經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 宋磊 最近，肖勁有兩個(gè)發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科北京的工地上很多年輕工人流失了，最終的就業(yè)方向是，去做了快遞員。而最近北京萬(wàn)科公司樓下有員工網(wǎng)購(gòu)來(lái)的大米等商品，這在之前想不到的。

肖勁是北京萬(wàn)科的副總經(jīng)理。上面的兩個(gè)發(fā)現(xiàn)，也讓他反思電子商務(wù)和互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代到來(lái)，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響和沖擊。在這種情況下，作為地產(chǎn)一哥的萬(wàn)科，又該何去何從呢？

肖勁會(huì)告訴你，既要很快適應(yīng)如今供地純住宅化減少的大潮流，又能主動(dòng)尋覓機(jī)會(huì)，利用互聯(lián)網(wǎng)思維照顧好客戶(hù)，出招商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等以滿(mǎn)足客戶(hù)所有需求。

“萬(wàn)科就像一條魚(yú)，能很好地適應(yīng)市場(chǎng)。”肖勁說(shuō)。

單一業(yè)務(wù)的房企：偶然且偏激

自去年開(kāi)始，郁亮帶隊(duì)，萬(wàn)科高管密集拜訪(fǎng)阿里巴巴、騰訊、小米等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。萬(wàn)科從互聯(lián)網(wǎng)公司學(xué)到的，是不斷接近客戶(hù)需求，增加客戶(hù)黏性并調(diào)整產(chǎn)品和服務(wù)。

“就像郁亮說(shuō)的，我們要照顧好客戶(hù)。”肖勁說(shuō)。

為轉(zhuǎn)型所作的試水，萬(wàn)科可謂眼花繚亂。去年開(kāi)始，萬(wàn)科在住宅業(yè)務(wù)之外，衍生的新產(chǎn)品既有商場(chǎng)，又有服務(wù)式公寓，如今北京萬(wàn)科又在7月發(fā)布寫(xiě)字樓產(chǎn)品線(xiàn)，由高端到低端分別為：萬(wàn)科中心系，金域國(guó)際系和萬(wàn)科天地系。

當(dāng)然，萬(wàn)科有其不得不為的苦衷。苦衷在于，如今城市公司打破腦袋拿到宅地，里面往往還需配建寫(xiě)字樓或商場(chǎng)，且不允許土地切分轉(zhuǎn)讓?zhuān)识睬袛嗔藘H做單一住宅產(chǎn)品的可能。而如此，2012年開(kāi)始頻繁拿下這類(lèi)復(fù)合用地的北京萬(wàn)科，在京已累積10個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。

“北京土地出讓接近二分之一是的非住宅產(chǎn)品，蓋商業(yè)和寫(xiě)字樓，只要想拿地就躲不開(kāi)。”肖勁說(shuō)，供地不到三分之一的份額是住宅，這部分還在減少。北京仍在控制人口，萬(wàn)科不能把生存空間都?jí)旱竭@三分之一里，會(huì)越走越窄。

起初，這些復(fù)合式的土地，對(duì)北京萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，操作仍有些障礙。而萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁毛大慶坐鎮(zhèn)北京后，其在商用領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)和北京的人脈關(guān)系，讓北京萬(wàn)科有了拿地操盤(pán)復(fù)合土地項(xiàng)目的底氣。

而對(duì)外界“做住宅的萬(wàn)科跑去蓋寫(xiě)字樓”的說(shuō)辭和質(zhì)疑，肖勁說(shuō)，很多人把蓋寫(xiě)字樓和蓋住宅區(qū)分嚴(yán)格，并借此把地產(chǎn)商分成商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)商，實(shí)際并不應(yīng)該有嚴(yán)格邊界，“如今只做一種業(yè)務(wù)的房企甚至是很少的，是偶然的，是偏激的。”

對(duì)萬(wàn)科而言，蓋寫(xiě)字樓比住宅要更簡(jiǎn)單。而寫(xiě)字樓產(chǎn)品必須要蓋，如何結(jié)合當(dāng)下熱門(mén)的互聯(lián)網(wǎng)思維和蓬勃的網(wǎng)購(gòu)趨勢(shì)，考量產(chǎn)品設(shè)計(jì)和后期推售方式，卻是一門(mén)和蓋住宅樓不同的學(xué)問(wèn)。

萬(wàn)科的做法是，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)投入偏重，更關(guān)注如電梯運(yùn)輸、公司安全等實(shí)用體驗(yàn)。如萬(wàn)科設(shè)計(jì)的新寫(xiě)字樓，在1層辦公室都有電子儲(chǔ)物箱。快遞把物品交給前臺(tái)，前臺(tái)放到儲(chǔ)物箱，通過(guò)電子密碼發(fā)到網(wǎng)購(gòu)者公司，公司集中取件，這樣既減少了垂直運(yùn)輸壓力，也避免了快遞頻繁進(jìn)入公司。

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)自住房人群：棄選率88%

由于自住型商品房的入市，曾在一定程度上讓萬(wàn)科這樣集中于剛需、首置盤(pán)開(kāi)發(fā)的房企銷(xiāo)售壓力大增。萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁毛大慶也指出，剛需群體在自住房推入市場(chǎng)之后，產(chǎn)生大量觀望。

在京城量?jī)r(jià)齊跌，樓盤(pán)少人問(wèn)津的大背景下，北京萬(wàn)科并不愿坐以待斃。其推出的增加成交的解決方案，在渠道端和網(wǎng)站合作開(kāi)展客戶(hù)拓展。如產(chǎn)品帶客通，提倡全民經(jīng)紀(jì)人，在萬(wàn)科南方城市已廣受推崇，可助房企直達(dá)用戶(hù)；一二手聯(lián)動(dòng)，委托鏈家地產(chǎn)等二手房中介做場(chǎng)外帶客，增加人氣和銷(xiāo)量。

“現(xiàn)在發(fā)生了小插曲。”肖勁說(shuō)，變化就出現(xiàn)在7月份，在這之前改善型的樓盤(pán)好賣(mài)，首置型的樓盤(pán)差一些，畢竟自住房對(duì)后者沖擊太大。到7月份，大量自住房推出搖號(hào)，很多人卻放棄了，并最終選擇去買(mǎi)商品房，這是個(gè)有意思的現(xiàn)象。

按照北京萬(wàn)科的統(tǒng)計(jì)，在自住房第一批要搖號(hào)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人群，放棄的有88%，僅有12%的人去現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)買(mǎi)房。這個(gè)數(shù)字高，雖不能完全解讀為人們大量棄購(gòu)自住房的趨勢(shì)，畢竟有一些人開(kāi)始報(bào)名項(xiàng)目時(shí)根本不想買(mǎi)房，撞大運(yùn)式的多項(xiàng)目報(bào)名，搖到又放棄購(gòu)買(mǎi)或買(mǎi)不起的可能，但也折射出客戶(hù)很難聽(tīng)從政策指揮棒而購(gòu)置住宅的現(xiàn)象。

“自住房遵循保障房思路去做，控戶(hù)型控價(jià)格，交易限制年限并交差額30%，而很多人發(fā)現(xiàn)他現(xiàn)在的價(jià)格對(duì)比周邊商品房差不多，為什么還要買(mǎi)自住房呢？”肖勁說(shuō)，自住房政策設(shè)計(jì)有缺陷，不能代表市場(chǎng)反映需求，剛需樓盤(pán)或?qū)⒂瓉?lái)銷(xiāo)售回暖期。

房企的生存術(shù)是，要抓住別人看不到的機(jī)會(huì)，看到別人看不到的危機(jī)。

肖勁指出，北京的需求依然旺盛，萬(wàn)科仍然樂(lè)觀，目前是購(gòu)地的好時(shí)機(jī)。但仍不排除風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在去化周期會(huì)長(zhǎng)些，但項(xiàng)目不會(huì)砸到手里，甚至爛尾的情況。“在外地城市，每個(gè)城市都能看到4-5個(gè)爛尾盤(pán)。在北京，要考慮得是怎么能生存，生存下來(lái)就很好。”肖勁說(shuō)。