經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 一家北京開發(fā)商在河南省會鄭州通過公開市場競得一幅土地后，竟在當?shù)貥I(yè)界掀起軒然大波。

按照多個鄭州當?shù)胤科笕耸康恼f法，這個由本地開發(fā)商河南晟和祥實業(yè)有限公司運作了三年的鄭州高新區(qū)石佛村舊城改造項目，“售樓處建好了，案名也起好了，甚至項目圍欄已經(jīng)掛上宣傳廣告，但土地卻被別人‘搶’走了”。

從過去的“規(guī)矩”看，雖然公開競拍環(huán)節(jié)總會來那么幾個競爭者，但最后歸屬一定是晟和祥，而且會以一個較低的價格成交。

但來自北京的開發(fā)商K2地產(chǎn)打破了種默契。

7月7日，鄭州市國土資源局掛出石佛村72號、73號地塊，經(jīng)過上百輪出價，72號地塊被K2以78.9%的溢價摘走，73號地塊經(jīng)過165輪出價，最終被晟和祥以114.6%的溢價獲得。

從6月份以來，K2在鄭州土地交易市場多次出手，截至目前已經(jīng)拿下兩個地塊。另外一個地塊是與本土開發(fā)商鑫苑置業(yè)合作獲取的十里鋪城中村改造地塊。

這場由外來開發(fā)商引發(fā)的“黑天鵝事件”，一度引起了當?shù)亻_發(fā)商和政府的高度重視，并專門開會研究應(yīng)對。但多方面的信息顯示這件事最終還是可能通過“和平”方式解決。

7月7日土地拍賣結(jié)束后，鄭州高新區(qū)多個項目把售價提高了500元/平方米。目前當?shù)囟鄶?shù)項目售價維持在8000元~9000元/平方米，在土地價格不斷沖高的背景下，樓市價格也開始暗潮洶涌。

鄭州舊改土地市場的洗牌，可能將成為類似二線城市房地產(chǎn)市場變局的縮影。

 “不速之客”

K2地產(chǎn)在鄭州土地市場的第一次出手是在6月15日。當天鄭州市國土資源局掛出位于惠濟區(qū)的62號地和位于高新區(qū)的63號地兩個地塊，63號地被謙茂置業(yè)以280萬元底價競得，地塊面積不足11畝，每畝價格為25.48萬元。

62號地卻因K2搶奪而經(jīng)歷了小幅波折，最終被萬科天倫聯(lián)合體以4.199億元價格獲得，地塊占地103.28畝，溢價率為6%。

當時，K2并沒有引起本土開發(fā)商的注意。

6月17日，鄭州市國土資源局網(wǎng)上掛出3宗土地，其中64號地位于鄭東新區(qū)北部，使用面積為97.85畝，為楊槐村合村并城改造項目，鄭州國控已經(jīng)在該項目深耕多年。

三家房企參與競拍64號地，很快只剩下K2和鄭州國控，雙方經(jīng)歷了47輪叫價，最終被后者以5.387億元價格獲得，溢價率為20.1%，每畝單價為550.5萬元。

此時，外來者開始引起本土開發(fā)商關(guān)注。

7月7日，在鄭州高新區(qū)石佛村地塊競拍中，72號地被K2旗下子公司獲取，73號地被福晟謙祥獲得，兩個地塊成交價均比預(yù)期價格高了不少。一時間，鄭州本土開發(fā)商開始慌亂起來。

K2以這樣一種方式介入鄭州市場也并非本意，據(jù)上述鄭州地產(chǎn)界人士透露，在參與拍地之前，K2與多家本土開發(fā)商商談舊改項目合作事宜，但因為利益分配問題均未果，參與搶地更多是一種姿態(tài)。

7月13日，在位于管城區(qū)十里鋪存的78號、79號兩宗土地競拍中，K2以合作者姿態(tài)介入，其中78號地被鑫苑以3.571億元價格摘取，79號地被K2以1.096億元價格獲得，兩個地塊基本以底價成交。

據(jù)河南謙茂置業(yè)營銷總監(jiān)王選舉介紹，鄭州商品房建設(shè)用地供應(yīng)主要以舊城改造為主，每個舊改項目背后都有開發(fā)商的影子，“比如我們的項目，掛牌前已經(jīng)做了三年了，把生地慢慢變成熟地。”

在鄭州土地市場，完全市場化競爭的用地數(shù)量較少，而且因參與者較多，競爭異常激烈。以北龍湖10號原棉廠地塊為例，單價2603.52萬元/畝，樓面價26019.55元/平方米，已經(jīng)超過當?shù)仄骄蹆r。

一面是資源較為稀缺且競爭慘烈的公開土地市場，被一線開發(fā)企業(yè)和本土龍頭企業(yè)所占據(jù)；一面是封閉的舊城改造項目，多數(shù)為本土開發(fā)商壟斷，鄭州土地市場形成兩個相對隔離的市場。

據(jù)王選舉介紹，外地開發(fā)商一般很難進入舊改領(lǐng)域，即便進入也只能與本土開發(fā)商合作，基本沒有外地開發(fā)商單獨成功開發(fā)的先例，“一般是本土出地，外地開發(fā)商出管理和資金，一直都是這么做的。”

K2方面也表示，雖然在鄭州獲得獨立的地塊，但未來還是會與本地開發(fā)商進行合作，包括高新區(qū)72號地，該地塊一級土地開發(fā)商為福晟謙祥。另外，十里鋪的79號地塊即是與鑫苑合作基礎(chǔ)上底價成交。

為什么是鄭州

當中國樓市告別全國一盤棋，一線城市地價高企，三四線庫存難去的時期里。一些人口、資源聚集的二線城市，成為全國化品牌房企的戰(zhàn)略重點。

中原要沖鄭州正是這樣一個市場。

據(jù)官方的數(shù)據(jù)顯示，從2010到2015五年間，河南省常住人口基本維持平衡，而鄭州人口增長了近10%，目前常住人口即將突破千萬大關(guān)。人口增長通常是房地產(chǎn)企業(yè)判斷一個地區(qū)是否值得投資一個重要標準。

據(jù)鄭州市房管局數(shù)據(jù)顯示，上半年鄭州市區(qū)商品房累計銷售82733套，同比增長52%，銷售面積為839.03萬平方米，同比增長48%。多個項目出現(xiàn)無房可賣的狀態(tài)

K2人士介紹，之所以不計血本進入鄭州，因為看好鄭州未來的發(fā)展。

另外，一直以來，鄭州房地產(chǎn)主要由本土開發(fā)商主導，與全國同一水平城市相比，鄭州房地產(chǎn)整體水平并不高，無論品質(zhì)、質(zhì)量，還是園林綠化、物業(yè)服務(wù)等方面，還有巨大的上升空間。

與此同時，與近期南京、合肥房地產(chǎn)市場火爆情況相比，鄭州房價雖然在10時間里翻了一番，但目前平均售價仍為突破萬元大關(guān)，只有部分核心城區(qū)高端項目售價超過2萬元，大多數(shù)還停留在八九千元的級別。

不同于京津冀地區(qū)的石家莊和沿海省份的濟南等周邊省會城市，鄭州對整個河南省各類資源吸附能力極強，河北人更多選擇在北京或北三縣地區(qū)買房，但河南人會選擇到鄭州來買房。

王選舉認為，如果土地出讓完全市場化了，在土地價格推動之下，鄭州房價還會繼續(xù)上漲，“今年突破萬元應(yīng)該沒什么問題，明年中可能會達到15000元，明年年底極有可能會突破2萬元大關(guān)。”

這個曾被稱之為鬼城的鄭東新區(qū)，目前多數(shù)項目售價在15000元/平方米左右，但今年拍出幾幅土地樓面價均已經(jīng)突破20000元大關(guān)，其中雅居樂項目預(yù)期未來售價在45000元左右。

在多數(shù)開發(fā)開發(fā)商看來，鄭州樓市是一個理想的價格洼地。隨著占據(jù)整個城市商品房建設(shè)用地主導地位的城改地壟斷局面被打破，房價也在暗潮洶涌。

對于鄭州市土地市場格局變化及未來應(yīng)對措施，經(jīng)濟觀察報數(shù)次到鄭州市國土資源局等相關(guān)部門采訪，對方均三緘其口，其中鄭州市國土資源局土地交易中心負責人表示：“這個事，我不能和你說。”

外來者入侵是否會給鄭州樓市帶來變局？上述不愿具名人士表示了肯定，“房價主要成本就是土地，城改土地放開了，競爭激烈價格肯定會不斷上漲，房價也會跟著上漲。”

王選舉則表示，這些外來者搶占鄭州樓市有利也有弊，益處是可以讓整個城市房地產(chǎn)水平上升一個臺階，壞處是會推高房價，本土開發(fā)企業(yè)生存更為艱難。“不過，這些外來者即便搶到地了，最后還是會回到和本地開發(fā)商合作的路上。”

在他看來，即便拿到土地，在后期施工等各個環(huán)節(jié)遇到相關(guān)方面的阻力，沒有本地開發(fā)商難以解決，“比如，村民把路封了，你項目連渣土都運不出，一個項目拖你三五年還開不了工，進來了又如何？”

打破格局

外來者介入，讓本土開發(fā)商經(jīng)歷了從震驚、憤怒到逐步理性的過程，當?shù)卣查_始尋找對策來應(yīng)對這一始料未及的變局。

經(jīng)濟觀察報記者了解到，7月7日那次競拍結(jié)束后，開發(fā)商代表和鄭州市國土資源局相關(guān)人士開了一個會，共同研究如何應(yīng)對外地開發(fā)商參與城改土地競拍，以及一旦地塊被搶走，一級土地開發(fā)企業(yè)應(yīng)該獲得怎樣的報酬和補償。

一位當?shù)亻_發(fā)商介紹，鄭州舊城改造地塊實際早已名花有主，由于政府方面資金缺乏，一級土地開發(fā)企業(yè)承擔起了項目拆遷、補償?shù)认鄳?yīng)費用，生地變成熟地后，開發(fā)企業(yè)以底價獲取項目，政府方面返還開發(fā)商60%土地出讓金。

“比如這個村是你們公司做的一級開發(fā)，因為所有的費用都是你承擔的，所以最后各個方面通過配合來確保這個村的凈地也是你的。”該開發(fā)商表示。

本土開發(fā)商之間也不會發(fā)生相互搶地的現(xiàn)象，因為每家公司都有自己的舊改項目，“比如這個村是我們拆的，這個地肯定是我們的，別人不會來搶，我們也不搶別人的，相互捧個場，這么多年已經(jīng)形成一種默契了。”

據(jù)王選舉介紹，因為城改項目較為復(fù)雜，其中各種利益糾纏，而且矛盾叢生，通常情況下，只有本地開發(fā)企業(yè)或熟悉本地的企業(yè)能夠“搞定”，大開發(fā)商和外地開發(fā)商很少介入。

目前鄭州舊城改造領(lǐng)域，主要以本地開發(fā)企業(yè)和福建小開發(fā)商為主，其中升龍集團為鄭州最大的舊改企業(yè)，該企業(yè)副總經(jīng)理王宇表示，外來企業(yè)參與城改地競拍，會對鄭州土地市場和房地產(chǎn)市場帶來深遠的影響。

舊城改造項目土地需要經(jīng)過招拍掛程序，才能最終達到所有者手中，通常情況下，這是一個閉環(huán)，但外來者介入，使得這一環(huán)節(jié)險象環(huán)生，“等于你養(yǎng)了三年的孩子，現(xiàn)在忽然有人和你搶了，但也沒辦法，因為法律上沒有規(guī)定不讓搶地呀。”王選舉表示。

上述地產(chǎn)人士認為，K2是第一個“入侵者”，但絕不會是最后一個，裂縫一旦撕開，會有更多的大開發(fā)商參與搶地游戲。鄭州市舊改領(lǐng)域原有利益格局將被逐步打破，走向公開市場。

無論是上述地產(chǎn)界人士還是王選舉，都認為最好的方式是雙方合作，形成優(yōu)勢互補，本地開發(fā)商可以擺平舊改項目上面臨的一些問題；大開發(fā)商可以帶來低成本的資金和先進的理念和品質(zhì)。

但對于完全市場化，本土開發(fā)企業(yè)并非沒有疑慮，他們認為，一旦完全市場化，本土企業(yè)根本沒有實力與大開發(fā)商爭搶，“你想想，公開市場上我們怎么拼的過一線開發(fā)商，人家能把土地從每畝600萬炒到2600萬，我們根本沒那個實力。”上述人士表示。

這一現(xiàn)象并非鄭州土地市場獨有現(xiàn)象，除了一線城市和部分二線城市之外，全國很多城市土地市場一直處于半封閉狀態(tài)，無論是山西、河北等北方地區(qū)，還是江蘇、浙江、福建等沿海發(fā)達省份。

土地市場封閉一方面本地開發(fā)商壟斷土地資源，大開發(fā)商難以進入，一方面本地住宅產(chǎn)品質(zhì)和服務(wù)得不到提升。近期河北香河縣發(fā)生萬科員工拍地時被打亦是一例，包括香河在內(nèi)廊坊北三縣房地產(chǎn)市場，外地開發(fā)商極難進入。