經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 宋磊 實(shí)習(xí)記者 楊磊 王國(guó)靜 當(dāng)一家高度依賴高息民間借貸和員工集資的房企，遭遇到一個(gè)風(fēng)雨飄搖的房地產(chǎn)市場(chǎng)，很可能意味著，一篇地產(chǎn)帝國(guó)土崩瓦解的故事正在拉開帷幕。

故事發(fā)生在杭州余杭，主角是中都集團(tuán)董事長(zhǎng)楊定國(guó)，以一場(chǎng)說走就走的“失聯(lián)”開始。6月16日，楊定國(guó)訂上當(dāng)天去北京的機(jī)票，第二天正式失去聯(lián)系，24日晚在廈門被余杭警方找到，以涉嫌非法吸收公眾存款罪被刑拘。

一位接近楊定國(guó)的人士透露，失聯(lián)前一天，中都集團(tuán)一筆千萬元級(jí)別的融資到期要還，楊無力支付，向第三方借錢卻遭到拒絕，這或是其失聯(lián)的導(dǎo)火索。

負(fù)責(zé)中都集團(tuán)負(fù)債登記的一位律師表示，截至7月14日，已經(jīng)申報(bào)的債務(wù)人數(shù)近千人，其中小業(yè)主債務(wù)6億元，如加上銀行及非法吸收公共存款的部分，中都債務(wù)將破20億元。另有金融機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，中都集團(tuán)民間借貸部分達(dá)到5.05億元。

利用高息民間資本實(shí)現(xiàn)高杠桿運(yùn)作，中都系在進(jìn)行著一場(chǎng)賭局，風(fēng)險(xiǎn)在于地產(chǎn)和金融市場(chǎng)環(huán)境是否樂觀，企業(yè)盈利能力能否跑贏利息。勝，則規(guī)模快速擴(kuò)張；敗，則賭局破裂。

中都似已淪為敗者。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中都系產(chǎn)業(yè)涵蓋住宅、百貨、酒店、黃金、物業(yè)、園林等業(yè)務(wù)，從去年開始，其主力住宅項(xiàng)目進(jìn)度延期，銷售緩慢，其他業(yè)務(wù)也幾乎陷入全面虧損狀態(tài)。至2013年11月底，中都集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)92.03%，今年以來更是重債纏身。

興業(yè)證券報(bào)告指出，今年下半年隨著更大規(guī)模的信托兌付到來，銷量持續(xù)萎縮，金融機(jī)構(gòu)會(huì)逐步壓縮對(duì)中小地產(chǎn)公司的金融支持力度，中小地產(chǎn)公司資金鏈將承受更大風(fēng)險(xiǎn)。

失聯(lián)前后

來自中都資產(chǎn)核查組的數(shù)據(jù)顯示，截至7月10日，登記債務(wù)總數(shù)8.184億元；余杭區(qū)法院受理的中都欠債案總金額11.17億元；杭州下城區(qū)、臨安、湖州安吉等地法院，個(gè)別法院統(tǒng)計(jì)金額也達(dá)數(shù)億元。

其中，楊定國(guó)向中都員工集資近6000萬元，民間借貸登記數(shù)據(jù)超過3億元，利息更是動(dòng)輒達(dá)到20%。收錄在杭州余杭區(qū)政府官網(wǎng)的文章顯示，當(dāng)?shù)匾患疑虡I(yè)銀行負(fù)責(zé)人表示，民間借貸大概整體超過5億元。就在6月19日夜里，向中都提供貸款業(yè)務(wù)的8家銀行通宵趕材料，到法院起訴中都集團(tuán)，直接及委托貸款達(dá)到7.8億元之多。

上述人士指出，中都資金確實(shí)到了火燒眉毛的關(guān)頭。公司很多高層都用個(gè)人名義為楊定國(guó)借錢，最近中都就有一筆大額信托到期，為還這筆債，楊曾向高利貸借錢。

今年五月份，楊定國(guó)曾專門召開會(huì)議穩(wěn)住員工的心。中都集團(tuán)員工陳婉婷回憶說，楊定國(guó)在會(huì)上就資金及借款問題向大家保證，一不會(huì)跑路，二不會(huì)跳樓，同時(shí)鼓舞士氣的話說了一堆。

一些有門道的借款人，卻提前嗅到了氣氛的異樣，追債撤場(chǎng)。一位杭州公安系統(tǒng)的人士對(duì)記者講述，借錢給中都如提取需提前申請(qǐng)。實(shí)際政府機(jī)關(guān)里有關(guān)系的投資者，已提前知道中都集團(tuán)資金鏈斷裂的內(nèi)幕，投進(jìn)去的數(shù)十萬元4月份便申請(qǐng)?zhí)岢觯?月份拿到全款。比他晚一周行動(dòng)的借款人，如今都被套在里面。

重債壓身的楊定國(guó)，最終上演了失聯(lián)的一幕。6月17日，中都集團(tuán)宣布也不能聯(lián)系上楊定國(guó)，當(dāng)晚中都青山湖畔30余套別墅以低于市場(chǎng)價(jià)一半的價(jià)格賣給其親友和公司高層。而楊留下的，僅有辦公桌上一堆催款通知、律師函和負(fù)債材料，以及滿煙灰缸的煙頭。

接近楊定國(guó)的人士透露，失聯(lián)前一天，楊定國(guó)還在中都集團(tuán)吃過午飯，并通過秘書訂上晚上飛北京的飛機(jī)，自己再轉(zhuǎn)機(jī)到廈門。路線應(yīng)是設(shè)計(jì)過的，不排除利用偷渡跑路的可能。

老板失聯(lián)的沖擊效應(yīng)，在中都各業(yè)務(wù)板塊顯現(xiàn)。7月14日，位于杭州市慶春路的中都百貨門口大門緊閉，張貼著“因公司內(nèi)部檢查，暫停營(yíng)業(yè)”的條子。

20公里外的中都集團(tuán)總部處，中都典當(dāng)也早已貼上杭州市公安局余杭分局的查封通知，黃金首飾、現(xiàn)金99012元被扣押。同時(shí)，不少債權(quán)人為討回自己購(gòu)物卡、房屋租金和民間借貸等，陸續(xù)從各地趕來。

被套在中都債務(wù)漩渦里的陳婉婷，提起老板失聯(lián)前后表現(xiàn)仍氣憤不已，她借給楊定國(guó)的上百萬元難以追回，“現(xiàn)在不求20%的利息，只要本金追回來就好”。

在中都集團(tuán)5層辦公室內(nèi)記者看到，上班的不超過10人，其中不乏中層人士。一位自稱普通員工的人士對(duì)記者抱怨，自己也是受害者，老板進(jìn)看守所了，借朋友的500萬給公司現(xiàn)在要不回，目前6月工資沒得發(fā)，社保也要停了，除了去區(qū)政府維權(quán)示威，自己也想不到什么討債的好辦法。

中都百貨網(wǎng)站的信息顯示，中都集團(tuán)下屬企業(yè)及項(xiàng)目有中都青山湖、中都高新、中都房地產(chǎn)、中都置業(yè)、中都物業(yè)、贛州中都、中都典當(dāng)、中都擔(dān)保、上海諾維投資、周口中都等，業(yè)務(wù)覆蓋面和城市布局可謂廣泛。

10年的時(shí)間，從鼎盛到衰敗，中都經(jīng)歷了什么？

豪賭代價(jià)

可查詢到的楊定國(guó)履歷顯示，其為余杭本地人，今年44歲。

在2004年3月，中都控股集團(tuán)成立時(shí)，其下屬的順昌房地產(chǎn)有限責(zé)任公司已開發(fā)建筑面積35萬平方米，并先后開發(fā)完成中都廣場(chǎng)、順昌花苑、世紀(jì)嘉園、黃湖商貿(mào)城等項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)的宣傳材料里提及，公司有20萬平方米項(xiàng)目在建，另有占地3000余畝的青山翠湖在規(guī)劃論證中。

10年后的今天，上述緊鄰杭州市的中都臨安青山湖項(xiàng)目仍未全部賣完。尚銳（中國(guó)）地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李偉國(guó)說，楊定國(guó)為人不錯(cuò)，有血性，講義氣。同時(shí)，他開發(fā)的臨安青山湖項(xiàng)目排屋、別墅品質(zhì)都可圈可點(diǎn)。但問題在于，青山湖項(xiàng)目體量很大，需要持續(xù)投入很多資金，碰上房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)整周期，加上集團(tuán)多元化進(jìn)程又進(jìn)行得太快，沒把握好節(jié)奏。

以中都百貨為例，2003年杭州中都購(gòu)物中心開業(yè)。2007年，楊定國(guó)在接受專訪時(shí)稱，在未來14年之內(nèi)建設(shè)45家“中都購(gòu)物中心”。2008年4月，中都購(gòu)物中心余姚天一店開業(yè)，10月中都百貨安吉店開業(yè)，11月桐鄉(xiāng)中都百貨開業(yè)，中都百貨慶春店進(jìn)入招商裝修階段。2009年，中都百貨麗水項(xiàng)目開業(yè)。

按照楊定國(guó)的邏輯，從事百貨行業(yè)不斷開店產(chǎn)生“現(xiàn)金流”，便能達(dá)到“錢生錢”的理想狀態(tài)。生錢亦需花錢，除了住宅銷售補(bǔ)血，據(jù)報(bào)道稱，恰恰是2007年前后，中都集團(tuán)通過各分公司通知，中高層可借款給楊定國(guó)，作為員工福利，月息2.5分。但自2009年之后，中都百貨卻鮮有擴(kuò)張動(dòng)作。

在陳婉婷眼中，攤子鋪得過大恰是中都困境的誘因。她指出，房地產(chǎn)形勢(shì)好的時(shí)候，沒把所有精力專注做住宅，而在臨平做百貨嘗到利潤(rùn)甜頭，便大舉從事百貨行業(yè)，卻因?yàn)椴粚I(yè)，經(jīng)營(yíng)思維陳舊，一直都在虧錢。另外，中都高層都是楊定國(guó)的親友，缺乏地產(chǎn)及百貨操盤經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)也根本沒有職業(yè)經(jīng)理人施展手腳的空間，中都只能在錯(cuò)的戰(zhàn)略上越走越遠(yuǎn)，資金也愈加緊張，2010年前后更把內(nèi)部集資的范圍擴(kuò)大到普通員工。

中都集團(tuán)的員工集資方式，演化成兩種形式。“一種是借錢有20%利息的，另一種便是員工籌錢幫忙貸款，甚至抵押房子車子，這不叫強(qiáng)迫，叫脅迫吧，不做的話可以辭職。”中都集團(tuán)上述普通員工稱。

楊定國(guó)掌控的公司近40家，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，近半數(shù)是員工作為法人代表注冊(cè)的，幫助楊曲線融資貸款。

大量的民間集資和員工借貸隱藏在暗面，信托和資本市場(chǎng)則在陽(yáng)面，作為中都銀行貸款之外的融資補(bǔ)充。華鼎控股公告稱，2012年12月、2013年2月，其集團(tuán)成員公司分別通過交通銀行貸3000萬元給杭州中都購(gòu)物中心，期限24個(gè)月，另一筆1.3億元貸款予中都控股集團(tuán)，期限12個(gè)月。貸款年利率達(dá)18%。另外，公司還在2012年6月及2013年7月，利用中鐵信托及長(zhǎng)城信托向中都百貨及青山湖項(xiàng)目分別發(fā)行1.3億元、0.5億元規(guī)模的信托貸款。

不妨來算一筆賬：倘若以5億元民間借貸乘以年息20%，1年利息就達(dá)到1億元。另有15億元融資參考銀行貸款利息7%計(jì)算，1年利息是1.05億元，共2.05億元。而中都集團(tuán)經(jīng)營(yíng)乏力，更顯得巨額利息如山重。據(jù)新京報(bào)報(bào)道稱，去年11月中都控股集團(tuán)虧損442萬元，2013年前11個(gè)月累計(jì)虧損2558萬元。

幾個(gè)主營(yíng)業(yè)務(wù)，幾乎同時(shí)陷入困境。記者拿到的中都集團(tuán)的一份財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，2013年1-7月份，中都百貨主營(yíng)收入5714.6萬元，凈利潤(rùn)虧損698.94萬元，上年同期虧損727.8萬元，凈資產(chǎn)-678.5萬元；主營(yíng)金條和千足金飾品的川源公司，2013年收入3619.9萬元，虧損58.28萬元。

2013年底，杭州樓市庫(kù)存飆升，銷售遲滯。一直扮演著輸血角色的中都房地產(chǎn)板塊，在風(fēng)雨飄搖的市場(chǎng)環(huán)境下也變得自顧不暇。

財(cái)務(wù)報(bào)告指出，2013年1-10月份操盤中都臨安青山湖項(xiàng)目的浙江臨安中都置業(yè)有限公司到賬總收入6183.7萬元，僅完成目標(biāo)的32.7%。其中排屋產(chǎn)品臨楓園到賬4880.2萬元，別墅產(chǎn)品到賬1303.5萬元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)則是-258.6萬元。

樓市變局之下，經(jīng)營(yíng)始終難有起色，自身資金回籠困難，高利息資金進(jìn)入往往就成為到期融資的“救火隊(duì)員”，如此形成惡性循環(huán)，并最終導(dǎo)致游戲難以進(jìn)行，賭局破裂。

陳婉婷指出，公司堅(jiān)持到2014年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)成交下跌和信貸緊縮的變化，定位高端的郊區(qū)大盤項(xiàng)目就更難賣了，公司也已意識(shí)到青山湖項(xiàng)目的定位問題，以前都賣獨(dú)棟，今年開始朝普通住宅做嘗試。但留給企業(yè)的時(shí)間卻不多，其他板塊經(jīng)營(yíng)虧損，住宅補(bǔ)血也補(bǔ)不過來，這讓民間借貸帶來的資金危機(jī)，變得難以挽救。

迷茫前路

目前，中都集團(tuán)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的有物業(yè)及酒店業(yè)務(wù)，物業(yè)部分由楊定國(guó)哥哥楊定勇負(fù)責(zé)。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，中都集團(tuán)原高管組成的7人臨時(shí)管理小組內(nèi)，除楊定勇外，還有楊定國(guó)的堂妹楊定珍，夫人俞樂燕，兩者分別是中都百貨和臨安青山湖大酒店的負(fù)責(zé)人。

看守所里的楊定國(guó)，仍會(huì)對(duì)探望的人描述自己的激情和夢(mèng)想，并希望再創(chuàng)輝煌。7月3日，中都資產(chǎn)核查組受余杭政府委派，進(jìn)入看守所探視楊定國(guó)并讓其拿出重組方案。5天后，楊定國(guó)用鋼筆書寫的、長(zhǎng)達(dá)七八頁(yè)的方案面世，方案提出用集團(tuán)名下的土地、別墅等資產(chǎn)歸還民間借貸和高利貸。不幸的是，臨時(shí)管理小組認(rèn)為可操作性不強(qiáng)。

對(duì)楊定國(guó)留下的爛攤子，余杭區(qū)政府曾表態(tài)，只要企業(yè)有生存下去的能力，一定會(huì)扶持它。但對(duì)目前中都是否會(huì)資不抵債，進(jìn)而宣告破產(chǎn)的問題，負(fù)責(zé)中都集團(tuán)負(fù)債登記的一位律師對(duì)記者表示，中都旗下40家公司可能會(huì)倒掉一些，如整體破產(chǎn)按照程序也不會(huì)那么快，還會(huì)再過一段時(shí)間。

已經(jīng)停業(yè)的中都百貨慶春店、臨平店，因中都采用售后包租的方式，除了商戶的逃離，如今想要再度開業(yè)，也要面臨業(yè)主的考驗(yàn)。一位租店鋪給中都百貨的業(yè)主對(duì)記者表示，自己10年前買的店鋪?zhàn)饨o中都百貨，租金不僅低如今還開始拖欠。關(guān)鍵是，中都百貨經(jīng)營(yíng)得并不好，目前已聯(lián)系100多位業(yè)主打算把店鋪回收回來，自己重新招商，“開個(gè)電腦城也比中都百貨強(qiáng)。”

挑戰(zhàn)還有，大量員工或?qū)⒘魇АＷ詮臈疃▏?guó)失聯(lián)后，陳婉婷代表的一批中都基層員工，便不再到中都上班。他們和普通的債權(quán)人一樣，維權(quán)抗議，一門心思把中都的欠款追討回來。“等錢追回來了，就徹底離開中都。”陳婉婷說，“老板能為自己的利益舍棄大家突然消失，誰(shuí)還會(huì)為他再繼續(xù)浪費(fèi)青春？”

和中都系類似劇情的地產(chǎn)危機(jī)，也不斷在杭州上演。7月14日，杭州新西湖小鎮(zhèn)的數(shù)十位業(yè)主，在杭州余杭區(qū)維權(quán)。一位業(yè)主對(duì)記者表示，自己買的房子三年仍未交房，自己每周都去看項(xiàng)目，房子快賣完了項(xiàng)目卻一直停工。申請(qǐng)退房，房子退了卻不退錢，開發(fā)商資金鏈已經(jīng)緊張到接近斷裂的程度。

為什么事發(fā)杭州？中國(guó)指數(shù)研究院的住宅成交監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，杭州上半年成交面積94.61萬平方米，同比下跌51.33%，降幅居各城市之首。

除了市場(chǎng)行情不好，過分依賴民間借貸，也是房企資金鏈斷裂的重要原因。而自今年開始，先有3月份浙江興潤(rùn)置業(yè)資金鏈斷裂，后有5月份青島女地產(chǎn)商失聯(lián)，兩者的共同特性是：均系中小房企，且牽涉大量民間集資。

“中都事件實(shí)際是浙江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)縮影。”尚銳（中國(guó)）地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李偉國(guó)指出，浙江中小房企借用民間資本，互相拆借進(jìn)行高杠桿擴(kuò)張比較流行。大形勢(shì)好時(shí)能用土地增值溢價(jià)和房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)掩蓋危機(jī)，一旦出現(xiàn)今年這樣金融環(huán)境趨緊和房地產(chǎn)不景氣，資金回收速度放緩，再加上民間資本高額利息，資金鏈問題就會(huì)徹底爆發(fā)出來。

處在外部環(huán)境和內(nèi)部經(jīng)營(yíng)雙重困境下，中都代表的中小房企，背后還隱藏著信托兌付的危機(jī)。興業(yè)證券報(bào)告顯示，2012年三季度新增地產(chǎn)集合信托單季同比降幅約在50%左右，到第四季度便轉(zhuǎn)降為增，增幅達(dá)到60%左右。按兩年內(nèi)的信托周期計(jì)算，今年下半年更大規(guī)模的信托兌付將會(huì)來臨。用益信托數(shù)據(jù)則顯示，下半年集合房地產(chǎn)信托預(yù)計(jì)到期規(guī)模達(dá)到972億元。中都涉及的長(zhǎng)城財(cái)富5號(hào)5000萬的融資款，也將在明年1月份到期。

新增信托融資方面，今年上半年，房地產(chǎn)集合信托共融資1192.3億元，比去年同期的1111.6億元，微漲7.26%。而出于房企違約和地產(chǎn)形勢(shì)轉(zhuǎn)變的考慮，一位信托人士說，在對(duì)象選擇上會(huì)看重大型房企，盡量避免把中小房企做交易對(duì)象，畢竟前者運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)且對(duì)外更透明，哪怕有貓膩也會(huì)少很多。

（文中陳婉婷為化名，本報(bào)記者彭友、陳哲、郭海飛對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）