經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 余舒虹 7月8日，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)盈石集團(tuán)研究中心在深圳發(fā)布2016上半年《盈石觀點(diǎn)》報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示：2016年上半年，全國(guó)20大城市商業(yè)物業(yè)存量接近1.1億平方米，甲級(jí)寫字樓（含頂級(jí)）市場(chǎng)存量也突破5000萬(wàn)平方米。2016年至2018年作為新增供應(yīng)量的波峰三年進(jìn)一步加劇現(xiàn)有市場(chǎng)的存量壓力。

“隨著商業(yè)地產(chǎn)存量去化白銀時(shí)代的到來(lái)，提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略的重要性和必要性愈加凸顯。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)結(jié)合自身運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，及時(shí)把握消費(fèi)需求及習(xí)慣的變化，加快梳理現(xiàn)有產(chǎn)品線并積極進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。” 盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理、皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主席張平表示。

2016年1至5月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回升，銷售市場(chǎng)和商服用地成交均量?jī)r(jià)齊升。但未來(lái)仍需警惕高庫(kù)存，尤其是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房去化周期分別提升至16個(gè)月、28個(gè)月。

在庫(kù)存壓力之下，整個(gè)行業(yè)還面臨凈利潤(rùn)率下滑、地價(jià)和人工成本上漲等問(wèn)題。為分散風(fēng)險(xiǎn)，大型房企開(kāi)始不斷嘗試跨行業(yè)發(fā)展或者探索房地產(chǎn)行業(yè)新領(lǐng)域，尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，金融、零售、文化娛樂(lè)、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)受大型房企青睞。

存量消化時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)萌發(fā)了更多創(chuàng)新產(chǎn)品。如商業(yè)物業(yè)演化出更多形態(tài)和定位，寫字樓與購(gòu)物中心也利用孵化器、聯(lián)合辦公等形式盤活存量空間。

盈石（深圳）資產(chǎn)管理有限公司總裁、盈石集團(tuán)資深副總裁周亮表示，目前商業(yè)地產(chǎn)面臨著供大于求、購(gòu)物中心同質(zhì)化日趨嚴(yán)重的局面，如何打造出獨(dú)具競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)項(xiàng)目需要大家專注于行業(yè)創(chuàng)新。而隨著消費(fèi)觀念及消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變，不同圈層消費(fèi)者對(duì)生活方式的消費(fèi)訴求呈現(xiàn)出多樣的差異化需求，這意味著為消費(fèi)者重新定義生活中心是行業(yè)創(chuàng)新的一個(gè)重要課題。

在盈石持續(xù)跟蹤的全國(guó)十大重點(diǎn)城市標(biāo)桿項(xiàng)目中，2016年上半年，優(yōu)惠促銷及主題體驗(yàn)依舊穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)推廣活動(dòng)的前兩位。

主題體驗(yàn)活動(dòng)作為近幾年來(lái)購(gòu)物中心追捧的推廣方式之一，聚集人流拉動(dòng)消費(fèi)的效果明顯，風(fēng)靡全國(guó)的VR游戲也進(jìn)入購(gòu)物中心被用于活動(dòng)推廣。同時(shí)，購(gòu)物中心越來(lái)越注重不同業(yè)態(tài)之間的聯(lián)動(dòng)，特別是娛樂(lè)與餐飲，能延長(zhǎng)消費(fèi)者在購(gòu)物中心逗留時(shí)間，也能讓熱門業(yè)態(tài)帶動(dòng)冷門業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心整體銷售額水平的提升。

由于優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)第三方的稀缺，盈石認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化操作能力是關(guān)鍵。完善國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)鏈，尋求商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化方案將成為眾多開(kāi)發(fā)商的共同需求。

盈石中國(guó)商業(yè)投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁司徒文聰表示，專業(yè)運(yùn)營(yíng)是商業(yè)地產(chǎn)增值的必經(jīng)之路，優(yōu)質(zhì)第三方應(yīng)具備強(qiáng)大的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，建立完善的“MIOE”（M&A并購(gòu)、Improve改造、Operate持有經(jīng)營(yíng)、Exit金融退出）架構(gòu)。目前，只有極少數(shù)第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)有能力操作資產(chǎn)證券化MIOE的全方位商業(yè)運(yùn)作模式，這也將成為優(yōu)質(zhì)第三方區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的巨大優(yōu)勢(shì)

。