經(jīng)濟觀察報 記者 余舒虹 深圳房價經(jīng)歷了幾輪暴漲后，一些機構(gòu)投資者發(fā)現(xiàn)了一個有趣的現(xiàn)象：現(xiàn)在深圳很多住宅價格都超過10萬元/平方米了，寫字樓均價才不到6萬元/平方米。

市場數(shù)據(jù)顯示，過去一年深圳平均新房價格上漲超過五成，但寫字樓均價漲幅僅一成多；盡管房價躍居全國首位，深圳甲級寫字樓租金水平分別僅為北京和上海的65%和69%。

仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅認為，深圳寫字樓市場擁有穩(wěn)固的基本面、高租金水平和資產(chǎn)升值的潛力，因此繼北京、上海后，國內(nèi)大筆資金紛紛涌入深圳寫字樓市場。

據(jù)統(tǒng)計，今年上半年深圳共成交了26筆大宗交易，總金額是122.82億元，逼近去年全年交易額。這些大宗商辦物業(yè)的買家大多為銀行和保險機構(gòu)，其中，寫字樓是最受歡迎的投資標的。

與火爆的投資行情相對應的是高位的存量和日漸升高的空置率。保險資金購買寫字樓，除了自用外，另一個重要目的是出于投資需求。但是深圳真的需要這么多寫字樓嗎？

根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，截至2015年底，深圳尚有存量甲級寫字樓372.5萬平方米，同比增加了63.4萬平方米。根據(jù)目前規(guī)劃，深圳2016年將有超過100萬平方米的甲級寫字樓落成。

隨著2016年上半年新增甲級寫字樓供應增加，空置率也從去年底的5.1%拉升至9.1%。

“這是有史以來最大的供應量。”夏春毅預測，至2016年底，深圳甲級寫字樓空置率將會拉升至近20%，同時，租金價格也將面臨下調(diào)壓力。

寫字樓熱

2016年上半年，大宗交易頻頻出現(xiàn)在深圳辦公樓市場。仲量聯(lián)行指出，經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)的支撐，使得國內(nèi)寫字樓投資市場熱點由北京、上海趨向深圳轉(zhuǎn)移。

仲量聯(lián)行監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，前海人壽在深圳福田區(qū)成交了約2萬平方米的甲級寫字樓；4月和6月，太平洋保險豪擲27億元，分兩次購入深業(yè)上城14層物業(yè)，成交面積達到4萬平方米。

此外，毅德投資和深國控分別在南山和福田成交了7700平方米和2.5萬平方米的甲級寫字樓。上述交易的成交時間集中在今年上半年。

“大宗交易頻繁的原因是住宅價格高企、投資風險增加、個人或機構(gòu)投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)市場，此外，‘營改增’的實施也對寫字樓投資構(gòu)成了間接利好。”戴德梁行華南及華西區(qū)研究部董事張曉端表示。

寫字樓一直是保險資金最為中意的資產(chǎn)類別。據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳寫字樓市場有史以來最大的6筆購樓交易，5筆都與金融、保險機構(gòu)有關(guān)。

張曉端分析，原因之一是深圳保險市場活躍，有利于保險公司長期發(fā)展。深圳保監(jiān)局數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月底，深圳共有保險法人機構(gòu)24家，保險分公司70家，保險公司法人機構(gòu)資產(chǎn)總額共計3.53萬億元，繼續(xù)位居全國第二。

此外，寫字樓項目有穩(wěn)定的租金收入，資產(chǎn)增值空間大，未來這一市場或?qū)⒊蔀楦啾ｋU機構(gòu)的“掘金”之地。

第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，目前深圳寫字樓平均售價為55297元/平方米，相對應的深圳寫字樓租金回報為228.7元/平方米，環(huán)比上升1.9%。

深圳中原地產(chǎn)投資部總經(jīng)理楊創(chuàng)慧分析，寫字樓是很多金融機構(gòu)固定的投資組合，他們看的不是短期收益，而是至少五年的投資收益。深圳寫字樓價格雖然漲幅不高，但是優(yōu)質(zhì)寫字樓租金每年有接近8%的增幅；另外從租金回報率來看，商品住宅的回報率只有2%左右，而一般深圳甲級寫字樓的回報率可以達到4%-5%。

楊創(chuàng)慧認為，深圳住宅價格沖高后，商業(yè)地產(chǎn)或迎來補漲機會，不管是租金還是售價，深圳寫字樓市場未來還有較大增值空間。而中原地產(chǎn)接觸的機構(gòu)客戶中，要求數(shù)層乃至整棟購入優(yōu)質(zhì)寫字樓的不在少數(shù)。

總部經(jīng)濟

2015年11月，華夏保險以約20億元的價格，購置了位于福田的京基濱河時代廣場約2.4萬平方米的10層寫字樓。

華夏人壽保險股份有限公司副總經(jīng)理元虎表示，這10個樓層將作為華夏保險除北京之外的第二總部，健康、養(yǎng)老、資產(chǎn)管理三大業(yè)務將遷入深圳，“這表明華夏保險看好并加大華南區(qū)域的投資和業(yè)務比重”。

在政策利好下，深圳還大力發(fā)展總部經(jīng)濟，鼓勵保險企業(yè)總部落戶。2013年，深圳出臺的《深圳灣超級總部基地規(guī)劃》提出，超級總部基地是城市在全球經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈條中終極地位的典型代表，是未來深圳發(fā)展成為世界城市的一個功能中心。

根據(jù)規(guī)劃，深圳未來將重點打造福田中心區(qū)、后海中心區(qū)、留仙洞片區(qū)、深圳灣高新區(qū)和龍華核心區(qū)等五個總部基地。

深圳市認為，總部經(jīng)濟在提升區(qū)域經(jīng)濟價值，高效集約利用土地，提高勞動就業(yè)水平等方面有著不可替代的作用。具體操作上，總部寫字樓將作為企業(yè)的一項固定資產(chǎn)，政府給予一定的地價優(yōu)惠和政策補貼。

根據(jù)《深圳市鼓勵總部企業(yè)發(fā)展暫行辦法》政策：企業(yè)總部選擇落戶深圳的，最多可以獲得5000萬元落戶獎，甚至購置總部自用辦公用房，按購房房價5%的標準給予一次性補助。

2016年，深圳總部經(jīng)濟還在繼續(xù)擴容。2月，聯(lián)想拿下深圳后海中心區(qū)的一宗商業(yè)服務業(yè)設施用地，將建成聯(lián)想國際總部；3月底召開的中國（深圳）IT領(lǐng)袖峰會上，深圳將樂視企業(yè)智能終端總部收入囊中。此前，百度華南總部、阿里巴巴國際運營總部也相繼落戶深圳灣。

據(jù)統(tǒng)計，深圳在建總部寫字樓有15個，其中南山區(qū)占4個，福田占11個。其中，因后海超級總部基地的規(guī)劃，2014年至2017年，南山區(qū)新增寫字樓將超320萬平方米，至2017年市場庫存將達約410萬平方米，約為2013年存量的5倍。

深圳市土地房產(chǎn)交易中心的最新公告信息顯示，今年8月，深圳將有15宗地上市交易，其中南山出讓的4宗土地中，2宗地塊對競買申請人做了限制，要求為世界500強企業(yè)且在深圳市無總部的企業(yè)。

“并不是每一家機構(gòu)在深圳都能拿到總部用地，這些企業(yè)只能鎖定在建的物業(yè)，在未來落成后，希望拿到多層來作為自用投資。”夏春毅表示。

元虎表示，看好企業(yè)總部經(jīng)濟在深圳的發(fā)展前景，“深圳的經(jīng)濟活力、城市綜合競爭實力，在全國一線城市中排在前列，加上有政策支持，相信會吸引更多的保險企業(yè)的總部進駐”。

空置率和去庫存

由于租戶預算縮減以及P2P企業(yè)退租等原因，今年第二季度全國寫字樓市場總體需求相較前幾個季度有所減弱。在仲量聯(lián)行跟蹤的20個城市中，有10個城市的凈吸納量出現(xiàn)環(huán)比下降。

但由于大宗交易頻繁，上半年深圳一二手寫字樓共成交30.86萬平方米，同比增長15.32%。

戴德梁行的報告指出，從需求行業(yè)來看，盡管P2P網(wǎng)貸平臺監(jiān)管收緊的影響正逐漸走弱，但余威仍存；小額貸款、融資擔保等新型金融服務業(yè)需求依舊疲軟；基金、證券、信托等傳統(tǒng)金融機構(gòu)則表現(xiàn)出穩(wěn)定的需求。

在總部經(jīng)濟的推動下，深圳的摩天大樓和商業(yè)綜合體正在以驚人的速度亮相市場。“但總部基地企業(yè)的入駐是一個緩慢的過程，對于大部分的創(chuàng)新企業(yè)和傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)來說，他們又難以承擔甲級寫字樓高昂的租賃成本。”卓越集團戰(zhàn)略與運營部總經(jīng)理李文濤表示。

據(jù)李文濤介紹，卓越在前海的寫字樓項目卓越前海壹號2015年曾創(chuàng)下深圳商辦物業(yè)市場的最高紀錄，僅用5天簽約金額便高達30億。相比而言，因租金承受能力有限，針對創(chuàng)業(yè)者的聯(lián)合辦公類產(chǎn)品卻只能在非CBD核心區(qū)的商辦物業(yè)中才能玩得轉(zhuǎn)。

空置率是衡量甲級寫字樓市場的一個重要指標。戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，24.5萬平方米的新增甲級寫字樓供應使得深圳甲級寫字樓存量升至303.3萬平方米。供應增加刺激寫字樓吸納量取得11.4萬平方米的同時，也將空置率從去年底的5.1%拉升至9.1%。其中，南山區(qū)甲級寫字樓空置率上升至12.9%，福田區(qū)空置率上升至9.1%。

夏春毅表示，根據(jù)目前規(guī)劃，深圳2016年將有15個新項目、超過100萬平方米的甲級寫字樓落成，其中有近4成的面積將作為總部用途自用。這個有史以來最大的供應量將對整體空置率造成上升壓力，2016年底空置率預計將會拉升至近20%。

在寫字樓市場，通常15%被業(yè)內(nèi)認為是空置率高低的分界線。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2014年底，深圳寫字樓空置率僅是3%。

“深圳甲級辦公樓資產(chǎn)值正在持續(xù)上漲，但租金仍處于盤整期，下降態(tài)勢仍然持續(xù)。”夏春毅指出，第三季度開始至明年底，大量已建成項目將逐步形成有效供應，新增需求的減弱將削弱對租金的支撐。因此，明年深圳甲級寫字樓租金高位回落的風險將加大。

第一太平戴維斯中國南區(qū)董事長林木雄則認為，供應量的加大并不意味著深圳寫字樓市場會達到飽和。歷史上深圳每年寫字樓吸納量為50萬-70萬平方米，前海自貿(mào)區(qū)目前有9萬家企業(yè)注冊，保守估計未來將產(chǎn)生800萬平方米的辦公需求。

“很多公司都還沒找到寫字樓入駐。深圳經(jīng)濟發(fā)展前景好，寫字樓的需求和供應是同步提升的。”林木雄說。