經濟觀察網 記者 張鳳玲 6月21日，由經濟觀察報主辦的第十三屆（2016）中國藍籌地產年會在北京舉辦，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任李鐵闡述了如何在城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢下窺探地產前景。

一、新型城鎮(zhèn)化和房地產有直接的關系

李鐵：2015年城鎮(zhèn)化率達到56.1%，城鎮(zhèn)人口7.6億，預計到2020年大約還有5600萬人口再進入城市，城鎮(zhèn)人口達到8億多。如果按每年0.6-0.8的增長速度，到2030年城鎮(zhèn)人口會達到9億。

9億意味著什么呢？

首先對房地產商意味著巨大的商機。現(xiàn)有的存量人口排除改善的需求，新增的農民工進入城市，存量2.6億，這意味著八千個家庭，每人要按人均35平米左右，總體大概80億平米的需求，如果我們解決了這些人口進城的問題，居住的問題，這個不會有太大的問題，但事實不是如此。　

二、房地產發(fā)展的兩大困境

李鐵：我們面臨兩大困境，第一困境就是農民進城購房欲望并不是很強烈，戶籍制度和土地制度需改善。2015年農民工購房比重只占1.3％，2.6億農民工只有200多萬人購買住房，其中49.1%是在縣城以下生活，剩下50%在不同的城市，300萬人平均每戶100平米，才能賣到1億平米銷售量，這對我們現(xiàn)在房地產的形勢是杯水車薪。

土地制度改革發(fā)展落后，在國家統(tǒng)計56億平米的擠壓庫存，我們調查到，有些特大城市，大城市郊區(qū)與城市30萬人口，現(xiàn)在擠壓500萬平米。這是什么概念呢？最高銷售期每年是30萬平米，500萬平米相當于16年的擠壓期。住房擠壓這個現(xiàn)象在三四線城市，甚至包括二線城市普遍存在。有的城市是十幾年的擠壓期，上百億平米的住房銷售擠壓，意味著什么？意味著我們未來可能銷售十年左右的消化不了。

三、房價上漲與城市轉型

李鐵：最近看到一系列的北上廣深的房價上漲。各地方政府出臺了很多政策，影響到中央政府很多決策，在更廣大的三四線城市不是房價問題，而是房子能不能賣出去。去年、前年我們調查，很多地方2015年一畝地都沒出去，過去在建，未來怎么辦？這是一個難以解決的問題。針對這些問題，我想有兩個要解決的現(xiàn)實。

第一個，政府怎么轉型來促進城市的發(fā)展，實現(xiàn)以人為本的城市化。

第二個，就是我們怎么樣來推動房地產商轉型，有幾個問題要考慮。

一個是宏觀上怎么來解決房地產投向。只要人口流入比重越大的地方，房子供不應求，而且房價上漲。二是我們注意到真正吸引人口活力兩頭，一是特大城市，第二是五萬到二十萬人口的小城市。我們做過調查，就這種規(guī)模的城市活力最強。在空間選擇上，我們最近也注意到了，全世界城市發(fā)展的規(guī)模，并不都一定向特大城市去集中，而恰恰在中國五萬到二十萬人這樣的城市。購買住房50%是集中在這些地方，需要什么樣的住房是我們地產商要考慮的。

不僅房地產商要轉型，城市政府也要轉型。為什么呢？在市場經濟國家，商品僅僅是由企業(yè)生產的，但是我們知道房地產不僅僅是由企業(yè)推動，而且政府也在推動。據統(tǒng)計，房地產占地方政府財政的60%，高的甚至70%，在某些地方甚至超過了財政收入，推動政府把更多精力放在房地產城市建設上。