經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 謝敏敏 和廈門、蘇州、南京并稱為樓市“四小龍”的合肥，在數(shù)次調(diào)控傳聞后終于動(dòng)了真格，即將出臺(tái)新的調(diào)控政策。

6月21日下午，合肥市召開土地管理委員會(huì)第五次主任會(huì)議，合肥市市委副書記、市長(zhǎng)、市土地管理委員會(huì)主任張慶軍主持會(huì)議，合肥市委副書記凌云、副市長(zhǎng)韓冰、周善武、王翔，市政府秘書長(zhǎng)柴修發(fā)出席了會(huì)議。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者獲得的會(huì)議文件顯示，此次會(huì)議的議題包含三個(gè)方面：一是審議關(guān)于進(jìn)一步做好合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知；二是審議由合肥市國土局匯報(bào)的《合肥市國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易規(guī)則（試行）》；三是關(guān)于合肥20宗土地供應(yīng)有關(guān)情況的匯報(bào)。

其中，合肥市房地產(chǎn)管理局匯報(bào)的《關(guān)于進(jìn)一步做好合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》詳細(xì)提出了新的調(diào)控政策：增加土地供應(yīng)，探索網(wǎng)上土地交易，要求地王一個(gè)月內(nèi)付清土地款，更為重要的是——執(zhí)行差別化住房信貸政策。這也意味著，合肥即將正式重啟限貸。

會(huì)議文件顯示，以上政策自2016年7月1日起實(shí)施，有效期1年。

認(rèn)房又認(rèn)貸

合肥此次的限貸強(qiáng)調(diào)“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

政策內(nèi)容包括：1、家庭首次購買住房的，首付比為25%；2、居民家庭擁有一套住房且無購房貸款記錄的（包括外地貸款紀(jì)錄），或者居民家庭擁有一套住房、且相應(yīng)貸款已結(jié)清，或居民家庭無住房、但有一次貸款記錄的，購買商品房的首付比均為40%；3、居民家庭有一套房且相應(yīng)貸款未結(jié)清，為改善住房條件再次申請(qǐng)的，首付比為50%；4、居民家庭有2套房產(chǎn)，無論貸款是否結(jié)清，或有二次及以上貸款紀(jì)錄以上者，再次購買商品住房的，首付6成。同時(shí)，停止向第三套及以上住房的提供公積金貸款。

合肥業(yè)內(nèi)在受訪時(shí)普遍表示，限貸將大大打擊投資客的投機(jī)行為，有利于促進(jìn)合肥房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)。

自去年下半年以來至今，經(jīng)歷了房?jī)r(jià)的迅速上漲后，合肥樓市的投資客比例確實(shí)有較大幅度的增加。合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所在過去十年一直追蹤并紀(jì)錄了當(dāng)?shù)貥鞘械耐顿Y客數(shù)據(jù)，占比均低于10%，但今年4月底的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，投資客比例首次達(dá)到了20%。

“前段時(shí)間合肥樓市表現(xiàn)得太過瘋狂，限貸對(duì)市場(chǎng)的影響將會(huì)非常明顯，投資客將減少，成交量也會(huì)有所回落，市場(chǎng)會(huì)更加理性一點(diǎn)。”合肥本地一大型房企副總說。

嚴(yán)控地王

除了重啟限貸，合肥市也將在土地市場(chǎng)加碼調(diào)控。

首先是增加土地供應(yīng)，要求2016年下半年每月居住用地供應(yīng)面積原則上不少于1000畝。

對(duì)地王的控制力度加強(qiáng)。當(dāng)?shù)貙⒄{(diào)整土地供應(yīng)方式和供應(yīng)條件，實(shí)行土地供應(yīng)“并聯(lián)”拍賣，積極探索網(wǎng)上交易，進(jìn)一步引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性競(jìng)爭(zhēng)。

提升居住用地競(jìng)買保證金至不低于參考總價(jià)的50%，縮短居住用地的土地出讓金繳納時(shí)限，出讓金總額在20億元以下含20億元的，須在土地出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)一次性付清，出讓金20億元以上的，繳納時(shí)間不超過6個(gè)月。拍到“地王”（取得居住用地價(jià)格超過當(dāng)?shù)貧v史最高成交單價(jià)或樓面地價(jià)）的，房企必須在土地出讓合同簽訂一個(gè)月內(nèi)一次性付清出讓金。

關(guān)于本次調(diào)控新政，雖然合肥市還沒有對(duì)外公布官方文件，但是相應(yīng)的細(xì)則已經(jīng)通過官方渠道流出。

就在會(huì)議召開后的22日凌晨，合肥市國土局連夜發(fā)布了合肥市國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易規(guī)則，并且要求，對(duì)即將于6月29日拍賣的21宗土地，采取網(wǎng)上交易的方式進(jìn)行。

合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者表示，網(wǎng)上交易是土地交易過程中的一種新的嘗試，兼顧了各方，一定程度上能夠遏止合肥土地價(jià)格的非理性增長(zhǎng)，使得開發(fā)企業(yè)減少舉牌的沖動(dòng)，但實(shí)施效果具體如何有待時(shí)間的檢驗(yàn)。

“再不控制，就失控了”

對(duì)于合肥本身而言，重啟限貸意義重大。

早在2014年8月1日，合肥市房產(chǎn)局宣布，自2014年8月2日起，購房人在合肥市范圍內(nèi)購買住房時(shí)，無需提供居民家庭住房信息查詢證明。這意味著，合肥自2011年3月連續(xù)執(zhí)行了3年多的限購政策取消。

合肥的房貸政策此前則和國家房貸規(guī)定一致。限購之后，二套房首付比例不低于6成。2015年3月以后，二套房首付比例陸續(xù)由最低4成，降低到3成、2成，2015年8月，央行規(guī)定在不限購的城市，居民家庭購買首套房，首付比例由30%下調(diào)到25%。

此前，合肥的首套房認(rèn)定也是按照“認(rèn)貸不認(rèn)房”的標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，即便購房人此前有過購房貸款記錄，但只要貸款已經(jīng)全部結(jié)清，則再次購買商品房仍可以享受首套房貸政策。

對(duì)比此次的“認(rèn)貸又認(rèn)房”，新政顯然大幅提高了首付門檻。克而瑞研究中心楊科偉認(rèn)為，合肥房貸收緊的影響包括：對(duì)改善需求來說，相較于此前寬松政策，現(xiàn)在對(duì)購房支付能力的要求顯著提升，而目前合肥市場(chǎng)的主流客群依舊是改善，此部分人群對(duì)于成交量影響也最為直接；最受影響的無疑是投資群體，信貸政策收緊會(huì)降低投資收益而增加了投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。

為什么合肥要重啟限貸？究其原因，和當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)暴漲、樓市亂象叢生有關(guān)。

自去年下半年以來，合肥房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，今年的上漲速度甚至超過一線城市。4月份的70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，合肥新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲5.8%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲6.8%，均甩出北上深2個(gè)百分點(diǎn)以上，環(huán)比漲幅均位列全國第一。

國家統(tǒng)計(jì)局6月18日發(fā)布的5月全國70城房?jī)r(jià)漲幅指數(shù)則顯示，5月合肥新房環(huán)比上漲5.1%，二手房環(huán)比上漲4.4%，僅次于廈門位居第二。這已是合肥連續(xù)第三個(gè)月房?jī)r(jià)漲幅在全國排名前三。

目前，合肥市區(qū)的房?jī)r(jià)普遍上漲到了1萬元／平方米以上，濱湖新區(qū)漲到了1.5萬元/平米，政務(wù)區(qū)一手住宅和二手住宅的價(jià)格甚至已經(jīng)突破2萬元。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月合肥九區(qū)均價(jià)為11049元/平方米，環(huán)比大漲11.43%，同比上漲35.1%。

土地市場(chǎng)頻出地王和高溢價(jià)地塊。前五月合肥一共拍出45幅地，其中住宅用地平均溢價(jià)率高達(dá)262%。

更離奇的是市場(chǎng)的畸形。當(dāng)?shù)貛齑嫦芷趦H有2個(gè)月，一房難求，開發(fā)商要求搖號(hào)賣房，很多房企以驗(yàn)資的名義把認(rèn)籌金抬高到數(shù)萬元乃至數(shù)十萬元，濱湖區(qū)某樓盤甚至要求驗(yàn)資金高達(dá)130萬。賣房可以捆車位、捆家裝、捆理財(cái)產(chǎn)品，認(rèn)籌與彩票、微信結(jié)合……

為了應(yīng)對(duì)合肥房?jī)r(jià)的過快上漲，4月份合肥市就曾經(jīng)出臺(tái)過《關(guān)于進(jìn)一步保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，打擊捂盤惜售、捆綁車位等亂象，但效果并不明顯，房?jī)r(jià)依然高漲。

合肥市房管局局長(zhǎng)汪菊喜在5月份的采訪中就公開表示，政府在必要的時(shí)候，會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)更為嚴(yán)格的政策，不排除限購限貸的政策重新回歸。

“再不控制，就失控了。”前述當(dāng)?shù)胤科蟾笨傉f。

二線第一槍

合肥新政，正式打響了二線城市重啟限貸的第一槍。

加強(qiáng)對(duì)典型二線城市的樓市調(diào)控，已經(jīng)是業(yè)內(nèi)共識(shí)。尤其是合肥、南京、蘇州和廈門這四個(gè)所謂的樓市“四小龍”，政策走向頗受輿論關(guān)注。

此前，蘇州和南京都先后傳出過重啟限購的消息。

5月17日，蘇州市政府召開房地產(chǎn)市場(chǎng)工作會(huì)議，商討了新一輪限購方案：自5月23日公布24日?qǐng)?zhí)行，購房者須滿足社保一年以上，個(gè)人所得稅2年以上，另推出買房居住證滿一年硬性規(guī)定，防止刻意炒房，補(bǔ)社保等情況。

但數(shù)位接近蘇州市政府的消息人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，當(dāng)?shù)卣目趶绞牵?ldquo;限購可能先不出臺(tái)，首要目標(biāo)是撤了高價(jià)地，看后市表現(xiàn)，再?zèng)Q定是否執(zhí)行限購政策”。

蘇州僅實(shí)施了土地限價(jià)令：對(duì)5月23日競(jìng)拍的10幅地塊設(shè)定最高報(bào)價(jià)，稱經(jīng)市政府批準(zhǔn)，對(duì)開發(fā)商報(bào)價(jià)超過最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無效。重啟限購的消息沒有下文。

隨后，南京也跟進(jìn)出臺(tái)了“限地價(jià)”的政策。但該政策的效果引起了市場(chǎng)的質(zhì)疑，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，限地價(jià)導(dǎo)致流拍現(xiàn)象增多，并不能從源頭上真正抑制高地價(jià)。

合肥重啟限貸，顯然是動(dòng)了真格，其力度也遠(yuǎn)超南京和蘇州此前的政策。合肥新政也是目前全國二線城市中已出臺(tái)的最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，合肥這次的限貸政策產(chǎn)生的影響將比之前出臺(tái)的一些監(jiān)管政策大的多，“當(dāng)前合肥房貸新政的緊縮程度，與深圳大體相當(dāng)，而比上海略有寬松。”

上海易居智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)直言，信貸收緊是合肥樓市調(diào)控的一個(gè)關(guān)鍵性標(biāo)志，由此也開啟了二線城市政策全面收緊的信號(hào)燈。

附合肥調(diào)控文件全文。（如圖）

附件1

附件2

附件3

附件4