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)成本、節(jié)奏安排以及利潤等諸多細(xì)節(jié)。

另外，從目前融創(chuàng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，其產(chǎn)品的銷售均價(jià)已超過20000元/平方米，可見融創(chuàng)中國的產(chǎn)品主要集中于國內(nèi)高端物業(yè)產(chǎn)品市場。“由于融創(chuàng)的產(chǎn)品幾乎都集中在高端物業(yè)，所以他們可以在高端產(chǎn)品制造和物業(yè)管理上集中資源、分?jǐn)偝杀荆龊芏嗲把匦缘母叨水a(chǎn)品研發(fā)和行業(yè)引領(lǐng)性的客服體系研究工作，這種優(yōu)勢是很多公司不具備的。”北京一位業(yè)內(nèi)人士分析說。