經(jīng)濟觀察報 余舒虹/文 外墻長滿植物，地面全是公園，車輛在地下穿行……造城專家碧桂園在海外的頭號工程“森林城市”再加上科技、產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新的元素，構(gòu)成了碧桂園產(chǎn)城融合的新計劃——“科技小鎮(zhèn)”。

這聽起來很像中國版的硅谷：除了綠色宜居的環(huán)境，更重要的是提供科技創(chuàng)新人才所需要的產(chǎn)學(xué)研一切配套，而房價僅為一線城市的1/3。

8月9日，碧桂園創(chuàng)始人、董事局主席楊國強指出，未來5年要投入1000億元在一線城市和強二線城市全面布局科技小鎮(zhèn)計劃，其中深圳的目標(biāo)是10座。

碧桂園看中的是城鎮(zhèn)化發(fā)展和深圳人口、產(chǎn)業(yè)外溢的機會。經(jīng)過半年布局，目前在毗鄰深圳的惠州和東莞已有三個科技小鎮(zhèn)項目正式落地。“碧桂園不是打著產(chǎn)業(yè)的旗號做房地產(chǎn)，科技小鎮(zhèn)不是先賣住宅回籠資金，而是產(chǎn)業(yè)配套、城市配套和住宅開發(fā)同時進行。”碧桂園集團總裁莫斌強調(diào)。

在科技小鎮(zhèn)的打造上，碧桂園主要負(fù)責(zé)重資產(chǎn)的部分，而產(chǎn)業(yè)資源和人才引進則交由專業(yè)機構(gòu)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商百富東方、清華大學(xué)、李開復(fù)的創(chuàng)新工場、思科、平安銀行等均是其戰(zhàn)略合作伙伴。

曾在硅谷工作過的李開復(fù)也看到了碧桂園的執(zhí)行力。“過去我覺得環(huán)境是不可控的偶然因素，只要專注把科研、人才做好就能孵化出好的公司”，李開復(fù)表示，原來國內(nèi)也有希望打造出像硅谷那樣的環(huán)境。

“把深圳的蛋糕做大”

楊國強將科技小鎮(zhèn)稱為繼森林城市后的第二大夢想，也是縮小版的森林城市，4月在公司內(nèi)部成立了產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部，由總裁莫斌直接領(lǐng)銜，助理總裁向俊波任總經(jīng)理。“集團的目標(biāo)是在深圳周邊的臨深片區(qū)打造10個科技小鎮(zhèn)。”向俊波表示。據(jù)莫斌進一步透露，初步計劃是惠州5個、東莞5個。“深圳的科技、經(jīng)濟都很成功，不過房價和生活成本太高了。我們想在深圳旁邊建造一個科技的城，目前，廣東還沒有一個政府和企業(yè)能夠完整的實現(xiàn)這個理念。”楊國強說。

8月9日，碧桂園與惠州潼湖生態(tài)智慧區(qū)正式簽約，第一個科技小鎮(zhèn)項目落地惠州。同時，碧桂園還公布了另外兩個科技小鎮(zhèn)項目，惠東稔山科技生態(tài)城（占地2080公頃）以及東莞黃江硅谷小鎮(zhèn)（占地505公頃，其中啟動區(qū)65公頃）。

這有望承接深圳外溢的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)和購房需求。近年因為高房價、高用工成本等因素，深圳華為、中興等高新技術(shù)企業(yè)和傳統(tǒng)制造企業(yè)正在將研發(fā)部門搬離深圳，臨深片區(qū)是主要選擇。

據(jù)了解，惠州潼湖生態(tài)智慧區(qū)屬于開發(fā)地區(qū)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，是惠州市國家級電子產(chǎn)業(yè)的基地，也是創(chuàng)新基地，通訊設(shè)備、液晶顯示等電子產(chǎn)品產(chǎn)量名列世界前茅，但是目前智慧區(qū)人口密度少。

惠州潼湖生態(tài)智慧區(qū)規(guī)劃建設(shè)指揮部科技創(chuàng)新部副部長鄭陸濱表示，潼湖科技小鎮(zhèn)項目將率先引入李開復(fù)創(chuàng)新工場等項目，有產(chǎn)城融合的創(chuàng)新理念。碧桂園將投入不低于20億元，聯(lián)合著名投資機構(gòu)設(shè)立科技小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)基金，為小鎮(zhèn)企業(yè)定向提供全周期金融服務(wù)和成長輔導(dǎo)。

碧桂園預(yù)計，未來科技小鎮(zhèn)將創(chuàng)造不少于600億元的年產(chǎn)出和60億元的稅收收入。

“我們不是簡單的挖掘產(chǎn)業(yè)資源，而是在做深圳的互補性工作”，碧桂園集團副總裁兼首席戰(zhàn)略官林昭憲表示，深圳的城區(qū)面積只有北京的1/8，上海的1/3，有很多產(chǎn)業(yè)的機會。

林昭憲認(rèn)為，如果只是一個固定的蛋糕，大家去切就沒有意思的，希望把蛋糕做大做強，這樣整個生態(tài)圈才更完整。以硅谷為參照，硅谷和北邊的舊金山，灣區(qū)本身已經(jīng)形成了完整的生態(tài)圈，吸引了全世界最好的高新科技企業(yè)和人才。

莫斌對經(jīng)濟觀察報表示，科技小鎮(zhèn)會根據(jù)交通優(yōu)勢和軌道站點鋪開，不會盲目去做，“我們很有信心完成10個，不代表市場需要10個，這僅僅是個目標(biāo)。重要的是先完成第一個，再根據(jù)科技人才的需求進行復(fù)制升級”。

升級版造城運動

8月9日上午，在碧桂園科技小鎮(zhèn)和產(chǎn)城融合戰(zhàn)略發(fā)布之前，廣東省省長朱小丹在碧桂園總部調(diào)研科技小鎮(zhèn)項目建設(shè)情況，與楊國強等高層進行了兩個小時的交流。

在會上，朱小丹強調(diào)：科技小鎮(zhèn)的內(nèi)涵策劃要更完善，要形成區(qū)別于任何其他社區(qū)的“雙創(chuàng)”生態(tài)，要把科技小鎮(zhèn)打造成以人為本、產(chǎn)城融合、宜業(yè)宜居的智慧型、樞紐型的“雙創(chuàng)”新社區(qū)。

碧桂園的產(chǎn)城融合戰(zhàn)略，也是在城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略背景下做出的創(chuàng)新推動。7月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、財政部聯(lián)合公布《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，明確提出，到2020年我國將培育1000個特色小鎮(zhèn)。

國家發(fā)改委等有關(guān)部門將支持符合條件的特色小鎮(zhèn)建設(shè)項目申請專項建設(shè)基金，中央財政將對工作開展較好的特色小鎮(zhèn)給予適當(dāng)獎勵。特色小鎮(zhèn)原則上為建制鎮(zhèn)（縣城關(guān)鎮(zhèn)除外），優(yōu)先選擇全國重點鎮(zhèn)。

據(jù)了解，除了科技小鎮(zhèn)之外，碧桂園的產(chǎn)城融合戰(zhàn)略還包括已有社區(qū)產(chǎn)業(yè)升級、以森林城市為依托發(fā)展海外產(chǎn)城項目。

向俊波指出，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是經(jīng)濟周期的對沖機制和穩(wěn)定器。科技地產(chǎn)的重要性，正如兩驅(qū)車和四驅(qū)車的對比，高速公路上兩驅(qū)車更快，但下了高速四驅(qū)車走得更穩(wěn)”。

同時，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是優(yōu)質(zhì)土地和優(yōu)惠政策的重要來源。近一年來，過去擅長在三四線城市開發(fā)大盤的碧桂園開始推進一線城市戰(zhàn)略。但在北上廣深四個一線城市，碧桂園仍面臨高昂土地成本的考驗。以北京為例，碧桂園至今仍未能進駐主城區(qū)。

“若要在一線城市跟政府拿地，不干產(chǎn)業(yè)不行”。碧桂園聯(lián)席總裁朱榮斌在今年5月曾表示，一線城市拿地代價高、風(fēng)險大，相較于公開市場的爭奪，碧桂園更傾向于通過合作、并購等渠道或與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的方式獲取項目。“科技小鎮(zhèn)和碧桂園熟悉的造城模式異曲同工，符合國家政策導(dǎo)向，也符合市場的需求。”莫斌表示。在拿地上，目前三個項目都是從政府手上招拍掛，以后會考慮和合作方合作，例如承接其手中的工業(yè)用地。

由于科技小鎮(zhèn)承擔(dān)了很多的社會功能，向俊波表示，碧桂園也在和政府方面談相關(guān)的政策支持。

例如為剛畢業(yè)的創(chuàng)業(yè)青年提供公租房；碧桂園對這部分人群可能采取租賃的方式，也可能以成本價或低于成本價分割產(chǎn)權(quán)進行銷售，政府給予一定的補貼；也可能按照政府政策要求做一批保障性住房給入園企業(yè)。

向俊波透露，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期投入肯定是巨大的，但中后期利潤來源穩(wěn)定，預(yù)計未來對公司利潤貢獻可達30%。

產(chǎn)城融合怎么做？

據(jù)了解，目前碧桂園科技小鎮(zhèn)的整體規(guī)劃已經(jīng)完成，進行到具體設(shè)計和工程方面的規(guī)劃。“產(chǎn)業(yè)資源的注入和尋找早就開始了，并且在規(guī)劃設(shè)計階段就介入當(dāng)中。”向俊波說，目前真正的難點在于招商。

據(jù)碧桂園方面介紹，科技小鎮(zhèn)的開發(fā)主體是深圳碧桂園百富產(chǎn)城發(fā)展有限公司——由碧桂園和深圳百富東方合作注冊的平臺公司，其中碧桂園出資60%，深圳市百富東方財富管理有限公司出資40%。

碧桂園副總裁兼新聞發(fā)言人朱劍敏表示，百富東方是碧桂園科技小鎮(zhèn)的重要合作伙伴，對科技園和工業(yè)園的運作，尤其對深圳未來將有哪些產(chǎn)業(yè)可能外溢到惠州和東莞，都已經(jīng)做了前期的深度調(diào)研和產(chǎn)業(yè)分析。

百富東方于2008年在深圳前海成立，法人兼總裁戴宏亮曾任天安數(shù)碼城集團總裁。

在碧桂園的合作伙伴中，百富東方是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的行家，思科是建造智慧城市的高手，清華大學(xué)的國家雙創(chuàng)空間的重要參與者，將與碧桂園合作研究學(xué)術(shù)的創(chuàng)新成果如何有效落地，如何與產(chǎn)業(yè)更好融合；作為創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師和科技創(chuàng)新領(lǐng)域的大咖，李開復(fù)表示，創(chuàng)新工場可以為科技小鎮(zhèn)提供人才和資源，包括投資。

作為碧桂園的第二大股東，平安集團也將利用其產(chǎn)業(yè)基金全力支持碧桂園科技小鎮(zhèn)項目，為科技小鎮(zhèn)的企業(yè)提供包括股權(quán)融資、互聯(lián)網(wǎng)金融、資產(chǎn)管理等金融服務(wù)。

資金方面，碧桂園表示除了公司層面的投入之外，碧桂園內(nèi)部高管、合伙人也有投資，同時會撬動不同的企業(yè)、股權(quán)基金、私募基金和風(fēng)投，實現(xiàn)多贏的產(chǎn)城項目合作。“碧桂園是造城起家的，做好了做重資產(chǎn)的準(zhǔn)備，將搭建科技人才集聚的、最優(yōu)化的平臺，但產(chǎn)業(yè)是一個生態(tài)圈，產(chǎn)業(yè)鏈的營造還是需要大型企業(yè)的引領(lǐng)。”林昭憲表示。