經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 謝敏敏/文 日前，當(dāng)聯(lián)合辦公獨(dú)角獸We-Work宣布正式進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)之際，一家在中國(guó)經(jīng)營(yíng)了13年的知名商務(wù)中心卻轟然倒下。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者多方采訪確認(rèn)，上海艾可士商務(wù)咨詢有限公司（簡(jiǎn)稱上海艾可士）在上海的16個(gè)聯(lián)合辦公網(wǎng)點(diǎn)均關(guān)閉，租戶全部被迫搬離。

包括上海騰飛大廈在內(nèi)的多家上海艾可士承租的物業(yè)業(yè)主方說(shuō)，上海艾可士旗下數(shù)個(gè)網(wǎng)點(diǎn)出租率過(guò)低，長(zhǎng)期入不敷出導(dǎo)致資金鏈斷裂，老板拖欠了大筆租金后跑路。

實(shí)際上，今年以來(lái)，北京和深圳地區(qū)均有聯(lián)合辦公類的企業(yè)宣布破產(chǎn)。2016年2月，“創(chuàng)立4個(gè)月、燒了100多萬(wàn)元“的深圳辦公空間‘地庫(kù)’宣布倒閉。2月27日，青年聯(lián)合辦公空間北京綠客屋因與房東產(chǎn)生糾紛被砸毀。

WE+聯(lián)合辦公空間創(chuàng)始人兼CEO劉彥燊對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示，目前在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)單個(gè)項(xiàng)目難以生存的狀況，“未來(lái)必然會(huì)有一波大浪淘沙和整合的過(guò)程。大概只有10%的真正做聯(lián)合辦公的企業(yè)能夠活下去并且取得成功。”

老板疑似跑路

根據(jù)經(jīng)觀記者查詢的工商登記資料，上海艾可士的住所位于上海市靜安區(qū)成都北路333號(hào)招商局廣場(chǎng)南樓1633室，但當(dāng)記者來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，并沒(méi)有找到該公司的人員。其位于位于永嘉路的永嘉庭2號(hào)樓網(wǎng)點(diǎn)的辦公室大門(mén)緊閉，室內(nèi)空無(wú)一人。

記者嘗試聯(lián)系上海艾可士法人代表林德良向其求證相關(guān)情況，但由相關(guān)租戶提供的手機(jī)號(hào)顯示停機(jī)狀態(tài)。此外，上海艾可士此前提供的租賃電話亦無(wú)人接聽(tīng)。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，上海艾可士旗下管理的16個(gè)網(wǎng)點(diǎn)均處于無(wú)人狀態(tài)，其中不少位于黃浦區(qū)世界貿(mào)易大廈、金華聯(lián)大廈、上海廣場(chǎng)，靜安區(qū)的招商局廣場(chǎng)，徐家匯的騰飛大廈等知名寫(xiě)字樓。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者獲取的一份騰飛大廈《租賃相關(guān)費(fèi)用催收通知》顯示，租下了該大廈26樓的上海艾可士拖欠了7月份的租金和物業(yè)費(fèi)共計(jì)人民幣29萬(wàn)元，物業(yè)方裕廊騰飛置業(yè)上海有限公司宣布提前解除和艾可士的租賃合同，目前租戶全部搬離。“他們跑路我們和租戶一樣不知情。我們也是利益受害方。”裕廊騰飛置業(yè)上海有限公司母公司星橋騰飛集團(tuán)公關(guān)部負(fù)責(zé)人黃曉燕說(shuō)。

據(jù)了解，上海艾可士成立于2003年，老板林德良是香港人，公司自稱致力于為中小型企業(yè)提供全面的一站式的辦公外包服務(wù)方案，并為進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)的企業(yè)提供全方位的指導(dǎo)和咨詢。

艾可士的規(guī)模擴(kuò)張一直較為穩(wěn)健，在黃浦區(qū)的世界貿(mào)易大廈、金華聯(lián)大廈、上海廣場(chǎng)，靜安區(qū)的招商局廣場(chǎng)，徐家匯的騰飛大廈等16個(gè)知名寫(xiě)字樓設(shè)立了網(wǎng)點(diǎn)。這一規(guī)模在上海聯(lián)合辦公市場(chǎng)已算可觀。

優(yōu)辦網(wǎng)今年上半年的調(diào)研報(bào)告指出，上海以黃浦區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、靜安區(qū)、浦東新區(qū)、徐匯區(qū)為代表的五大區(qū)域占據(jù)了上海整個(gè)聯(lián)合辦公空間數(shù)量的76%，而這幾大區(qū)域被方糖小鎮(zhèn)、WIZWORK、SOHO-3Q、桔子空間等空間以及艾可士等商務(wù)中心所占據(jù)。

在定位上，艾可士主打服務(wù)式辦公。其模式是用折扣價(jià)租下某寫(xiě)字樓的一兩層，并將辦公場(chǎng)地劃分成許多小塊，再租給那些想要來(lái)中國(guó)發(fā)展的初創(chuàng)型外企，租金一般維持在每個(gè)工位每月3000元-4000元。和SO-HO-3Q、WeWork等企業(yè)一樣，它的盈利模式是“二房東”，主要收入來(lái)源于租金。

根據(jù)它的宣傳，艾可士除了提供傳統(tǒng)辦公室應(yīng)有的各項(xiàng)服務(wù)，還會(huì)提供重建空間結(jié)構(gòu)的服務(wù)，這些服務(wù)包括公司注冊(cè)服務(wù)、財(cái)務(wù)、稅務(wù)、人力資源、商務(wù)策略研究和一站式顧問(wèn)服務(wù)。

“我們的商務(wù)資源中心是一個(gè)凝聚了AsianBiz客戶以及社會(huì)資源的平臺(tái)。這一特色經(jīng)營(yíng)幫助企業(yè)家開(kāi)闊本地資源，豐富生活和經(jīng)營(yíng)知識(shí)。AsianBiz還是一個(gè)充滿活力的商務(wù)社區(qū)，不斷促進(jìn)客戶在駐企業(yè)間相互合作，發(fā)現(xiàn)新的商機(jī)，幫助客戶共同發(fā)展他們的業(yè)務(wù)。”艾可士官方網(wǎng)站如此介紹道。

由于主要依靠租金，當(dāng)出租率越來(lái)越低時(shí)，艾可士難以為繼。“這就是老板跑路的原因，很多屋子空出來(lái)，資金入不敷出。”一位要求匿名的租戶透露，自去年年底林德良就在苦苦尋覓新的資金投入，但一直無(wú)果，最終在拖欠了多家辦公樓的租金后選擇跑路，基本上所有租戶的三個(gè)月押金都沒(méi)有被歸還。

大潮拍岸

艾可士恰恰倒在了聯(lián)合辦公市場(chǎng)爆發(fā)式增長(zhǎng)的時(shí)期。

2015年以來(lái)，在資本的助力之下，聯(lián)合辦公以驚人的速度迅猛增長(zhǎng)。根據(jù)優(yōu)辦網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，截至2016年初，中國(guó)聯(lián)合辦公空間數(shù)量已經(jīng)超過(guò)2300家。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度超乎想象 。 除 了 WeWork，SOHO-3Q、WE+、優(yōu)客工場(chǎng)、方糖小鎮(zhèn)、P2等開(kāi)發(fā)商和初創(chuàng)企業(yè)都加入了搶奪市場(chǎng)的大軍中。

幾乎沒(méi)有人會(huì)否認(rèn)，這是一個(gè)巨大的藍(lán)海。在上海布局了16家聯(lián)合辦公空間的方糖小鎮(zhèn)創(chuàng)始人萬(wàn)里江對(duì)本報(bào)表示，聯(lián)合辦公迎接的是傳統(tǒng)辦公樓里洶涌而來(lái)的人群，這是個(gè)潛力巨大的市場(chǎng)，“目前相比于傳統(tǒng)辦公樓市場(chǎng)還只是滄海一粟。”

“現(xiàn)在聯(lián)合辦公空間所占市場(chǎng)份額并不大，只有2%左右，但未來(lái)肯定會(huì)幻化出更大的市場(chǎng)和需求。”優(yōu)辦創(chuàng)始人兼CEO盧陽(yáng)說(shuō)。

區(qū)別于做孵化的創(chuàng)客空間，聯(lián)合辦公的主要收入來(lái)源于租金，這一盈利模式也決定了，是否保持較高的出租率很大程度上關(guān)系著一家企業(yè)的死活。

優(yōu)辦網(wǎng)對(duì)北京、上海市場(chǎng)上200多家大型聯(lián)合辦公空間工位數(shù)據(jù)變化的調(diào)研結(jié)果顯示，自1月份以來(lái)，北京、上海聯(lián)合辦公空間平均空置率維持在40%～45%之間。“50％左右的出租率，我在上海看到很多家，那必然是虧損的。”劉彥燊說(shuō)，衡量一個(gè)聯(lián)合辦公項(xiàng)目首先看出租率，其次是租金，如果能保證85%以上的出租率才算成功。

劉彥燊的判斷是，如果單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)了3個(gè)月或者6個(gè)月后依然虧損，那就沒(méi)有再維持下去的必要。

目前很多開(kāi)展聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)的公司整體尚未盈利，源于企業(yè)都在進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張。據(jù)了解，SO-HO-3Q計(jì)劃2016年新增3萬(wàn)個(gè)工位，2017年工位數(shù)量達(dá)到10萬(wàn)個(gè)，收入超過(guò)50億元，優(yōu)客工場(chǎng)計(jì)劃在21個(gè)城市進(jìn)行擴(kuò)張，We+計(jì)劃到2018年在全國(guó)范圍內(nèi)布局200家。

關(guān)于盈利模式的探索一直在繼續(xù)，除了租金，聯(lián)合辦公企業(yè)號(hào)稱要挖掘增值服務(wù)的盈利點(diǎn)。諸如為租戶提供的注冊(cè)、咨詢、財(cái)務(wù)顧問(wèn)等服務(wù)，目前市面上大部分企業(yè)都在做，“所謂的交稅、法務(wù)都是基本標(biāo)配，沒(méi)有人為此買(mǎi)單，在將來(lái)必然會(huì)有很多維度的考慮，如果企業(yè)真在的能在里面產(chǎn)生價(jià)值，找到合作的伙伴，我們就可以這個(gè)平臺(tái)收取費(fèi)用。”劉彥燊說(shuō)。

洗牌來(lái)臨

在劇烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)之下，幾乎所有受訪人士都對(duì)本報(bào)表示，艾可士的倒閉不會(huì)是個(gè)例。

萬(wàn)里江認(rèn)為洗牌早就在進(jìn)行：“有好多生存不下去的企業(yè)來(lái)找到我們，想要我們接盤(pán)。”

“最近常常有很多小型企業(yè)找上門(mén)來(lái)，因?yàn)樗麄冊(cè)趧倓傋龀鰜?lái)的時(shí)候?qū)λ^的聯(lián)合辦公沒(méi)有考慮好，動(dòng)機(jī)不純，堅(jiān)持不下去了，但退出又不甘心，所以要價(jià)往往很高。”劉彥燊認(rèn)為，大部分所謂的聯(lián)合辦公，很多都是二房東的概念，至少有90%的企業(yè)對(duì)聯(lián)合辦公真正的共享精神和面臨的機(jī)遇挑戰(zhàn)是不甚清楚的，也最容易被市場(chǎng)淘汰。

“真正的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有被滿足。”在仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事姚耀看來(lái)，一些聯(lián)合辦公企業(yè)出現(xiàn)較高的空置率，主要還是因?yàn)樵谟梅康禺a(chǎn)的思維來(lái)操作聯(lián)合辦公空間，“二房東”的模式不能真正契合市場(chǎng)的需求。

什么樣的企業(yè)生存幾率更高？

姚耀認(rèn)為，能夠真正營(yíng)造社區(qū)概念并且為租戶創(chuàng)造附加價(jià)值的企業(yè)，才會(huì)吸引到源源不斷的客流，以房地產(chǎn)思維操作的企業(yè)就會(huì)面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。這也是行業(yè)整合的開(kāi)始。