6月27日，由《經(jīng)濟(jì)觀察報》主辦的“第十一屆中國藍(lán)籌地產(chǎn)年會”在北京舉行。區(qū)別于往年，今年的藍(lán)籌地產(chǎn)年會首度為網(wǎng)友搭起了與行業(yè)專家、知名企業(yè)互動的平臺，由年會演講嘉賓針對網(wǎng)友提問進(jìn)行定向回復(fù)。

作為年會首次納入的一個全新環(huán)節(jié)，《經(jīng)濟(jì)觀察報》在活動落地前一個月開始在其微信公眾平臺上進(jìn)行問題收集，并選出具有代表性的問題交由出席嘉賓進(jìn)行回復(fù)，從整體來看，房價依然是網(wǎng)友們最為關(guān)心的問題。

由于網(wǎng)友提問數(shù)量超過50個，中國藍(lán)籌地產(chǎn)年會現(xiàn)場僅由鄭新立（中共中央政策研究室原副主任、中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心常務(wù)副理事長）、任志強（北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長）、黃益平（原花旗集團(tuán)董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、現(xiàn)北京大學(xué)國家發(fā)展研究院副院長）、郭建偉（中國人民銀行貨幣政策二司副司長）進(jìn)行了一小部分回復(fù)。

在《經(jīng)濟(jì)觀察報》的溝通下，針對部分網(wǎng)友提問，新城控股集團(tuán)高級副總裁歐陽捷表達(dá)了自己的觀點：

1、網(wǎng)友：當(dāng)中國房地產(chǎn)利潤已不再如往日那般暴利，哪些房產(chǎn)企業(yè)能夠快速找到新的增長點，是穩(wěn)扎穩(wěn)打的銷量較低的平穩(wěn)企業(yè)，還是高負(fù)載率，憑借銷量的快速發(fā)展企業(yè)？

歐陽捷：在住宅市場領(lǐng)域，剛需和改善性需求仍然是主流產(chǎn)品，產(chǎn)品的品質(zhì)要求越來越高，而價格要保持平穩(wěn)，因此，定位精準(zhǔn)、成本嚴(yán)控、快進(jìn)快出的企業(yè)更有競爭力，同時在目前資金面不寬裕的局勢下，能夠控制好現(xiàn)金流和負(fù)債率的企業(yè)會更加穩(wěn)健。

2、網(wǎng)友：拐點是否會真的出現(xiàn)？

歐陽捷：不存在拐點。只是住房市場的高增長期結(jié)束，轉(zhuǎn)入平穩(wěn)發(fā)展期，市場還在高位盤整，今年1-5月銷售面積僅僅低于2013年，但遠(yuǎn)高于2013年之前任何一年。目前只是市場波動。有波動的市場才是真正的市場經(jīng)濟(jì)。

3、網(wǎng)友：在大量熱錢涌入的環(huán)境下，熱錢是否還會再次流向地產(chǎn)行業(yè)，推高房市？

歐陽捷：目前熱錢流入并不明顯，資產(chǎn)價格偏高和人民幣匯率下行的風(fēng)險不會引發(fā)大量熱錢。

4、網(wǎng)友：相關(guān)資料顯示，未來十年中國的房產(chǎn)需求仍然上升，到2020年-2030年基本穩(wěn)定，2030年后需求才衰退。這樣的說法對嗎？

歐陽捷：未來十年住宅需求會保持穩(wěn)定，市場會在2012-2013年的銷售面積區(qū)間內(nèi)波動，2030年以后城鎮(zhèn)化率會達(dá)到70%左右，屆時住宅市場一定會由一手房市場為主轉(zhuǎn)向二手房市場為主。

5、網(wǎng)友：下半年會有更多城市“救市”？

歐陽捷：現(xiàn)在已經(jīng)有很多城市在“救市”，其核心是改善市場預(yù)期，穩(wěn)定市場交易，但中央默許地方政府可以做但不可以說。中央不提調(diào)控也不會出臺調(diào)控措施，特別是目前經(jīng)濟(jì)處于下行趨勢下。所以，不用太過關(guān)注政府說法。

6、王春華提出了增加資金來源渠道, 分散資金風(fēng)險, 拓寬融資渠道, 建立全面的房地產(chǎn)開發(fā)融資體系的六個途徑: ( l) 大力推動房地產(chǎn)證券化 。 ( 2) 建立長期投資基金組織。 ( 3) 將保險資金引人住宅融資市場 。 ( 4 ) 引導(dǎo)外資進(jìn)人房地產(chǎn)融資市場。 ( 5) 鼓勵發(fā)行公司債券。 ( 6) 大力推行融資租賃方式，建立抵押資產(chǎn)管理公司。請問王春華的分析是否正確？

歐陽捷：房地產(chǎn)證券化應(yīng)當(dāng)是一個趨勢，目前房地產(chǎn)資金來源過于單一，銀行信貸和信托過大存在金融風(fēng)險；基金和保險資金進(jìn)入住宅融資市場，風(fēng)險是比較小的。關(guān)鍵不是行業(yè)風(fēng)險，而是企業(yè)風(fēng)險。模式上高負(fù)債、產(chǎn)品上走高端、規(guī)模上企業(yè)小、現(xiàn)金流比較緊的企業(yè)會有風(fēng)險。公司債也只會對法人治理規(guī)范、金融風(fēng)險較小的大企業(yè)放行；外資進(jìn)入住宅市場始終是政府嚴(yán)控的。國內(nèi)不缺錢，政府不希望更多錢流入住宅市場，推高房價；個人不太看好融資租賃方式，采取這種方式的多為小企業(yè)，而目前小企業(yè)在金融業(yè)已經(jīng)逐漸“失寵”，因為破產(chǎn)、跑路、爛尾，在政府那里也可能成為麻煩，客戶對缺乏品牌責(zé)任的小企業(yè)也不看好，融資租賃在市場預(yù)期的下行階段很難發(fā)展。

7、如何解讀關(guān)于國務(wù)院8個督察組分赴16個省市的督察；關(guān)于取消商品住宅預(yù)售制度；關(guān)于擴大房產(chǎn)稅試點范圍

歐陽捷：國務(wù)院督察組主要是解決政令不出中南海的問題，不是專對房地產(chǎn)的。

國內(nèi)房地產(chǎn)金融不發(fā)達(dá)，資金渠道很窄，目前來看，全面取消住宅預(yù)售不現(xiàn)實，畢竟房地產(chǎn)是資金密集行業(yè)，而且預(yù)售資金占總銷售額的近30%。今年初，只是興業(yè)銀行停辦夾層貸款，就引起業(yè)界嘩然，銀行取消個人按揭優(yōu)惠利率，就導(dǎo)致銷售下滑，如果取消預(yù)售，對房地產(chǎn)市場和行業(yè)的負(fù)面影響無法估量，絕對是災(zāi)難性的。即便是美國、澳大利亞這樣的住房金融市場非常發(fā)達(dá)、新房供應(yīng)量不大的國家，也仍然存在預(yù)售。

應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)稅而不是房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并是一個非常復(fù)雜的項目，遠(yuǎn)比單一房產(chǎn)稅要復(fù)雜的多，所以，中央提上立法議程，通過頂層設(shè)計來解決土地房產(chǎn)所有制與稅收關(guān)系問題，短期內(nèi)不可能出臺。因為過去四年住宅用地供應(yīng)量幾乎是2005-2009年的一倍，全國范圍內(nèi)幾乎已經(jīng)看不到供不應(yīng)求的城市（除了一線城市和少數(shù)二線城市），房價已經(jīng)基本處于停漲狀態(tài)。現(xiàn)在擴大房產(chǎn)稅試點既無緊迫性，也無實質(zhì)意義。

8、網(wǎng)友：當(dāng)前開發(fā)商促銷力度越大，已購房者退房或斷供的行動就越強烈，于是一邊是開發(fā)商打折售房吆喝聲不斷，一邊買房人“退房”、“斷供”行動一波接一波，請問如何正確看待“退房”和“斷供”問題？

歐陽捷：從目前購房者的資產(chǎn)狀態(tài)和心理分析，退房和斷供都是借口，這部分人群主要是剛需客戶和改善型客戶，資金積累很不容易，對價格相對來說十分敏感，退房再買也不容易，斷供損失更無法承受。

客戶“退房”、“斷供”行動實質(zhì)的期望是開發(fā)企業(yè)給予適當(dāng)補償。如果企業(yè)能夠較好地理解客戶，站在客戶立場上，妥善把握市場促銷行為與老業(yè)主心理訴求之間的關(guān)系，“退房”、“斷供”問題也會妥善解決。

 9、網(wǎng)友：2014年中央的房地產(chǎn)政策對下半年樓市的走勢有什么影響？

歐陽捷：從去年以來，中央對房地產(chǎn)市場的低調(diào)、容忍是大智慧，其韌性和意志力值得敬佩！中央政策早已經(jīng)很明確，就是以市場為主導(dǎo)。對房地產(chǎn)不會有單獨的政策出臺，對于地方政府救市措施，只要不會影響房地產(chǎn)市場大勢和預(yù)期的，也不會加以干涉。

下半年樓市的走勢會繼續(xù)延續(xù)市場供求關(guān)系再平衡、企業(yè)去庫存去杠桿的態(tài)勢，土地購置面積和新開工面積明顯縮量，上市公司促銷行為會減弱，經(jīng)濟(jì)定向刺激會導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)會有所回升，市場預(yù)期將導(dǎo)向企穩(wěn)，銷售會觸底企穩(wěn)并小幅回升，房價會保持基本平穩(wěn)。

 10、網(wǎng)友：面對房地產(chǎn)市場的不確定性，剛需該如何選擇？

歐陽捷：任何時候、任何事情都不可能只占便宜不吃虧。我們所能做的，就是在市場的低點去選擇性價比比較高的產(chǎn)品。

目前市場的不確定性主要體現(xiàn)在三個方面：一是市場價格的不確定性，如果一個城市的某個區(qū)域供求相對平衡，這個區(qū)域的價格就會保持相對穩(wěn)定，如果供遠(yuǎn)大于求，降價的風(fēng)險就會存在。二是企業(yè)的不確定性。小企業(yè)的資金鏈也相對會比較緊張，銀行、政府、客戶的信任度相對較低，企業(yè)跑路、倒閉、轉(zhuǎn)讓的可能性都在加大。三是市場周期的不確定性。目前住房供應(yīng)量與銷售量都在市場高點，市場競爭加劇，價格處于相對低點，同時因為今年初以來，國內(nèi)外唱空中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的高調(diào)聲音在減弱，隨著中國經(jīng)濟(jì)下半年企穩(wěn)回升，區(qū)域市場會分裂，很可能某些區(qū)域房價會小幅回升、某些區(qū)域房價依舊平穩(wěn)或者促銷（供應(yīng)量起主導(dǎo)作用）。

剛需能做的就是盡量避免這些不確定性。

11、網(wǎng)友：旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景如何，是否能成為新的投資增長點？

歐陽捷：人們選擇旅游地產(chǎn)項目的理由是什么呢？首先是自然環(huán)境資源。中國從古至今都講求“寄情于山水之間”，在當(dāng)今大氣、水、土壤這些人類生存所依托的核心要素都被污染的情況下，自然旅游資源的稀缺性更使人趨之若鶩。但是，這些依托于自然環(huán)境資源的項目一般來說，交通、配套（生活、商業(yè)、醫(yī)療、教育等）都不適宜長期居住，因而也只能成為候鳥式度假產(chǎn)品。在當(dāng)今中國快速發(fā)展、個人追求職業(yè)成長、時間成本越來越高、中產(chǎn)階層厚度不夠、老年人更多家鄉(xiāng)情結(jié)、房產(chǎn)投資已無價值的情況下，依托于自然環(huán)境資源的休閑度假式的產(chǎn)品反而不能成為投資者或消費者的熱點。

其次，依托于人工環(huán)境資源的項目往往更寄望于大量的人流，且處于交通相對便捷的城市近郊，但這些項目逃避不了環(huán)境污染，只能偶一游之。

此外，購買旅游項目的資金成本很高，而居住時間往往不會太長。投資50萬元購買一款旅游地產(chǎn)項目，一年的物業(yè)管理費至少數(shù)千元。如果利用這50萬元的利息和物業(yè)費，每年選擇不同旅游景點，住豪華酒店只怕是也足夠了，那么為什么還要把自己圈在一個重復(fù)視覺的小房子里呢？

12、網(wǎng)友：隨著國家GDP的增長，未來3-5年的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房價格變動的趨勢會怎樣？

歐陽捷：在過去四年，商品住宅土地供應(yīng)成倍增長，未來3-5年是消化庫存的時期，幾乎可以肯定地說，從中長期來看，土地出讓金仍然是地方政府的財政來源，換句話說，土地供應(yīng)依然不會大幅減少，住房的價格短期更多取決于供求關(guān)系，包括局部區(qū)域的供求關(guān)系。

從大的趨勢上看，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加，人們對住房價格上漲會更有承受力。同時，因為這十多年全球貨幣超發(fā)，目前中國也沒有看到停滯的跡象，錢多了，所有錢可以買到的東西都更值錢了，也包括房產(chǎn)。

 13、曾經(jīng)有專家建議中國政府發(fā)行一種股權(quán)憑證——“中華地票”，就是根據(jù)通脹調(diào)整過的國債，讓購買它的老百姓受惠，對買不起房的老百姓也比較公平。請問這種方式究竟有無可操作性？

歐陽捷：買不起房的人買得起“地票”嗎？為什么兩極分化越來越嚴(yán)重？有錢的人更有錢？最重要的是有錢的人更有能力和機會，來調(diào)動、掌握、購買、出售相對稀缺資源，以獲取更大收益（包括房產(chǎn)、證券、大宗商品），“地票”也是一種證券，如果有錢人也可以購買，何談公平？

至于操作性，只要想想我們連經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房、自住房、共有產(chǎn)權(quán)房都想不清、理還亂，有進(jìn)入、沒退出，“地票”又能具有多少可操作性？

 14、網(wǎng)友：政府試行"以房養(yǎng)老“政策，會對當(dāng)前低迷的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生何種影響？房企將如何應(yīng)對？

歐陽捷：無子無孫的老人或許會接受這樣的政策，但這群人畢竟是少數(shù)。中國傳統(tǒng)道德思想和家族文化還是會傾向于傳家傳宗、福澤綿長的。對市場的影響目前是可以忽略不計的。

 15、網(wǎng)友：如何評價樓市“拐點”？

歐陽捷：不存在拐點。只是住房市場的高增長期結(jié)束，轉(zhuǎn)入平穩(wěn)發(fā)展期，市場還在高位盤整，今年1-5月銷售面積僅僅低于2013年，但遠(yuǎn)高于2013年之前任何一年。

目前只是市場波動。有波動的市場才是真正的市場經(jīng)濟(jì)。

 16、網(wǎng)友：限購政策可否取消或部分取消？

歐陽捷：一線城市承擔(dān)著“抑制投機投資性需求”的政策導(dǎo)向責(zé)任，輕易不會取消，同時這些城市還處于供不應(yīng)求的局面，短期內(nèi)不可能取消。

其它城市根據(jù)中央政府分類調(diào)控的思路，實際上是可以取消限購的。但是考慮政策導(dǎo)向和中央政府的輿論壓力，中央政府會默許地方政府“只做不說”，目前也有一些城市這樣做了。

現(xiàn)在已經(jīng)有很多城市在“救市”，其核心是改善市場預(yù)期，穩(wěn)定市場交易，但中央默許地方政府可以做但不可以說。中央不提調(diào)控也不會出臺調(diào)控措施，特別是目前經(jīng)濟(jì)處于下行趨勢下。所以，不用太過關(guān)注政府說法。

 17、網(wǎng)友：住房空置率如何統(tǒng)計？

歐陽捷：國內(nèi)目前還沒有依靠科學(xué)完整的空置房統(tǒng)計指標(biāo)體系。或許以下指標(biāo)可以用作空置房統(tǒng)計：

一種是按照入住率統(tǒng)計：統(tǒng)計已交付未裝修和已裝修未入住的住房，或者是已交付未入住的住房，相對全面、完整，可以通過物業(yè)小區(qū)逐戶統(tǒng)計，但統(tǒng)計難度很大，工作量也很大。

一種是按市場流通量統(tǒng)計：統(tǒng)計二手房掛牌量，雖然比第一種方式統(tǒng)計的數(shù)量要少，但這是真正意義上的空置房，因為不掛牌的房子雖然空置，但有幾種情況是不會掛牌出租或出售的：買給小孩的婚房、單身房的，在家庭異地工作異地買房的，作為高端資產(chǎn)配置的，在同一城市兩極各有一套住房的，曾在國內(nèi)工作買了房又到國外不定期工作的，為老人買房老人暫時回家鄉(xiāng)的等等。

統(tǒng)計空置房時，還有許多細(xì)節(jié)問題必須把統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)界定清楚、便于計算或剔除：比如，群租的？個人拼房、同居、單位集體宿舍等？幾代同堂未分戶的？