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    賴正鎰解密臺(tái)灣房企大陸低調(diào)苦衷:資金進(jìn)不來,搶地拼不過

    2014-07-11 08:18

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 宋磊 實(shí)習(xí)記者 楊磊 從7月6日開始,帶著40位臺(tái)灣各行業(yè)的商業(yè)領(lǐng)袖,臺(tái)灣商業(yè)總會(huì)理事長(zhǎng)賴正鎰密集訪問了全國(guó)政協(xié)主席俞正聲、國(guó)臺(tái)辦主任張志軍等大陸高層官員。隨身攜帶的行程單上,還密密麻麻地記載著如國(guó)土資源部、商務(wù)部等需走訪的多個(gè)政府部門。

    賴正鎰還是臺(tái)灣鄉(xiāng)林集團(tuán)董事長(zhǎng),該公司2005年上市,是臺(tái)灣著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

    大陸廣闊的市場(chǎng)空間,是賴正鎰代表的臺(tái)商極為看重的。

    “我跟俞主席提出,大陸去年到臺(tái)灣的是287萬人,我們期望今年突破350萬人,自由行的城市由目前的26個(gè)開放到54個(gè),希望自由行人數(shù)限定由每天4000人開放到10000人。”賴正鎰指出,我們也希望兩岸金融互通,臺(tái)灣資金能到大陸來,大陸資金能到臺(tái)灣去。現(xiàn)在仍有很多資金限制,阻礙著臺(tái)灣房企在大陸發(fā)展。

    賴正鎰描述了臺(tái)灣企業(yè)在大陸發(fā)展的幾個(gè)“水土不服”問題:每當(dāng)購置一塊土地會(huì)有一定的資金額度,土地款之外的其他用途資金進(jìn)不到大陸來,而向大陸銀行貸款,卻因?yàn)榻佑|不多,審核程序較為繁瑣;政府征地進(jìn)度難把握,桂林項(xiàng)目征地花費(fèi)8年時(shí)間仍未征好,地方各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)推進(jìn)力度也不一致;大陸房企資金過于充足且敢于搶地,臺(tái)灣企業(yè)拼不過前者,可能舉牌一次就打道回府。

    按照計(jì)劃,鄉(xiāng)林集團(tuán)將在10年內(nèi)在大陸打造30個(gè)涵碧樓項(xiàng)目。在中國(guó)大陸開業(yè)的第一座涵碧樓項(xiàng)目落地青島,已投資3.5億美元,覆蓋酒店、別墅、會(huì)議中心,將于8月2日正式營(yíng)業(yè),酒店達(dá)到7星級(jí),這一時(shí)間比起初計(jì)劃的略有推遲。

    同樣定位文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),鄉(xiāng)林集團(tuán)打算和快速擴(kuò)張的萬達(dá)集團(tuán)走不同的道路——不和大陸企業(yè)拼規(guī)模,而是把產(chǎn)品結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣龅綐O致。

    “我非常注意萬達(dá)王健林的動(dòng)向走勢(shì)。”賴正鎰指出,王健林現(xiàn)在做的是超級(jí)集團(tuán),規(guī)模很大,每個(gè)城市產(chǎn)品看起來都一樣。但打個(gè)比喻,為什么大陸對(duì)LV不奇怪,但如果愛馬仕的東西卻會(huì)排隊(duì)等,因?yàn)榍罢唠m貴但不如后者有個(gè)性更高端。做房地產(chǎn)企業(yè),到最后的贏家一定是走最精致路線的那一家。

    訪談

    關(guān)于業(yè)務(wù)拓展:舉牌難拼過大陸房企

    問:此次來京,有無想過在北京落地涵碧樓項(xiàng)目?

    賴正鎰:鄉(xiāng)林集團(tuán)用涵碧樓的形式將臺(tái)灣的文創(chuàng)文化帶到大陸,第一站在青島,第二站會(huì)在南京、成都、桂林等地,但實(shí)際上20年前我的第一站在北京。那時(shí),我一心一意就想跟北京“談戀愛”,但一直是失戀狀態(tài),到現(xiàn)在找土地已找了10年之久。目前已和朝陽區(qū)領(lǐng)導(dǎo)洽談,同時(shí)在南城也在積極看地,打算結(jié)合北京的四合院文化打造北京的涵碧樓。如果不在北京造涵碧樓,太不應(yīng)該了。

    問:你們?cè)谇鄭u項(xiàng)目的購物中心功能上是怎樣考慮的?

    賴正鎰:在涵碧樓里面都會(huì)設(shè)置一個(gè)購物中心,青島只有28個(gè)店,南京有120個(gè)店,成都就多了,有300個(gè)店。

    現(xiàn)在我還必須跟馬云的淘寶網(wǎng)拼,我聽張志軍主任說,現(xiàn)在購物者都到市場(chǎng)試完衣服,再到淘寶網(wǎng)去買,價(jià)格是5-7折。這對(duì)購物中心是挑戰(zhàn),但我們要?jiǎng)?chuàng)造的,是把購物作為體驗(yàn)生活的一部分,而不是簡(jiǎn)單買東西。讓進(jìn)來的人一天不需要出去,帶著小孩在涵碧樓里面逛街、購物、吃東西,這就需要加強(qiáng)里面的體驗(yàn)性。

    所以我們?cè)谇鄭u金沙灣買了一塊地,完全做商業(yè),做80個(gè)不同的店,把包子等臺(tái)灣夜市里的好吃的、原創(chuàng)的東西找過來,大概明年5月開業(yè)。

    問:選地的時(shí)候,更看重經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還是旅游資源?

    賴正鎰:我還是選三級(jí)以上、人口數(shù)量在三四百萬以上的都市。如果離中心不太遠(yuǎn),又有特殊自然景觀,那會(huì)是我們的首選之地。比如桂林的選地,在距離市中心20公里的地方,有山有水,從機(jī)場(chǎng)出來半小時(shí)內(nèi)便可到達(dá)。但歸根結(jié)底,選地的原則還是要以自然景觀或歷史特色為重要參考。

    問:以后是否會(huì)有興趣做單獨(dú)的住宅開發(fā)?

    賴正鎰:我們不會(huì)單獨(dú)拿住宅土地,因?yàn)榕e牌報(bào)價(jià),我們跟大陸的開發(fā)商拼不過。

    我們的開發(fā),還是做綜合體的形式。同類競(jìng)爭(zhēng)在臺(tái)灣更為激烈,像我們這樣做的開發(fā)商已經(jīng)不多了,只要走自己的路線,做出屬于自己風(fēng)格特色的產(chǎn)品,在市場(chǎng)上發(fā)展是沒有問題的。

    我和馮侖談過好幾次,他本來找我到天津談,后來沒有談成。主要就是他一直希望我做酒店,但酒店投資至少要十二年以上。我們要和房地產(chǎn)搭配,整體開發(fā)靠住宅賣掉把利潤(rùn)回收后再建設(shè)酒店,純粹做酒店是不會(huì)容易掙錢的。

    問:對(duì)客源是如何定位的,大陸反對(duì)三公消費(fèi),經(jīng)營(yíng)高端酒店客源會(huì)受到影響嗎?

    賴正鎰:現(xiàn)在我們的客源70%來自大陸,30%來自外國(guó)。我們期望未來60%來自大陸,40%來自外國(guó)。

    另外,我們其實(shí)只有160套客房,將近170套是別墅型產(chǎn)品,供應(yīng)量少,所以我不擔(dān)心需求。因?yàn)槲蚁嘈糯箨?3億人能消費(fèi)涵碧樓服務(wù)的人應(yīng)該超過1億。實(shí)際問題是,現(xiàn)在不是沒有消費(fèi)者,而是沒有好東西,只要做出好產(chǎn)品,就有人來消費(fèi)。

    問:鄉(xiāng)林集團(tuán)已有近40年歷史,核心的競(jìng)爭(zhēng)力能否和我們分享?

    賴正鎰:鄉(xiāng)林一直是走高端路線,我們一直在強(qiáng)調(diào)賣的是新的、過去沒有的生活體驗(yàn),這是我們和其他開發(fā)商不同的特色。鄉(xiāng)林從土地開發(fā)到設(shè)計(jì)到銷售到蓋房子全部是自己操作,甚至物業(yè)管理也是自己的,數(shù)遍臺(tái)灣,這樣做的也只有我們一家。

    在大陸我們也可以做得很好。我們青島項(xiàng)目加入了800個(gè)員工,素質(zhì)非常好,這些大部分都是當(dāng)?shù)赜?xùn)練的。

    關(guān)于融入大陸市場(chǎng):從征地到建設(shè)用地很艱難

    問:你邀請(qǐng)過萬科等一批房企到臺(tái)灣考察,目前來看去的并不多吧?

    賴正鎰:臺(tái)灣的開發(fā)商做的產(chǎn)品都非常小,但非常精致,大陸做的非常大,但是精致度跟臺(tái)灣比起來有點(diǎn)落差,所以兩者最大的區(qū)別就是產(chǎn)品規(guī)劃。

    我邀請(qǐng)過王石,結(jié)果他說,你們的規(guī)模那么小那么精致,我們不是對(duì)手。但如果到大陸來操作大盤我們也不是他們的對(duì)手,所以這就是兩岸的差異。

    你們沒去臺(tái)灣看商品房區(qū),臺(tái)灣的住宅產(chǎn)品是優(yōu)于香港的,臺(tái)灣的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈,在精致程度上臺(tái)灣產(chǎn)品比香港、比大陸都強(qiáng),但臺(tái)灣的項(xiàng)目規(guī)模不夠大,且有著做小項(xiàng)目的習(xí)慣,突然臺(tái)灣房企來大陸操作300畝、500畝土地,開始并不會(huì)適應(yīng)。

    問:相對(duì)而言,港資房企進(jìn)入大陸比臺(tái)資房企數(shù)量多,時(shí)間早,在大陸市場(chǎng)的挖掘上兩者有哪些異同?

    賴正鎰:港資占的優(yōu)勢(shì),其中一條是他們提早進(jìn)入大陸市場(chǎng)。另外資金到大陸來投資地產(chǎn)臺(tái)灣方面管制嚴(yán)格,例如青島的項(xiàng)目資金沒用完,不能移作他用,需要退回臺(tái)灣再申請(qǐng)使用,臺(tái)灣的房企在大陸發(fā)展實(shí)際是綁手綁腳的,但香港沒有,他們投資如魚得水,規(guī)模也做得一家比一家龐大。實(shí)際上,臺(tái)灣房企的資金也很多,但就是進(jìn)不來。

    當(dāng)然也有我個(gè)人的原因,當(dāng)時(shí)沒有想到,2008年金融風(fēng)暴之后大陸樓市會(huì)在2009、2010年出現(xiàn)大幅度上漲,我們開始看錯(cuò)了,都認(rèn)為2008年后會(huì)持續(xù)下來。

    問:臺(tái)灣企業(yè)在大陸開發(fā)過程中,會(huì)碰到哪些問題?

    賴正鎰:第一難題當(dāng)然是土地取得,從征地到變建設(shè)用地很艱難,征收土地和老百姓慢慢談判,要花很多時(shí)間。但這與政府支持也有關(guān)系,如桂林征地花數(shù)年,我們?cè)谇鄭u,3個(gè)月就搞好了。

    在資金方面的困難,主要是臺(tái)灣的錢匯不到大陸來,當(dāng)然拿到土地會(huì)有一定的額度,但土地款外其他方面需要的資金還是進(jìn)不來。進(jìn)不來只能在大陸貸款,跟大陸的銀行借錢,借錢的困難也就來了,銀行不認(rèn)識(shí)我們,要重新整理材料核實(shí)調(diào)查,很是辛苦。

    所以,如果臺(tái)灣的銀行進(jìn)到大陸來,我們和這些銀行本來有業(yè)務(wù)往來,他也經(jīng)常會(huì)和大陸銀行合作,我們叫作聯(lián)貸,這樣問題就很簡(jiǎn)單了。

    問:你原先計(jì)劃10年內(nèi)在大陸開設(shè)30個(gè)涵碧樓項(xiàng)目,但是像青島、南京的項(xiàng)目推遲,會(huì)不會(huì)對(duì)你的計(jì)劃有影響?

    賴正鎰:會(huì)有一點(diǎn)點(diǎn)推遲,我們?cè)?jì)劃是10年造30個(gè),但那是我們的目標(biāo),現(xiàn)實(shí)是不容易的。這就要看大陸政府給我們的政策,就像桂林,已經(jīng)過去八年了,到現(xiàn)在征地都沒征好,我們現(xiàn)在就沒轍了,困難重重。而且有時(shí)候,每一個(gè)縣長(zhǎng),每一個(gè)市長(zhǎng)的政策都不一樣,領(lǐng)導(dǎo)自己推動(dòng)和讓部下去搞,進(jìn)展又有明顯區(qū)別。

    問:現(xiàn)在國(guó)內(nèi)很多開發(fā)商開始投資文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),面對(duì)這種競(jìng)爭(zhēng)壓力你怎么抉擇?

    賴正鎰:我考察過一些公司,像萬達(dá)做的規(guī)模很大,每個(gè)地方的萬達(dá)城幾乎是同一個(gè)模式,這樣他們速度快。但臺(tái)灣企業(yè)肯定不會(huì)做一樣的產(chǎn)品,比如青島項(xiàng)目和南京項(xiàng)目,會(huì)融入不同的文化,由完全不同的建筑師設(shè)計(jì)。所以大陸有做大規(guī)模的優(yōu)勢(shì),但臺(tái)灣有把產(chǎn)品做精致的優(yōu)勢(shì)。

    問:以后有機(jī)會(huì)會(huì)不會(huì)和大陸房企合作?

    賴正鎰:當(dāng)然了,我們一直和北京、上海、南京的開發(fā)商在聯(lián)系,只是想法觀念不大一致,需要一點(diǎn)時(shí)間磨合。所以目前一般是自己取得土地自己開發(fā)。

    關(guān)于地產(chǎn)調(diào)控:市場(chǎng)有水分 不救市也不盲目打壓

    問:進(jìn)入大陸四年多,你有沒有經(jīng)驗(yàn)分享給臺(tái)灣的房企?

    賴正鎰:大陸的房企強(qiáng)在掛牌,有些都是國(guó)營(yíng)企業(yè),他們的資金似乎是無限的,拍地也沒有什么顧慮和害怕的。當(dāng)然,最近搶地的現(xiàn)象不多見了,現(xiàn)在都是底價(jià)成交甚至流拍,其實(shí)這時(shí)候恰恰是進(jìn)場(chǎng)最好的時(shí)機(jī)。

    對(duì)于那些高位拿地的,有一天地產(chǎn)行情反轉(zhuǎn)的時(shí)候,不少企業(yè)都會(huì)倒閉的。我在當(dāng)臺(tái)灣的建筑公會(huì)理事長(zhǎng)的時(shí)候,手下有12000家開發(fā)商,1999年倒閉11900家,剩下的只有100家,現(xiàn)在又恢復(fù)到1萬家了。從2002年開始大陸市場(chǎng)是直線上升的,在這十幾年大陸開發(fā)商撿到金子了,但目前市場(chǎng)已出現(xiàn)變化。按照在臺(tái)灣的開發(fā)經(jīng)驗(yàn),任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)帶來危險(xiǎn)。

    問:今年大陸融資環(huán)境不是太好,很多小企業(yè)資金鏈已近乎斷裂,臺(tái)灣企業(yè)在融資方面的情況是怎樣的?

    賴正鎰:臺(tái)灣政府也在一直打壓樓市,做了很多限制如一年交易扣所得15%的稅,兩年內(nèi)扣10%的稅,這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大影響。融資層面,這幾年全球游資過于充沛,臺(tái)灣貸款利率現(xiàn)在2%,存款利率只有零點(diǎn)幾,銀行利潤(rùn)空間不大,放貸款也很是辛苦的。

    和銀監(jiān)會(huì)高層的這次碰面得知,雖然說房地產(chǎn)是目前這樣,貨幣政策稍微做一些緊縮,但政策上還是希望未來繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。從其他層面看,未來人民幣貶值的機(jī)會(huì)不高,人民幣因?yàn)榇箨懙捻槻钤斐赏鈪R儲(chǔ)備現(xiàn)在全球第一,所以每年還會(huì)維持順差,人民幣暫時(shí)沒有貶值的理由。故而,全球的熱錢還是向大陸匯集,并流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,支撐其繼續(xù)發(fā)展。

    問:由于房地產(chǎn)調(diào)控,今年已有房企并購,交易下滑的趨勢(shì)。你對(duì)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么看待?

    賴正鎰:和銀監(jiān)會(huì)主席的會(huì)面中,他提到房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)覺得有的市場(chǎng)是有點(diǎn)水分的,目前不會(huì)去救房地產(chǎn)當(dāng)然也不會(huì)盲目打壓。讓它自由發(fā)展,但是對(duì)中低收入消費(fèi)不起的百姓,則會(huì)做好住房保障,有錢的自己買,沒錢的政府幫他,這點(diǎn)大陸做得比較好。

    另外,金融業(yè)也要轉(zhuǎn)變思維,在競(jìng)爭(zhēng)中能賺錢就去賺,利息會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)下降,臺(tái)灣的利息就是如此競(jìng)爭(zhēng)才到今年這么低。所以銀行能在競(jìng)爭(zhēng)中拼到最后的,那是真有本事的。

    我個(gè)人看來,大陸銀行需要小心了,三五年后利潤(rùn)會(huì)慢慢下降,目前銀行有4%的利差,臺(tái)灣的利差只有1%,臺(tái)灣金融業(yè)很難賺錢,大陸卻容易,但在未來競(jìng)爭(zhēng)之后也會(huì)出現(xiàn)臺(tái)灣這種現(xiàn)象。如今看大陸人買房子,最大的負(fù)擔(dān)是利息,在我來看太驚人了,因?yàn)榕_(tái)灣貸款利息沒有超過2%的。

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