經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 郭海飛 “崇文門項(xiàng)目只有不到4萬平方米的總建筑面積，計(jì)劃開發(fā)建設(shè)成全部自持的購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)2016年底開業(yè)，”合景泰富商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總裁黃興齡向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)介紹。

黃興齡所說的“崇文門項(xiàng)目”，便是2011年合景泰富耗資7億元拿下的北京地王項(xiàng)目，總建筑面積3.9萬平方米，折合樓面地價(jià)在4萬元／平方米以上。

該項(xiàng)目于去年7月開工，計(jì)劃建設(shè)成集屋頂公園、休閑咖啡廳、創(chuàng)意餐廳、特色店鋪等為一體的“小巧、摩登、變幻、好玩”的“摩方”購(gòu)物中心。

除地處北京二環(huán)內(nèi)的小體量購(gòu)物中心“摩方”外，合景泰富目前在建的購(gòu)物中心也都不大。其中計(jì)劃于明年10月建成的上海楊浦區(qū)嘉譽(yù)國(guó)際廣場(chǎng)和上海普陀區(qū)天匯國(guó)際項(xiàng)目的購(gòu)物中心，總建筑面積也分別僅有7萬平方米和4.5萬平方米。雖然蘇州合景匯項(xiàng)目的購(gòu)物中心達(dá)到11萬平方米，但在其52萬的項(xiàng)目總建筑面積中占比僅約為1／5，成都合景匯12.5萬平方米的購(gòu)物中心建筑面積，在其整個(gè)項(xiàng)目80萬的總體量中占比更是低至15％。

“超過25萬、30萬平方米建筑面積的大型購(gòu)物中心，還不是我們這種剛開始做購(gòu)物中心的企業(yè)現(xiàn)階段主要做的，我們目前主要做15萬平方米以下的‘小而美’的購(gòu)物中心。”黃興齡稱。

即使是合景泰富體量最大的成都合景匯購(gòu)物中心，也比主打“社區(qū)商業(yè)”的萬科的購(gòu)物中心小，萬科開業(yè)的第一個(gè)購(gòu)物中心金隅萬科廣場(chǎng)也有15萬平方米的建筑面積，而中糧萬科長(zhǎng)陽半島更是有22萬平方米的商業(yè)配套。總體量12.5萬平方米的成都合景匯購(gòu)物中心，更是僅約為成都來福士廣場(chǎng)24萬平方米建筑面積的一半。

目前，各大城市的購(gòu)物中心均以大體量為主，這種“大而全”的購(gòu)物中心所面臨的競(jìng)爭(zhēng)便更加激烈，除招商難度加強(qiáng)外，后期的運(yùn)營(yíng)更是考驗(yàn)開發(fā)商的能力。就連主打頂級(jí)高端購(gòu)物中心的恒隆地產(chǎn)，其在沈陽和濟(jì)南開業(yè)已經(jīng)三年的恒隆廣場(chǎng)也不盡如人意，在調(diào)整商戶后，出租率反而下降至88％。

而這種小體量的購(gòu)物中心，或成為購(gòu)物中心的一個(gè)新的發(fā)展方向。據(jù)睿意德的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2014年第一季度，僅上海社區(qū)購(gòu)物中心數(shù)量就達(dá)到88家，主要集中在寶山、浦東新區(qū)以及城鄉(xiāng)結(jié)合部的外環(huán)和遠(yuǎn)郊新城板塊。

此前，合景泰富董事局主席孔健岷表示，“集團(tuán)每年都會(huì)從銷售總額中拿出5%~7%的資金投入到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，這些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目將成為合景泰富的長(zhǎng)線投資產(chǎn)品，合景泰富商業(yè)地產(chǎn)迎來快速發(fā)展期。”黃興齡補(bǔ)充，“主要是投入到購(gòu)物中心”。

截至目前，合景泰富已經(jīng)擁有4個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目在建，總體量近50萬平方米，共擁有超過40個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。按照2013年合景泰富163億元的銷售額粗略估算，其今年投入到購(gòu)物中心的自有資金僅約10億元。

這遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的資金需求，今年1月，合景泰富便發(fā)行了一筆2019年到期的票面利息為8.975％的優(yōu)先票據(jù)，7月29日又發(fā)行了一筆同樣于2019年到期、利息為8.25％的4億美元優(yōu)先票據(jù)。

此外，強(qiáng)大的合作伙伴也將給予其支持，在合景泰富的45個(gè)項(xiàng)目中有13個(gè)是合作項(xiàng)目，合作伙伴包括新鴻基地產(chǎn)、香港置地、綠地集團(tuán)、富力地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)等開發(fā)商。