經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 吳娓婷 實(shí)習(xí)記者 陳冠華 在世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司董事長陳勁松看來,中國房地產(chǎn)正處于一個(gè)重要階段:管制的時(shí)代畫上了句號(hào),而來自金融改革、金融市場(chǎng)化的力量正在深刻改變著地產(chǎn)行業(yè)。他認(rèn)為,2014年至今國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣并非因?yàn)樾枨蠓酵蝗徊恍枰慨a(chǎn),而是供應(yīng)端領(lǐng)教到了資金自由流動(dòng)的威力。
因此,陳勁松指出房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“下半場(chǎng)”的首要標(biāo)志就是回歸金融本質(zhì)。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):從年初觀察到現(xiàn)在,國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“拐點(diǎn)論”成立嗎?
陳勁松:成交量的拐點(diǎn)顯然是成立的。2014年到6月底為止,一線城市累計(jì)成交的面積全部下滑超過30%,二線城市個(gè)別達(dá)到50%,僅零星城市成交面積有所增長,例如石家莊、南昌、昆明。三線城市成交量大面積萎縮,超過了20%。成交量方面顯然出現(xiàn)拐點(diǎn),而且是不小的拐點(diǎn),是絕對(duì)下滑。
市場(chǎng)有一個(gè)規(guī)律:量在價(jià)先、久盤必跌。成交量先于價(jià)格出現(xiàn)變動(dòng)。經(jīng)過長久的盤整,價(jià)格一定會(huì)下跌。這是規(guī)律,不是預(yù)測(cè)。目前成交量盤整了半年,下半年降價(jià)是大概率事件。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):降價(jià)的幅度會(huì)怎樣?
陳勁松:這次成交量下跌,原因是去年的猛漲。我認(rèn)為,把2013年漲的幅度跌回去是一個(gè)大概率事件。從整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境來講,2014年上半年各方面都不如2013年。比如產(chǎn)能過剩問題,利率的提高問題,房地產(chǎn)按揭利率的問題,還有庫存積壓?jiǎn)栴},都比2013年同期嚴(yán)重,房?jī)r(jià)跌回2013年年初水平太正常了。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):有種觀點(diǎn)認(rèn)為,目前的狀況比2008年和2011年更加糟糕,你覺得有可比性嗎?
陳勁松:2008年金融危機(jī),房地產(chǎn)行業(yè)受到很大沖擊。當(dāng)時(shí)潘石屹提出“百日劇變”,意思是一百天內(nèi)好多開發(fā)商倒下。結(jié)果還沒到一百天,“解放軍”就來了。
“解放軍”能來是因?yàn)橛兴娜f億。錢來了,大家又重拾聲勢(shì)擴(kuò)產(chǎn)能,結(jié)果有了2008到2013年“超好”的五年。五年期間雖然有政策打壓,但說句實(shí)在話,那都是政府在打,經(jīng)濟(jì)本身沒有問題,老百姓買樓意愿沒問題,市場(chǎng)沒問題。
這次和2008年一樣,市場(chǎng)出現(xiàn)問題了。最大的問題是錢的緊張。錢都去哪了?投資互聯(lián)網(wǎng)、投資PE,或者在銀行空轉(zhuǎn)。余額寶們和民間借貸出現(xiàn),人們的錢都用來理財(cái)。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):你的意思是說資金有了其他去向。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說,會(huì)造成哪些深刻的影響?
陳勁松:當(dāng)前的市場(chǎng)不景氣與我們通常理解的資本主義的波動(dòng)周期不太一樣,這次主要是供應(yīng)方存在問題,也就是開發(fā)商的問題,而不是需求方。需求方?jīng)]什么問題。第一,需求仍然存在。今年上半年成交量雖然比去年大幅下降,但是比2011、2012年強(qiáng)。第二,老百姓的杠桿率很低。中國的家庭負(fù)債率是全世界最低的。此外,中國的城市在瘋狂發(fā)展,一個(gè)城市常住人口1000萬很容易就達(dá)到了,就奔著2000萬去。北京都在考慮3000萬人口的事了。超級(jí)城市化正在風(fēng)頭之上。
目前的危機(jī),如果讓我用簡(jiǎn)單的一句話說,那就是金融的、錢的危機(jī)。給開發(fā)商的貸款被牢牢控制住,開發(fā)商只能從信托、銀行的表外進(jìn)行融資。我們的股市也掐死了開發(fā)商的融資渠道。正規(guī)的“便宜的”錢都沒有了,開發(fā)商只能從非正常的渠道拿錢,拿“貴”的錢。理財(cái)產(chǎn)品里面可能有一半是投向房地產(chǎn)項(xiàng)目,從理財(cái)產(chǎn)品的利率可知,這種錢太貴了。
以前房地產(chǎn)為什么沒問題?存款利息接近于零,錢放在銀行沒意義。與此同時(shí),央行在印錢,M2猛漲。現(xiàn)在老百姓突然有了渠道,收益從零增長到了5%左右。這好比洪水猛獸,一旦有了閘口,沖擊力驚人。
首先沖擊的就是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)必須要面對(duì)金融市場(chǎng)化這一關(guān)。本次市場(chǎng)調(diào)整合乎邏輯的一個(gè)解釋,不是消費(fèi)者突然不買樓了,而是房?jī)r(jià)太高了。房?jī)r(jià)的高低要用出租回報(bào)率衡量。原本在城市化進(jìn)程中,投資者買寫字樓、商鋪、住宅用來出租,隨著大量人口涌入,一定有回報(bào)。但是后來房?jī)r(jià)漲太快,出租回報(bào)率走低,現(xiàn)在有的連2%都不到,和隨時(shí)可以提現(xiàn)的無風(fēng)險(xiǎn)的5%回報(bào)率相比,投資者為什么要買樓呢?市場(chǎng)化決定了這次調(diào)整。調(diào)整的時(shí)間和深度都由市場(chǎng)決定,是一次必要的調(diào)整。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):這么說來,之前的房?jī)r(jià)或者房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在不健康的地方?
陳勁松:我們先來定義什么是不健康?不健康的市場(chǎng)是花很少的錢可以買一堆房子,比如說首期沒有限制、按揭可以次按,是需求方出了問題。表現(xiàn)為老百姓瘋狂炒樓,一個(gè)樓花一年轉(zhuǎn)手七次。這種情況發(fā)生在香港,這就是不健康。這種情況催生房?jī)r(jià)上漲,供應(yīng)方跟不上。例子有美國、香港、日本。國內(nèi)恰恰相反,是限制炒房和轉(zhuǎn)讓。我們是世界上首付最高的國家,同時(shí)禁止炒房時(shí)間最長的國家。另外銀行也限制按揭,沒有二按。
國內(nèi)的“不健康”發(fā)生在供應(yīng)端。供應(yīng)端太有信心,太不了解利率市場(chǎng)化的威力。但是這種威力實(shí)在太大,這次市場(chǎng)領(lǐng)教到了。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)進(jìn)入“下半場(chǎng)”。所謂下半場(chǎng)都有哪些特點(diǎn)?
陳勁松:房地產(chǎn)回歸金融本質(zhì),是房地產(chǎn)進(jìn)入“下半場(chǎng)”的第一個(gè)標(biāo)志。開發(fā)商中誰忽視金融的威力,誰就難受;誰特別重視,就沒太大問題。萬科、恒大、保利這些大的開發(fā)商,重視資金。恒大當(dāng)年上市的時(shí)候,借了很多高成本的錢,很難受。現(xiàn)在猛賣樓回籠資金,是最安全的一個(gè)開發(fā)商。萬科也一樣。這十年萬科在A股融不了資,所以萬科很清楚錢的重要性。保利去貨的態(tài)度堅(jiān)決,很清楚房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融。
把房地產(chǎn)理解為產(chǎn)品本質(zhì)、認(rèn)為產(chǎn)品好就有需求的“產(chǎn)品主義”,市場(chǎng)就會(huì)無情地給予教訓(xùn)。產(chǎn)品是很重要,但要與金融結(jié)合起來看。比如說面積大的改善型產(chǎn)品,當(dāng)存款利率很低的時(shí)候,它就成了“剛需”。一旦存款利率提高,就不是剛需了。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):房地產(chǎn)進(jìn)入“下半場(chǎng)”的第二個(gè)標(biāo)志是什么?
陳勁松:資產(chǎn)價(jià)格和收益有一個(gè)基本的制約,這個(gè)制約是社會(huì)平均回報(bào)率。資產(chǎn)價(jià)格和出租收益率一旦平衡,寫字樓和商業(yè)綜合體就不用出售,而是出租和發(fā)REITs。能不能發(fā)出REITs成為房地產(chǎn)行業(yè)健康與否的標(biāo)志。因此進(jìn)入下半場(chǎng)的第二個(gè)標(biāo)志是服務(wù)。這時(shí)投資者不能賣毛坯房,要出租和調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)。因?yàn)橹挥猩虉?chǎng)和寫字樓租得好才能發(fā)REITs,有效改善資金狀況。
目前最最難受的其實(shí)不是住宅,是商業(yè)綜合體和旅游地產(chǎn)。投資人不知道投資回報(bào)率在哪里。能形成循環(huán)的行業(yè)才是健康的行業(yè),否則就走向斷崖了。早點(diǎn)調(diào)整可以“著陸”,而不調(diào)整就是“崩盤”。
地產(chǎn)的下半場(chǎng),有幾個(gè)事情是一定是發(fā)生的。第一,隨著金融改革、利率市場(chǎng)化,金融對(duì)房地產(chǎn)的硬性控制變成行業(yè)控制。不會(huì)再由中央出“國幾條”,限定首期付款,而是由行業(yè)工會(huì),銀監(jiān)會(huì)自己來管。第二,銀行給不給房地產(chǎn)商貸款,將由銀行自主決定。融資這個(gè)渠道會(huì)慢慢放松。然后,所有加在房地產(chǎn)中的不合理限制會(huì)逐漸解套,逐步取消。今年是解套最好的機(jī)會(huì)。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):放開限購會(huì)不會(huì)引起房?jī)r(jià)大的震蕩?
陳勁松:房?jī)r(jià)猛漲不可能。正如我前面所說的錢有了其他去向,經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定房地產(chǎn)行業(yè)回歸合理。一線城市也一樣。一線城市也應(yīng)該取消限購,讓市場(chǎng)來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià),讓市場(chǎng)選擇誰能進(jìn)入一線城市。政府做好保障房,商品房完全不干預(yù)價(jià)格,房?jī)r(jià)愛多高多高。國內(nèi)一線城市之所以要限價(jià)限購,是因?yàn)楸U戏孔錾倭恕?/p>
長遠(yuǎn)來說,“下半場(chǎng)”將沒有限購,二三線城市將取消戶籍管制。一線城市可能還會(huì)有。希望戶籍管制趁著這次調(diào)整放開吧。這次房地產(chǎn)調(diào)整給中國經(jīng)濟(jì)帶來了一個(gè)絕大的機(jī)會(huì)。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):房?jī)r(jià)下行的時(shí)候,人們關(guān)心多套房該不該拋售。有地產(chǎn)中介警告9月前要拋盤,不然未來三年房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)下跌,這些資產(chǎn)應(yīng)該怎么配置呢?
陳勁松:全世界的總資產(chǎn),房產(chǎn)就占1/2,其他才是股票、債券、藝術(shù)品等。難道大家都投資錯(cuò)了嗎?這種資產(chǎn)有以下特質(zhì),第一是不會(huì)滅失;第二個(gè)幾乎不用打理,就是說信息比較透明;第三,房子占有物理空間,稀缺性隨著地理位置而產(chǎn)生。房子我稱為傻瓜都能買的資產(chǎn)。什么是最好的資產(chǎn)?傻瓜買了都能睡得著的資產(chǎn)。房產(chǎn)貴這個(gè)現(xiàn)象,在全世界范圍內(nèi)存在。擁有多套房產(chǎn)的人,在全世界都有,而且很多。
擁有房子不是一件恥辱的事情,是一件很聰明的事情。但房子有一個(gè)弱點(diǎn),交易費(fèi)用太高。裝修、展示,交易費(fèi)用高,不易于頻繁交易。因此房子就應(yīng)該長期持有,不做頻繁的交易,時(shí)間越長越越顯示出其地理位置的優(yōu)越性。
我認(rèn)為房子是唯一能夠抗衡互聯(lián)網(wǎng)沖擊的資產(chǎn)。所謂互聯(lián)網(wǎng)顛覆世界,再顛覆也是虛擬的空間,實(shí)體空間是顛覆不了的。
互聯(lián)網(wǎng)再牛,不能讓曼哈頓的房子貶值。在一線城市擁有資產(chǎn)的人,未來面對(duì)的是3000萬、4000萬人口的城市,用得著頻繁交易嗎?短期的資產(chǎn)的價(jià)格對(duì)你生活有影響么?如果有影響,那就拋。如果沒影響,在一線城市擁有房產(chǎn)不是很幸福的么,不是夢(mèng)寐以求的事情么?當(dāng)然有些多套房產(chǎn)成為噩夢(mèng)的情況,那就不是我們經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
1997年香港房?jī)r(jià)下跌60%,很多人驚慌拋盤。陽明山莊的樓一度炒到10000元/尺,97年跌到6000元。請(qǐng)問現(xiàn)在價(jià)格是多少?大概在20000。房?jī)r(jià)每次下跌,在中國一線城市都可以是“吃進(jìn)”的好時(shí)候。
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