經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 宋磊 實(shí)習(xí)記者 楊磊 從7月6日開始，帶著40位臺(tái)灣各行業(yè)的商業(yè)領(lǐng)袖，臺(tái)灣商業(yè)總會(huì)理事長(zhǎng)賴正鎰密集訪問了全國(guó)政協(xié)主席俞正聲、國(guó)臺(tái)辦主任張志軍等大陸高層官員。隨身攜帶的行程單上，還密密麻麻地記載著如國(guó)土資源部、商務(wù)部等需走訪的多個(gè)政府部門。

賴正鎰還是臺(tái)灣鄉(xiāng)林集團(tuán)董事長(zhǎng)，該公司2005年上市，是臺(tái)灣著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

大陸廣闊的市場(chǎng)空間，是賴正鎰代表的臺(tái)商極為看重的。

“我跟俞主席提出，大陸去年到臺(tái)灣的是287萬人，我們期望今年突破350萬人，自由行的城市由目前的26個(gè)開放到54個(gè)，希望自由行人數(shù)限定由每天4000人開放到10000人。”賴正鎰指出，我們也希望兩岸金融互通，臺(tái)灣資金能到大陸來，大陸資金能到臺(tái)灣去。現(xiàn)在仍有很多資金限制，阻礙著臺(tái)灣房企在大陸發(fā)展。

賴正鎰描述了臺(tái)灣企業(yè)在大陸發(fā)展的幾個(gè)“水土不服”問題：每當(dāng)購置一塊土地會(huì)有一定的資金額度，土地款之外的其他用途資金進(jìn)不到大陸來，而向大陸銀行貸款，卻因?yàn)榻佑|不多，審核程序較為繁瑣；政府征地進(jìn)度難把握，桂林項(xiàng)目征地花費(fèi)8年時(shí)間仍未征好，地方各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)推進(jìn)力度也不一致；大陸房企資金過于充足且敢于搶地，臺(tái)灣企業(yè)拼不過前者，可能舉牌一次就打道回府。

按照計(jì)劃，鄉(xiāng)林集團(tuán)將在10年內(nèi)在大陸打造30個(gè)涵碧樓項(xiàng)目。在中國(guó)大陸開業(yè)的第一座涵碧樓項(xiàng)目落地青島，已投資3.5億美元，覆蓋酒店、別墅、會(huì)議中心，將于8月2日正式營(yíng)業(yè)，酒店達(dá)到7星級(jí)，這一時(shí)間比起初計(jì)劃的略有推遲。

同樣定位文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，鄉(xiāng)林集團(tuán)打算和快速擴(kuò)張的萬達(dá)集團(tuán)走不同的道路——不和大陸企業(yè)拼規(guī)模，而是把產(chǎn)品結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣龅綐O致。

“我非常注意萬達(dá)王健林的動(dòng)向走勢(shì)。”賴正鎰指出，王健林現(xiàn)在做的是超級(jí)集團(tuán)，規(guī)模很大，每個(gè)城市產(chǎn)品看起來都一樣。但打個(gè)比喻，為什么大陸對(duì)LV不奇怪，但如果愛馬仕的東西卻會(huì)排隊(duì)等，因?yàn)榍罢唠m貴但不如后者有個(gè)性更高端。做房地產(chǎn)企業(yè)，到最后的贏家一定是走最精致路線的那一家。

訪談

關(guān)于業(yè)務(wù)拓展：舉牌難拼過大陸房企

問：此次來京，有無想過在北京落地涵碧樓項(xiàng)目？

賴正鎰：鄉(xiāng)林集團(tuán)用涵碧樓的形式將臺(tái)灣的文創(chuàng)文化帶到大陸，第一站在青島，第二站會(huì)在南京、成都、桂林等地，但實(shí)際上20年前我的第一站在北京。那時(shí)，我一心一意就想跟北京“談戀愛”，但一直是失戀狀態(tài)，到現(xiàn)在找土地已找了10年之久。目前已和朝陽區(qū)領(lǐng)導(dǎo)洽談，同時(shí)在南城也在積極看地，打算結(jié)合北京的四合院文化打造北京的涵碧樓。如果不在北京造涵碧樓，太不應(yīng)該了。

問：你們?cè)谇鄭u項(xiàng)目的購物中心功能上是怎樣考慮的？

賴正鎰:在涵碧樓里面都會(huì)設(shè)置一個(gè)購物中心，青島只有28個(gè)店，南京有120個(gè)店，成都就多了，有300個(gè)店。

現(xiàn)在我還必須跟馬云的淘寶網(wǎng)拼，我聽張志軍主任說，現(xiàn)在購物者都到市場(chǎng)試完衣服，再到淘寶網(wǎng)去買，價(jià)格是5-7折。這對(duì)購物中心是挑戰(zhàn)，但我們要?jiǎng)?chuàng)造的，是把購物作為體驗(yàn)生活的一部分，而不是簡(jiǎn)單買東西。讓進(jìn)來的人一天不需要出去，帶著小孩在涵碧樓里面逛街、購物、吃東西，這就需要加強(qiáng)里面的體驗(yàn)性。

所以我們?cè)谇鄭u金沙灣買了一塊地，完全做商業(yè)，做80個(gè)不同的店，把包子等臺(tái)灣夜市里的好吃的、原創(chuàng)的東西找過來，大概明年5月開業(yè)。

問:選地的時(shí)候，更看重經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還是旅游資源？

賴正鎰:我還是選三級(jí)以上、人口數(shù)量在三四百萬以上的都市。如果離中心不太遠(yuǎn)，又有特殊自然景觀，那會(huì)是我們的首選之地。比如桂林的選地，在距離市中心20公里的地方，有山有水，從機(jī)場(chǎng)出來半小時(shí)內(nèi)便可到達(dá)。但歸根結(jié)底，選地的原則還是要以自然景觀或歷史特色為重要參考。

問：以后是否會(huì)有興趣做單獨(dú)的住宅開發(fā)？

賴正鎰:我們不會(huì)單獨(dú)拿住宅土地，因?yàn)榕e牌報(bào)價(jià)，我們跟大陸的開發(fā)商拼不過。

我們的開發(fā)，還是做綜合體的形式。同類競(jìng)爭(zhēng)在臺(tái)灣更為激烈，像我們這樣做的開發(fā)商已經(jīng)不多了，只要走自己的路線，做出屬于自己風(fēng)格特色的產(chǎn)品，在市場(chǎng)上發(fā)展是沒有問題的。

我和馮侖談過好幾次，他本來找我到天津談，后來沒有談成。主要就是他一直希望我做酒店，但酒店投資至少要十二年以上。我們要和房地產(chǎn)搭配，整體開發(fā)靠住宅賣掉把利潤(rùn)回收后再建設(shè)酒店，純粹做酒店是不會(huì)容易掙錢的。

問:對(duì)客源是如何定位的，大陸反對(duì)三公消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)高端酒店客源會(huì)受到影響嗎？

賴正鎰:現(xiàn)在我們的客源70%來自大陸，30%來自外國(guó)。我們期望未來60%來自大陸，40%來自外國(guó)。

另外，我們其實(shí)只有160套客房，將近170套是別墅型產(chǎn)品，供應(yīng)量少，所以我不擔(dān)心需求。因?yàn)槲蚁嘈糯箨?3億人能消費(fèi)涵碧樓服務(wù)的人應(yīng)該超過1億。實(shí)際問題是，現(xiàn)在不是沒有消費(fèi)者，而是沒有好東西，只要做出好產(chǎn)品，就有人來消費(fèi)。

問：鄉(xiāng)林集團(tuán)已有近40年歷史，核心的競(jìng)爭(zhēng)力能否和我們分享？

賴正鎰：鄉(xiāng)林一直是走高端路線，我們一直在強(qiáng)調(diào)賣的是新的、過去沒有的生活體驗(yàn)，這是我們和其他開發(fā)商不同的特色。鄉(xiāng)林從土地開發(fā)到設(shè)計(jì)到銷售到蓋房子全部是自己操作，甚至物業(yè)管理也是自己的，數(shù)遍臺(tái)灣，這樣做的也只有我們一家。

在大陸我們也可以做得很好。我們青島項(xiàng)目加入了800個(gè)員工，素質(zhì)非常好，這些大部分都是當(dāng)?shù)赜?xùn)練的。

關(guān)于融入大陸市場(chǎng)：從征地到建設(shè)用地很艱難

問：你邀請(qǐng)過萬科等一批房企到臺(tái)灣考察，目前來看去的并不多吧？

賴正鎰：臺(tái)灣的開發(fā)商做的產(chǎn)品都非常小，但非常精致，大陸做的非常大，但是精致度跟臺(tái)灣比起來有點(diǎn)落差，所以兩者最大的區(qū)別就是產(chǎn)品規(guī)劃。

我邀請(qǐng)過王石，結(jié)果他說，你們的規(guī)模那么小那么精致，我們不是對(duì)手。但如果到大陸來操作大盤我們也不是他們的對(duì)手，所以這就是兩岸的差異。

你們沒去臺(tái)灣看商品房區(qū)，臺(tái)灣的住宅產(chǎn)品是優(yōu)于香港的，臺(tái)灣的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，在精致程度上臺(tái)灣產(chǎn)品比香港、比大陸都強(qiáng)，但臺(tái)灣的項(xiàng)目規(guī)模不夠大，且有著做小項(xiàng)目的習(xí)慣，突然臺(tái)灣房企來大陸操作300畝、500畝土地，開始并不會(huì)適應(yīng)。

問：相對(duì)而言，港資房企進(jìn)入大陸比臺(tái)資房企數(shù)量多，時(shí)間早，在大陸市場(chǎng)的挖掘上兩者有哪些異同？

賴正鎰：港資占的優(yōu)勢(shì)，其中一條是他們提早進(jìn)入大陸市場(chǎng)。另外資金到大陸來投資地產(chǎn)臺(tái)灣方面管制嚴(yán)格，例如青島的項(xiàng)目資金沒用完，不能移作他用，需要退回臺(tái)灣再申請(qǐng)使用，臺(tái)灣的房企在大陸發(fā)展實(shí)際是綁手綁腳的，但香港沒有，他們投資如魚得水，規(guī)模也做得一家比一家龐大。實(shí)際上，臺(tái)灣房企的資金也很多，但就是進(jìn)不來。

當(dāng)然也有我個(gè)人的原因，當(dāng)時(shí)沒有想到，2008年金融風(fēng)暴之后大陸樓市會(huì)在2009、2010年出現(xiàn)大幅度上漲，我們開始看錯(cuò)了，都認(rèn)為2008年后會(huì)持續(xù)下來。

問:臺(tái)灣企業(yè)在大陸開發(fā)過程中，會(huì)碰到哪些問題？

賴正鎰:第一難題當(dāng)然是土地取得，從征地到變建設(shè)用地很艱難，征收土地和老百姓慢慢談判，要花很多時(shí)間。但這與政府支持也有關(guān)系，如桂林征地花數(shù)年，我們?cè)谇鄭u，3個(gè)月就搞好了。

在資金方面的困難，主要是臺(tái)灣的錢匯不到大陸來，當(dāng)然拿到土地會(huì)有一定的額度，但土地款外其他方面需要的資金還是進(jìn)不來。進(jìn)不來只能在大陸貸款，跟大陸的銀行借錢，借錢的困難也就來了，銀行不認(rèn)識(shí)我們，要重新整理材料核實(shí)調(diào)查，很是辛苦。

所以，如果臺(tái)灣的銀行進(jìn)到大陸來，我們和這些銀行本來有業(yè)務(wù)往來，他也經(jīng)常會(huì)和大陸銀行合作，我們叫作聯(lián)貸，這樣問題就很簡(jiǎn)單了。

問:你原先計(jì)劃10年內(nèi)在大陸開設(shè)30個(gè)涵碧樓項(xiàng)目，但是像青島、南京的項(xiàng)目推遲，會(huì)不會(huì)對(duì)你的計(jì)劃有影響？

賴正鎰:會(huì)有一點(diǎn)點(diǎn)推遲，我們?cè)?jì)劃是10年造30個(gè)，但那是我們的目標(biāo)，現(xiàn)實(shí)是不容易的。這就要看大陸政府給我們的政策，就像桂林，已經(jīng)過去八年了，到現(xiàn)在征地都沒征好，我們現(xiàn)在就沒轍了，困難重重。而且有時(shí)候，每一個(gè)縣長(zhǎng)，每一個(gè)市長(zhǎng)的政策都不一樣，領(lǐng)導(dǎo)自己推動(dòng)和讓部下去搞，進(jìn)展又有明顯區(qū)別。

問:現(xiàn)在國(guó)內(nèi)很多開發(fā)商開始投資文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，面對(duì)這種競(jìng)爭(zhēng)壓力你怎么抉擇？

賴正鎰：我考察過一些公司，像萬達(dá)做的規(guī)模很大，每個(gè)地方的萬達(dá)城幾乎是同一個(gè)模式，這樣他們速度快。但臺(tái)灣企業(yè)肯定不會(huì)做一樣的產(chǎn)品，比如青島項(xiàng)目和南京項(xiàng)目，會(huì)融入不同的文化，由完全不同的建筑師設(shè)計(jì)。所以大陸有做大規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，但臺(tái)灣有把產(chǎn)品做精致的優(yōu)勢(shì)。

問：以后有機(jī)會(huì)會(huì)不會(huì)和大陸房企合作？

賴正鎰:當(dāng)然了，我們一直和北京、上海、南京的開發(fā)商在聯(lián)系，只是想法觀念不大一致，需要一點(diǎn)時(shí)間磨合。所以目前一般是自己取得土地自己開發(fā)。

關(guān)于地產(chǎn)調(diào)控：市場(chǎng)有水分 不救市也不盲目打壓

問:進(jìn)入大陸四年多，你有沒有經(jīng)驗(yàn)分享給臺(tái)灣的房企？

賴正鎰:大陸的房企強(qiáng)在掛牌，有些都是國(guó)營(yíng)企業(yè)，他們的資金似乎是無限的，拍地也沒有什么顧慮和害怕的。當(dāng)然，最近搶地的現(xiàn)象不多見了，現(xiàn)在都是底價(jià)成交甚至流拍，其實(shí)這時(shí)候恰恰是進(jìn)場(chǎng)最好的時(shí)機(jī)。

對(duì)于那些高位拿地的，有一天地產(chǎn)行情反轉(zhuǎn)的時(shí)候，不少企業(yè)都會(huì)倒閉的。我在當(dāng)臺(tái)灣的建筑公會(huì)理事長(zhǎng)的時(shí)候，手下有12000家開發(fā)商，1999年倒閉11900家，剩下的只有100家，現(xiàn)在又恢復(fù)到1萬家了。從2002年開始大陸市場(chǎng)是直線上升的，在這十幾年大陸開發(fā)商撿到金子了，但目前市場(chǎng)已出現(xiàn)變化。按照在臺(tái)灣的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)帶來危險(xiǎn)。

問：今年大陸融資環(huán)境不是太好，很多小企業(yè)資金鏈已近乎斷裂，臺(tái)灣企業(yè)在融資方面的情況是怎樣的？

賴正鎰:臺(tái)灣政府也在一直打壓樓市，做了很多限制如一年交易扣所得15%的稅，兩年內(nèi)扣10%的稅，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大影響。融資層面，這幾年全球游資過于充沛，臺(tái)灣貸款利率現(xiàn)在2%，存款利率只有零點(diǎn)幾，銀行利潤(rùn)空間不大，放貸款也很是辛苦的。

和銀監(jiān)會(huì)高層的這次碰面得知，雖然說房地產(chǎn)是目前這樣，貨幣政策稍微做一些緊縮，但政策上還是希望未來繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。從其他層面看，未來人民幣貶值的機(jī)會(huì)不高，人民幣因?yàn)榇箨懙捻槻钤斐赏鈪R儲(chǔ)備現(xiàn)在全球第一，所以每年還會(huì)維持順差，人民幣暫時(shí)沒有貶值的理由。故而，全球的熱錢還是向大陸匯集，并流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，支撐其繼續(xù)發(fā)展。

問:由于房地產(chǎn)調(diào)控，今年已有房企并購，交易下滑的趨勢(shì)。你對(duì)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么看待？

賴正鎰:和銀監(jiān)會(huì)主席的會(huì)面中，他提到房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)覺得有的市場(chǎng)是有點(diǎn)水分的，目前不會(huì)去救房地產(chǎn)當(dāng)然也不會(huì)盲目打壓。讓它自由發(fā)展，但是對(duì)中低收入消費(fèi)不起的百姓，則會(huì)做好住房保障，有錢的自己買，沒錢的政府幫他，這點(diǎn)大陸做得比較好。

另外，金融業(yè)也要轉(zhuǎn)變思維，在競(jìng)爭(zhēng)中能賺錢就去賺，利息會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)下降，臺(tái)灣的利息就是如此競(jìng)爭(zhēng)才到今年這么低。所以銀行能在競(jìng)爭(zhēng)中拼到最后的，那是真有本事的。

我個(gè)人看來，大陸銀行需要小心了，三五年后利潤(rùn)會(huì)慢慢下降，目前銀行有4%的利差，臺(tái)灣的利差只有1%，臺(tái)灣金融業(yè)很難賺錢，大陸卻容易，但在未來競(jìng)爭(zhēng)之后也會(huì)出現(xiàn)臺(tái)灣這種現(xiàn)象。如今看大陸人買房子，最大的負(fù)擔(dān)是利息，在我來看太驚人了，因?yàn)榕_(tái)灣貸款利息沒有超過2%的。