經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 吳娓婷 實(shí)習(xí)記者 陳冠華 在世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司董事長陳勁松看來，中國房地產(chǎn)正處于一個(gè)重要階段：管制的時(shí)代畫上了句號(hào)，而來自金融改革、金融市場(chǎng)化的力量正在深刻改變著地產(chǎn)行業(yè)。他認(rèn)為，2014年至今國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣并非因?yàn)樾枨蠓酵蝗徊恍枰慨a(chǎn)，而是供應(yīng)端領(lǐng)教到了資金自由流動(dòng)的威力。

因此，陳勁松指出房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“下半場(chǎng)”的首要標(biāo)志就是回歸金融本質(zhì)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：從年初觀察到現(xiàn)在，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“拐點(diǎn)論”成立嗎？

陳勁松：成交量的拐點(diǎn)顯然是成立的。2014年到6月底為止，一線城市累計(jì)成交的面積全部下滑超過30%，二線城市個(gè)別達(dá)到50%，僅零星城市成交面積有所增長，例如石家莊、南昌、昆明。三線城市成交量大面積萎縮，超過了20%。成交量方面顯然出現(xiàn)拐點(diǎn)，而且是不小的拐點(diǎn)，是絕對(duì)下滑。

市場(chǎng)有一個(gè)規(guī)律：量在價(jià)先、久盤必跌。成交量先于價(jià)格出現(xiàn)變動(dòng)。經(jīng)過長久的盤整，價(jià)格一定會(huì)下跌。這是規(guī)律，不是預(yù)測(cè)。目前成交量盤整了半年，下半年降價(jià)是大概率事件。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：降價(jià)的幅度會(huì)怎樣？

陳勁松：這次成交量下跌，原因是去年的猛漲。我認(rèn)為，把2013年漲的幅度跌回去是一個(gè)大概率事件。從整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境來講，2014年上半年各方面都不如2013年。比如產(chǎn)能過剩問題，利率的提高問題，房地產(chǎn)按揭利率的問題，還有庫存積壓?jiǎn)栴}，都比2013年同期嚴(yán)重，房?jī)r(jià)跌回2013年年初水平太正常了。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：有種觀點(diǎn)認(rèn)為，目前的狀況比2008年和2011年更加糟糕，你覺得有可比性嗎？

陳勁松：2008年金融危機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)受到很大沖擊。當(dāng)時(shí)潘石屹提出“百日劇變”，意思是一百天內(nèi)好多開發(fā)商倒下。結(jié)果還沒到一百天，“解放軍”就來了。

“解放軍”能來是因?yàn)橛兴娜f億。錢來了，大家又重拾聲勢(shì)擴(kuò)產(chǎn)能，結(jié)果有了2008到2013年“超好”的五年。五年期間雖然有政策打壓，但說句實(shí)在話，那都是政府在打，經(jīng)濟(jì)本身沒有問題，老百姓買樓意愿沒問題，市場(chǎng)沒問題。

這次和2008年一樣，市場(chǎng)出現(xiàn)問題了。最大的問題是錢的緊張。錢都去哪了？投資互聯(lián)網(wǎng)、投資PE，或者在銀行空轉(zhuǎn)。余額寶們和民間借貸出現(xiàn)，人們的錢都用來理財(cái)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你的意思是說資金有了其他去向。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，會(huì)造成哪些深刻的影響？

陳勁松：當(dāng)前的市場(chǎng)不景氣與我們通常理解的資本主義的波動(dòng)周期不太一樣，這次主要是供應(yīng)方存在問題，也就是開發(fā)商的問題，而不是需求方。需求方?jīng)]什么問題。第一，需求仍然存在。今年上半年成交量雖然比去年大幅下降，但是比2011、2012年強(qiáng)。第二，老百姓的杠桿率很低。中國的家庭負(fù)債率是全世界最低的。此外，中國的城市在瘋狂發(fā)展，一個(gè)城市常住人口1000萬很容易就達(dá)到了，就奔著2000萬去。北京都在考慮3000萬人口的事了。超級(jí)城市化正在風(fēng)頭之上。

目前的危機(jī)，如果讓我用簡(jiǎn)單的一句話說，那就是金融的、錢的危機(jī)。給開發(fā)商的貸款被牢牢控制住，開發(fā)商只能從信托、銀行的表外進(jìn)行融資。我們的股市也掐死了開發(fā)商的融資渠道。正規(guī)的“便宜的”錢都沒有了，開發(fā)商只能從非正常的渠道拿錢，拿“貴”的錢。理財(cái)產(chǎn)品里面可能有一半是投向房地產(chǎn)項(xiàng)目，從理財(cái)產(chǎn)品的利率可知，這種錢太貴了。

以前房地產(chǎn)為什么沒問題？存款利息接近于零，錢放在銀行沒意義。與此同時(shí)，央行在印錢，M2猛漲。現(xiàn)在老百姓突然有了渠道，收益從零增長到了5%左右。這好比洪水猛獸，一旦有了閘口，沖擊力驚人。

首先沖擊的就是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)必須要面對(duì)金融市場(chǎng)化這一關(guān)。本次市場(chǎng)調(diào)整合乎邏輯的一個(gè)解釋，不是消費(fèi)者突然不買樓了，而是房?jī)r(jià)太高了。房?jī)r(jià)的高低要用出租回報(bào)率衡量。原本在城市化進(jìn)程中，投資者買寫字樓、商鋪、住宅用來出租，隨著大量人口涌入，一定有回報(bào)。但是后來房?jī)r(jià)漲太快，出租回報(bào)率走低，現(xiàn)在有的連2%都不到，和隨時(shí)可以提現(xiàn)的無風(fēng)險(xiǎn)的5%回報(bào)率相比，投資者為什么要買樓呢？市場(chǎng)化決定了這次調(diào)整。調(diào)整的時(shí)間和深度都由市場(chǎng)決定，是一次必要的調(diào)整。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：這么說來，之前的房?jī)r(jià)或者房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在不健康的地方？

陳勁松：我們先來定義什么是不健康？不健康的市場(chǎng)是花很少的錢可以買一堆房子，比如說首期沒有限制、按揭可以次按，是需求方出了問題。表現(xiàn)為老百姓瘋狂炒樓，一個(gè)樓花一年轉(zhuǎn)手七次。這種情況發(fā)生在香港，這就是不健康。這種情況催生房?jī)r(jià)上漲，供應(yīng)方跟不上。例子有美國、香港、日本。國內(nèi)恰恰相反，是限制炒房和轉(zhuǎn)讓。我們是世界上首付最高的國家，同時(shí)禁止炒房時(shí)間最長的國家。另外銀行也限制按揭，沒有二按。

國內(nèi)的“不健康”發(fā)生在供應(yīng)端。供應(yīng)端太有信心，太不了解利率市場(chǎng)化的威力。但是這種威力實(shí)在太大，這次市場(chǎng)領(lǐng)教到了。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)進(jìn)入“下半場(chǎng)”。所謂下半場(chǎng)都有哪些特點(diǎn)？

陳勁松：房地產(chǎn)回歸金融本質(zhì)，是房地產(chǎn)進(jìn)入“下半場(chǎng)”的第一個(gè)標(biāo)志。開發(fā)商中誰忽視金融的威力，誰就難受；誰特別重視，就沒太大問題。萬科、恒大、保利這些大的開發(fā)商，重視資金。恒大當(dāng)年上市的時(shí)候，借了很多高成本的錢，很難受。現(xiàn)在猛賣樓回籠資金，是最安全的一個(gè)開發(fā)商。萬科也一樣。這十年萬科在A股融不了資，所以萬科很清楚錢的重要性。保利去貨的態(tài)度堅(jiān)決，很清楚房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融。

把房地產(chǎn)理解為產(chǎn)品本質(zhì)、認(rèn)為產(chǎn)品好就有需求的“產(chǎn)品主義”，市場(chǎng)就會(huì)無情地給予教訓(xùn)。產(chǎn)品是很重要，但要與金融結(jié)合起來看。比如說面積大的改善型產(chǎn)品，當(dāng)存款利率很低的時(shí)候，它就成了“剛需”。一旦存款利率提高，就不是剛需了。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：房地產(chǎn)進(jìn)入“下半場(chǎng)”的第二個(gè)標(biāo)志是什么？

陳勁松：資產(chǎn)價(jià)格和收益有一個(gè)基本的制約，這個(gè)制約是社會(huì)平均回報(bào)率。資產(chǎn)價(jià)格和出租收益率一旦平衡，寫字樓和商業(yè)綜合體就不用出售，而是出租和發(fā)REITs。能不能發(fā)出REITs成為房地產(chǎn)行業(yè)健康與否的標(biāo)志。因此進(jìn)入下半場(chǎng)的第二個(gè)標(biāo)志是服務(wù)。這時(shí)投資者不能賣毛坯房，要出租和調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)。因?yàn)橹挥猩虉?chǎng)和寫字樓租得好才能發(fā)REITs，有效改善資金狀況。

目前最最難受的其實(shí)不是住宅，是商業(yè)綜合體和旅游地產(chǎn)。投資人不知道投資回報(bào)率在哪里。能形成循環(huán)的行業(yè)才是健康的行業(yè)，否則就走向斷崖了。早點(diǎn)調(diào)整可以“著陸”，而不調(diào)整就是“崩盤”。

地產(chǎn)的下半場(chǎng)，有幾個(gè)事情是一定是發(fā)生的。第一，隨著金融改革、利率市場(chǎng)化，金融對(duì)房地產(chǎn)的硬性控制變成行業(yè)控制。不會(huì)再由中央出“國幾條”，限定首期付款，而是由行業(yè)工會(huì)，銀監(jiān)會(huì)自己來管。第二，銀行給不給房地產(chǎn)商貸款，將由銀行自主決定。融資這個(gè)渠道會(huì)慢慢放松。然后，所有加在房地產(chǎn)中的不合理限制會(huì)逐漸解套，逐步取消。今年是解套最好的機(jī)會(huì)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：放開限購會(huì)不會(huì)引起房?jī)r(jià)大的震蕩？

陳勁松：房?jī)r(jià)猛漲不可能。正如我前面所說的錢有了其他去向，經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定房地產(chǎn)行業(yè)回歸合理。一線城市也一樣。一線城市也應(yīng)該取消限購，讓市場(chǎng)來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，讓市場(chǎng)選擇誰能進(jìn)入一線城市。政府做好保障房，商品房完全不干預(yù)價(jià)格，房?jī)r(jià)愛多高多高。國內(nèi)一線城市之所以要限價(jià)限購，是因?yàn)楸Ｕ戏孔錾倭恕?/p>

長遠(yuǎn)來說，“下半場(chǎng)”將沒有限購，二三線城市將取消戶籍管制。一線城市可能還會(huì)有。希望戶籍管制趁著這次調(diào)整放開吧。這次房地產(chǎn)調(diào)整給中國經(jīng)濟(jì)帶來了一個(gè)絕大的機(jī)會(huì)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：房?jī)r(jià)下行的時(shí)候，人們關(guān)心多套房該不該拋售。有地產(chǎn)中介警告9月前要拋盤，不然未來三年房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)下跌，這些資產(chǎn)應(yīng)該怎么配置呢？

陳勁松：全世界的總資產(chǎn)，房產(chǎn)就占1/2，其他才是股票、債券、藝術(shù)品等。難道大家都投資錯(cuò)了嗎？這種資產(chǎn)有以下特質(zhì)，第一是不會(huì)滅失；第二個(gè)幾乎不用打理，就是說信息比較透明；第三，房子占有物理空間，稀缺性隨著地理位置而產(chǎn)生。房子我稱為傻瓜都能買的資產(chǎn)。什么是最好的資產(chǎn)？傻瓜買了都能睡得著的資產(chǎn)。房產(chǎn)貴這個(gè)現(xiàn)象，在全世界范圍內(nèi)存在。擁有多套房產(chǎn)的人，在全世界都有，而且很多。

擁有房子不是一件恥辱的事情，是一件很聰明的事情。但房子有一個(gè)弱點(diǎn)，交易費(fèi)用太高。裝修、展示，交易費(fèi)用高，不易于頻繁交易。因此房子就應(yīng)該長期持有，不做頻繁的交易，時(shí)間越長越越顯示出其地理位置的優(yōu)越性。

我認(rèn)為房子是唯一能夠抗衡互聯(lián)網(wǎng)沖擊的資產(chǎn)。所謂互聯(lián)網(wǎng)顛覆世界，再顛覆也是虛擬的空間，實(shí)體空間是顛覆不了的。

互聯(lián)網(wǎng)再牛，不能讓曼哈頓的房子貶值。在一線城市擁有資產(chǎn)的人，未來面對(duì)的是3000萬、4000萬人口的城市，用得著頻繁交易嗎？短期的資產(chǎn)的價(jià)格對(duì)你生活有影響么？如果有影響，那就拋。如果沒影響，在一線城市擁有房產(chǎn)不是很幸福的么，不是夢(mèng)寐以求的事情么？當(dāng)然有些多套房產(chǎn)成為噩夢(mèng)的情況，那就不是我們經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

1997年香港房?jī)r(jià)下跌60%，很多人驚慌拋盤。陽明山莊的樓一度炒到10000元/尺，97年跌到6000元。請(qǐng)問現(xiàn)在價(jià)格是多少？大概在20000。房?jī)r(jià)每次下跌，在中國一線城市都可以是“吃進(jìn)”的好時(shí)候。