經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 謝敏敏 靴子終于落地，蘇州成為首個(gè)重啟限購(gòu)的二線城市。

8月11日下午，蘇州市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“蘇州新政”），對(duì)土地供應(yīng)、土地競(jìng)價(jià)、預(yù)售管理、價(jià)格管理、購(gòu)房信貸、公積金貸款等15個(gè)方面采取系統(tǒng)性樓市調(diào)控措施，文件自8月12日起正式實(shí)施。

尤為引人矚目的是對(duì)外來(lái)人口購(gòu)房的限制。蘇州新政明確規(guī)定，非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。

“此政策有點(diǎn)類似上海的限購(gòu)政策，但相對(duì)寬松，只需要在蘇州上班那么問(wèn)題就不大，而且此類政策主要針對(duì)二套房的。首套房方面依然是寬松的政策，依然允許購(gòu)房者進(jìn)行購(gòu)房，且不需要社保證明。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，蘇州樓市新政體現(xiàn)了對(duì)蘇州下半年以及未來(lái)幾年房?jī)r(jià)管控的決心和信心，此類政策提出了“穩(wěn)房?jī)r(jià)、控地價(jià)、保自住、扶租賃、去庫(kù)存”的復(fù)合性目標(biāo)，符合預(yù)期，也顯示出后續(xù)穩(wěn)定市場(chǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)的政策導(dǎo)向。

蘇州還在土地供應(yīng)方面加強(qiáng)了對(duì)樓市的調(diào)控。新政規(guī)定，一要加大土地市場(chǎng)供應(yīng)，今后三年蘇州市區(qū)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃每年確定為400公頃左右，加大普通住宅用地供應(yīng)（不低于70%），控制非住宅用地供應(yīng)；第二是調(diào)整土地供應(yīng)條件，提高住宅用地競(jìng)買(mǎi)保證金和土地出讓金首付款比例，競(jìng)買(mǎi)保證金由現(xiàn)行的20%提高到30%或以上，首付款由現(xiàn)行的50%提高到60%或以上，同時(shí)，縮短土地出讓金付款期限，全額土地出讓金支付期限調(diào)整為3個(gè)月內(nèi)；第三塊是引導(dǎo)土地出讓理性競(jìng)價(jià)，超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，2個(gè)月付清全款，超市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，工程封頂預(yù)售，超市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%，竣工驗(yàn)收后預(yù)售，超市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)25%，終止網(wǎng)上競(jìng)拍，轉(zhuǎn)“一次性報(bào)價(jià)方式”競(jìng)價(jià)，此環(huán)節(jié)最接近所有報(bào)價(jià)平均價(jià)則為競(jìng)得者。

在土地競(jìng)價(jià)的規(guī)則制定上，應(yīng)該說(shuō)蘇州頗費(fèi)心思。通過(guò)設(shè)定土地出讓的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，能夠有效抑制高地價(jià)現(xiàn)象的出現(xiàn)。當(dāng)然從此類規(guī)則來(lái)看，還是有很多新意的。比如說(shuō)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，那么土地出讓金繳付和工程項(xiàng)目等都有嚴(yán)格規(guī)定，需要2個(gè)月內(nèi)付清全款，而且工程必須以準(zhǔn)現(xiàn)房的模式銷售，這都會(huì)增加房企的資金成本，所以拿地過(guò)程中自然會(huì)有所克制。而超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%的，那么就需要通過(guò)現(xiàn)房進(jìn)行銷售，這其實(shí)也暗示了現(xiàn)房銷售的模式在蘇州悄然啟動(dòng)。對(duì)于超過(guò)25%的指導(dǎo)價(jià)的土地，后續(xù)定價(jià)規(guī)則不是“價(jià)高者得”，而是最接近報(bào)價(jià)平均價(jià)的價(jià)格成為土地最終價(jià)，這會(huì)使得高價(jià)拍地房企失去拿地資格，最后會(huì)使得土地報(bào)價(jià)更接近房企意愿認(rèn)可的價(jià)格。

在公積金貸款政策方面，蘇州規(guī)定，第二次使用，首付比例由20%調(diào)整為30%，利率上浮10%。

“蘇州的新政對(duì)市場(chǎng)打擊應(yīng)該會(huì)比較大，因?yàn)楫?dāng)下蘇州二手房市場(chǎng)應(yīng)開(kāi)始降價(jià)，新房市場(chǎng)萎縮也比較明顯，新政是雪上加霜。”南京林業(yè)大學(xué)社會(huì)學(xué)系主任、城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)分析說(shuō)。

一位央企開(kāi)發(fā)商中層也對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者表示，蘇州市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整期，并非如年初那般“瘋狂”，此時(shí)重啟限購(gòu)將會(huì)直接影響到交易市場(chǎng)。

目前，全國(guó)除了北、上、廣、深和三亞，幾乎所有的二三線城市都取消了樓市限購(gòu)政策。蘇州此次重啟限購(gòu)，則是正式打響了全國(guó)二線城市限購(gòu)的第一槍，對(duì)全國(guó)樓市而言意義重大。

從全國(guó)層面來(lái)看，熱點(diǎn)二線城市的調(diào)控政策全面收緊已然是趨勢(shì)。

就在蘇州宣布重啟限購(gòu)之際，8月11日下午，相鄰的南京市辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了南京市房產(chǎn)局、市國(guó)土局、中國(guó)人民銀行南京分行營(yíng)管部《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見(jiàn)》，決定從2016年8月 12 日起，進(jìn)一步加大政策調(diào)控力度，調(diào)整土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式和商品住房貸款首付比例，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

南京的新政最顯著的變化是調(diào)整了商品房貸款首付比例：一是對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于35%。

二是規(guī)定，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

此外，南京調(diào)整了土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式，規(guī)定當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售；當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買(mǎi)的，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。這種競(jìng)價(jià)方式是對(duì)南京此前出臺(tái)的土地限價(jià)令的升級(jí)，主要是為了抑制高價(jià)地。

就在7月初，和廈門(mén)、蘇州、南京并稱為樓市“四小龍”的合肥也宣布執(zhí)行差別化住房信貸政策。合肥多位大型房企內(nèi)部人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露，由于樓市依然過(guò)熱，合肥近日已經(jīng)執(zhí)行了更嚴(yán)格的限貸政策，包括：有房2套及以上，有1次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結(jié)清，停止貸款；有1套房，有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結(jié)清，停止貸款；合肥市區(qū)無(wú)房，有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結(jié)清，停止貸款。據(jù)了解，合肥各大銀行已經(jīng)在執(zhí)行這一政策。

二線城市的調(diào)控政策全面收緊，甚至重啟了限購(gòu)，主要原因在于部分城市地王頻出、房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前7個(gè)月，全國(guó)出現(xiàn)了257宗地王地塊，從城市分布看，257宗高總價(jià)地塊主要集中在二線城市，其中北京13宗、成都8宗、廣州9宗、杭州30宗、合肥22宗、南京22宗、上海20宗、蘇州31宗、天津16宗。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，蘇州此次首次啟動(dòng)限購(gòu)版本，很顯然也開(kāi)啟了二線城市限購(gòu)2.0版本的啟動(dòng)，對(duì)于其他城市是有啟示意義的。“從調(diào)控的動(dòng)向來(lái)看，二線熱點(diǎn)城市基本上都會(huì)出臺(tái)此類嚴(yán)厲的政策，主要是10個(gè)城市，包括天津、濟(jì)南、鄭州、武漢、合肥、南京、蘇州、杭州、廈門(mén)和合肥等。此類城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，多多少少后續(xù)或者說(shuō)第三季度會(huì)有收緊政策的出現(xiàn)。” 嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。