經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 余舒虹 何婷 8月1日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)（下稱規(guī)土委）公布了一組數(shù)據(jù)：7月，深圳市新建商品住房成交價(jià)格為56720元／平方米，環(huán)比下跌8.15%，為2012年以來環(huán)比最高跌幅。

這是2016年深圳房?jī)r(jià)第二次出現(xiàn)環(huán)比下調(diào)，但即便在3·25樓市調(diào)控新政的4月，市場(chǎng)也只是微跌0.2%。

唱多者的聲音傳來：深圳房?jī)r(jià)這次是“假摔”，是供應(yīng)量大量減少、季節(jié)性因素及投資需求的短期觀望、成交量回落造成的市場(chǎng)正常調(diào)整。規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，7月份深圳新房成交套數(shù)和面積也分別環(huán)比下跌了8.27%和10.83%。

3·25新政實(shí)施4個(gè)月后，深圳樓市正在高位調(diào)整和去泡沫化。“成交量腰斬、價(jià)格上漲基本上出現(xiàn)了停滯、投機(jī)行為正在被合理的剛性需求所代替……”，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒說。

這些構(gòu)成了一場(chǎng)必要的樓市調(diào)控成功實(shí)施的主要因素。

“深圳下半年應(yīng)該不會(huì)再出新的政策了，因?yàn)閺哪壳皝砜矗{(diào)控已經(jīng)奏效。但有關(guān)部門一定會(huì)儲(chǔ)備一些措施，以防房?jī)r(jià)再度翻頭上漲。”深圳市規(guī)土委的一位官員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

目前，深圳樓市依然處于變動(dòng)期，成交與價(jià)格、購房者與開發(fā)商、剛需與投資客之間博弈處處可見，市場(chǎng)正在步入深度調(diào)整。

結(jié)構(gòu)性“假摔”

中國(guó)指數(shù)研究院在8月1日發(fā)布的《2016年7月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》中稱，深圳仍是全國(guó)房?jī)r(jià)上漲最快的城市，同比漲幅41.15%。

2015年，深圳新房均價(jià)從每平方米2萬余元一路飆升至4萬，2016年進(jìn)一步突破5萬元大關(guān)。2016年6月房?jī)r(jià)一度突破6萬元，達(dá)到61756元/平方米。

“不要以為7月數(shù)據(jù)下降，就盲目的相信深圳房?jī)r(jià)真的下降了，這是結(jié)構(gòu)性‘假摔’。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓說。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，“結(jié)構(gòu)性調(diào)整”主要是供應(yīng)量急劇減少、高價(jià)樓盤的成交、備案數(shù)據(jù)下滑造成的房?jī)r(jià)下跌，一般用來形容周期性拐點(diǎn)。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，7月深圳新房供應(yīng)處在較低水平，包括加推的項(xiàng)目，整個(gè)7月只有10個(gè)樓盤入市，僅有4個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售，總批售量?jī)H為22.95萬平方米，較上月下滑12%。

從7月成交備案的新盤來看，豪宅的數(shù)量明顯減少，使得結(jié)構(gòu)性成交影響明顯。據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛觀察，6月份備案的樓盤中有44％是“6萬+”均價(jià)以上的項(xiàng)目，這個(gè)數(shù)字在7月下滑到了26％。

王飛表示，由于5-6月半島城邦、新錦安壹號(hào)公館等高端項(xiàng)目成交較多，導(dǎo)致前期價(jià)格基數(shù)較高，價(jià)格回落明顯。

如此低的供應(yīng)量使得成交仍然維持在低位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度深圳一手房的月均成交量在5100套左右，二手房的月均成交量在1.4萬套左右，現(xiàn)在的一二手成交量只有當(dāng)時(shí)的4-6成。

中原數(shù)據(jù)顯示，7月二手房均價(jià)為55247元/平方米，環(huán)比上漲2.43%，較3?25新政5%的平均漲幅，亦有回落趨勢(shì)。

一位深圳控股人士表示：“一般開發(fā)商拿到預(yù)售證之后會(huì)在一周內(nèi)開賣，但會(huì)在允許范圍內(nèi)選擇合適的時(shí)間。以目前的市場(chǎng)情況來看，買賣雙方的博弈周期并沒有那么快緩和。”

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，二季度以來，深圳開發(fā)商普遍減緩了項(xiàng)目入市的節(jié)奏，此前預(yù)熱的新售樓盤如期開盤者寥寥，選擇加推的項(xiàng)目也遲遲不見動(dòng)靜。豪宅擇機(jī)入市，華潤(rùn)城潤(rùn)府在售的公寓產(chǎn)品推出時(shí)間就由7月下旬推遲到8月初。

另一家回歸深圳的地產(chǎn)央企中糧地產(chǎn)今年預(yù)備在深圳開售五個(gè)項(xiàng)目。繼5月推出了中糧云景國(guó)際住宅部分產(chǎn)品之后，中糧又在7月30日加推了120套房源。

“目前市場(chǎng)處于一個(gè)成交量萎縮的狀態(tài)，大量放盤價(jià)格高了就賣不動(dòng)，開發(fā)商就采取‘小步推’策略，每一次少量放盤，以穩(wěn)定價(jià)格。”中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示。

調(diào)控后樓市

2016年3月25日，深圳頒布了房地產(chǎn)調(diào)控新政：深圳市戶籍居民家庭限購2套住房；非深戶籍家庭限購1套住房，且需提供3年以上在深連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明；二套房最低首付比例為四成。“政策出來之后，成交量馬上就下來了”，王飛說，4月二手房成交量不足1萬套，環(huán)比3月一下子就跌去了5成多。

政策實(shí)施后的二季度，新房、二手房成交量同比近乎腰斬。其中，二季度深圳二手房一共成交了20275套，僅和3月份單月相當(dāng)，比一季度的46005套大跌了56%；新房市場(chǎng)，二季度一共成交了7852套房子，與一季度相比大跌49%。

上半年，深圳新房批售項(xiàng)目合計(jì)41個(gè)共28189套，與往年相比處于正常水平，推售項(xiàng)目合計(jì)64個(gè)共15466套，與往年相比明顯減少。

除了成交量下降之外，房?jī)r(jià)的暴漲行情也沒有持續(xù)。

深圳新房成交量持續(xù)走低，但成交均價(jià)卻上漲3成，這背后的推手則是大量的豪宅。“主要原因是5-6月的高價(jià)樓盤上市比較多，7月因?yàn)榍捌诟邇r(jià)樓盤已經(jīng)基本上被消化掉了，龍崗、寶安等地的中低價(jià)樓盤開始集中入市。”王鋒說。

數(shù)據(jù)顯示，新政后，南山區(qū)、福田區(qū)以及羅湖區(qū)的“10萬+”豪宅集中入市，其數(shù)量由去年的2個(gè)上飆升至今年上半年的14個(gè)。且在住宅整體成交低迷的情況下，豪宅定價(jià)合理，出現(xiàn)了逆市暢銷的局面，推高了全市均價(jià)。

對(duì)于二手房成交占7成比重的深圳樓市來說，看二手房的變化，要比新房更有參考價(jià)值。深圳鏈家研究院院長(zhǎng)肖小平認(rèn)為，深圳的新房是一個(gè)非常小的一個(gè)市場(chǎng)，這里面只要有一個(gè)盤出現(xiàn)異常就會(huì)影響樣本，變得很不尋常。而二手房是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，幾乎不存在結(jié)構(gòu)性缺陷。

數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳二手房成交價(jià)格49539元，比去年下半年大漲了23%。但是，政策出臺(tái)后的二季度和一季度相比，房?jī)r(jià)基本沒有上漲。根據(jù)中原監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)，過去三個(gè)月，二手房?jī)r(jià)格的漲幅基本在1%-2%。

“目前市場(chǎng)仍然處在3?25新政調(diào)控通道里，調(diào)控工作還將繼續(xù)深化。”王鋒表示，在此背景下，開發(fā)商推盤節(jié)奏也明顯放緩，但兩宗地王的誕生再次推高大眾對(duì)深圳房?jī)r(jià)的預(yù)期，買賣雙方之間持續(xù)博弈，造成了現(xiàn)在的僵持局面。

投資客離場(chǎng)

深圳投資客王志華去年以800萬價(jià)格購買了深圳寶安區(qū)的一套房產(chǎn)，卻發(fā)現(xiàn)今年很難出手。“觀望了兩個(gè)月，由于是學(xué)位房，最后才得以以原來相近的價(jià)格售出”，王志華說。

美聯(lián)物業(yè)的銷售員小張負(fù)責(zé)的羅湖區(qū)某小區(qū)6月掛出來的一套二手房，總價(jià)是750萬元，而在7月，該小區(qū)又掛出來兩套類似房源，掛牌價(jià)在700萬元。

市場(chǎng)調(diào)控的另一個(gè)結(jié)果是，投資客漸次離場(chǎng)，目前深圳投資性購房者正在趨于謹(jǐn)慎。

“新政規(guī)定二套房首付為四成，這提高了杠桿的壓力。”王鋒表示。據(jù)其調(diào)研，深圳投資性購房的比例從此前的20%上升到2015年底的40%，甚至更高。但中原研究中心檢測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前投資客比例也降到20%左右了。“深圳樓市的主要問題仍然是供不應(yīng)求，但是房?jī)r(jià)上漲速度過快，擠走了剛性需求和改善性需求，也導(dǎo)致東莞、惠州等地房?jī)r(jià)地價(jià)的上漲。深圳房?jī)r(jià)目前已處于高位，投資客暫時(shí)不會(huì)入場(chǎng)。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷表示。

對(duì)于普通購房者而言，短期內(nèi)價(jià)格有望出現(xiàn)一波調(diào)整，雖然實(shí)際成交價(jià)沒有下跌，但目前的業(yè)主報(bào)價(jià)已經(jīng)逐漸接近成交價(jià)了，購房者的議價(jià)空間也比之前加大了許多。

有中介人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，目前市場(chǎng)上一些急于出手的投資客或者急于換房的置換型客戶會(huì)給出一定議價(jià)空間，幅度在5%-10%，買家的預(yù)期則更高，這使得二手房成交處于膠著的狀態(tài)。

肖小平則認(rèn)為，房產(chǎn)交易實(shí)際上是低頻交易，即便是炒房客，操作頻率也沒有市場(chǎng)想象的那么高，需要價(jià)格達(dá)到一定的預(yù)期，“即便房子不適合做短期投資了，也不代表不適合做中長(zhǎng)期的持有”。

而隨著高價(jià)位樓盤在市場(chǎng)上繼續(xù)回落，中低價(jià)位及中小戶型的商品房市場(chǎng)占比會(huì)直接回升。

據(jù)王鋒觀察，6月以前深圳市購買8萬元均價(jià)以上的購房者占比達(dá)20%，7月下降到了14%。在市中心區(qū)福田和南山，這部分購房比例也由接近40%下降到了20%。

一城一策，信貸收緊？

近半年以來，全國(guó)樓市去庫存、信貸放松的大背景并無改變。深圳的信貸政策卻出現(xiàn)收緊信號(hào)，主要是銀行利率折扣由之前的8.8折上調(diào)到9折為主。

7月13日，深圳包括中行、工行、建行、郵儲(chǔ)銀行等在內(nèi)的7家銀行陸續(xù)收到通知，房貸利率都將調(diào)回9折，并于14日開始執(zhí)行。

“針對(duì)國(guó)家近期提出的‘一城一策’，要求所有的商業(yè)銀行首套房貸利率不可以低于9折，這在全國(guó)還是第一個(gè)，且對(duì)房貸市場(chǎng)有一定的收緊作用的。”肖小平表示。

一位中國(guó)銀行深圳分行的人士分析，“突然調(diào)整到9折，這是大型商業(yè)銀行自身業(yè)務(wù)的調(diào)整，但擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)可能才是上述銀行提高利率折扣，收緊信貸的真正用意。”

在深圳房?jī)r(jià)暴漲的2015年，把杠桿用足曾經(jīng)是在深圳買房的潮流。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳個(gè)人住房貸款去年的平均數(shù)為6.5成，500萬元以上的房貸，7成貸款占比超過70%。

王飛認(rèn)為，下半年貨幣政策的持續(xù)性寬松可能性較小，但還是會(huì)有收緊的可能性，短期來說，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了階段性的頂部。“深圳下半年應(yīng)該不會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策，因?yàn)槭袌?chǎng)并沒有出現(xiàn)亢奮情況。但有關(guān)部門會(huì)持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)走勢(shì)，并儲(chǔ)備一些調(diào)控措施，”深圳市規(guī)土委的一位官員表示。

王鋒認(rèn)為深圳還可以從以下幾方面進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控：一是為避免地王現(xiàn)象造成房?jī)r(jià)大幅上漲，應(yīng)盡快調(diào)整土地出讓模式。借鑒北京、南京等地做法，在土地出讓溢價(jià)率超過一定比例時(shí)，轉(zhuǎn)為競(jìng)配人才住房和保障性住房。二是完善差別化的住房信貸政策，進(jìn)一步抑制投機(jī)炒作。對(duì)于短期內(nèi)頻繁使用杠桿的購房者，再次申請(qǐng)購房貸款時(shí)，進(jìn)一步提高最低首付比例。