經濟觀察網 記者 張鳳玲 6月21日,由經濟觀察報主辦的第十三屆(2016)中國藍籌地產年會在北京舉辦,國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任李鐵闡述了如何在城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢下窺探地產前景。
一、新型城鎮(zhèn)化和房地產有直接的關系
李鐵:2015年城鎮(zhèn)化率達到56.1%,城鎮(zhèn)人口7.6億,預計到2020年大約還有5600萬人口再進入城市,城鎮(zhèn)人口達到8億多。如果按每年0.6-0.8的增長速度,到2030年城鎮(zhèn)人口會達到9億。
9億意味著什么呢?
首先對房地產商意味著巨大的商機。現(xiàn)有的存量人口排除改善的需求,新增的農民工進入城市,存量2.6億,這意味著八千個家庭,每人要按人均35平米左右,總體大概80億平米的需求,如果我們解決了這些人口進城的問題,居住的問題,這個不會有太大的問題,但事實不是如此。
二、房地產發(fā)展的兩大困境
李鐵:我們面臨兩大困境,第一困境就是農民進城購房欲望并不是很強烈,戶籍制度和土地制度需改善。2015年農民工購房比重只占1.3%,2.6億農民工只有200多萬人購買住房,其中49.1%是在縣城以下生活,剩下50%在不同的城市,300萬人平均每戶100平米,才能賣到1億平米銷售量,這對我們現(xiàn)在房地產的形勢是杯水車薪。
土地制度改革發(fā)展落后,在國家統(tǒng)計56億平米的擠壓庫存,我們調查到,有些特大城市,大城市郊區(qū)與城市30萬人口,現(xiàn)在擠壓500萬平米。這是什么概念呢?最高銷售期每年是30萬平米,500萬平米相當于16年的擠壓期。住房擠壓這個現(xiàn)象在三四線城市,甚至包括二線城市普遍存在。有的城市是十幾年的擠壓期,上百億平米的住房銷售擠壓,意味著什么?意味著我們未來可能銷售十年左右的消化不了。
三、房價上漲與城市轉型
李鐵:最近看到一系列的北上廣深的房價上漲。各地方政府出臺了很多政策,影響到中央政府很多決策,在更廣大的三四線城市不是房價問題,而是房子能不能賣出去。去年、前年我們調查,很多地方2015年一畝地都沒出去,過去在建,未來怎么辦?這是一個難以解決的問題。針對這些問題,我想有兩個要解決的現(xiàn)實。
第一個,政府怎么轉型來促進城市的發(fā)展,實現(xiàn)以人為本的城市化。
第二個,就是我們怎么樣來推動房地產商轉型,有幾個問題要考慮。
一個是宏觀上怎么來解決房地產投向。只要人口流入比重越大的地方,房子供不應求,而且房價上漲。二是我們注意到真正吸引人口活力兩頭,一是特大城市,第二是五萬到二十萬人口的小城市。我們做過調查,就這種規(guī)模的城市活力最強。在空間選擇上,我們最近也注意到了,全世界城市發(fā)展的規(guī)模,并不都一定向特大城市去集中,而恰恰在中國五萬到二十萬人這樣的城市。購買住房50%是集中在這些地方,需要什么樣的住房是我們地產商要考慮的。
不僅房地產商要轉型,城市政府也要轉型。為什么呢?在市場經濟國家,商品僅僅是由企業(yè)生產的,但是我們知道房地產不僅僅是由企業(yè)推動,而且政府也在推動。據統(tǒng)計,房地產占地方政府財政的60%,高的甚至70%,在某些地方甚至超過了財政收入,推動政府把更多精力放在房地產城市建設上。
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