經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 謝敏敏 當(dāng)一家福建房企在上海耗資110.1億元人民幣拿下今年的全國(guó)單價(jià)地王之際，遠(yuǎn)在香港的SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹卻高調(diào)宣布將繼續(xù)出售上海的三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

8月17日，SOHO中國(guó)有限公司發(fā)布了2016年中期業(yè)績(jī)報(bào)告：營(yíng)收7.27億元，同比增加85%，毛利率為77%；凈利潤(rùn)6億元，同比增加344%。上半年，他們的自持物業(yè)平均出租率達(dá)到85%，租金收入約7億元人民幣。

從數(shù)字上來(lái)看，這是SOHO中國(guó)2012年宣布轉(zhuǎn)型以后業(yè)績(jī)持續(xù)三年暴跌后的首次反彈。但值得注意的是，2015年是SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)最差的一次，今年半年報(bào)的參照基數(shù)過(guò)低，上漲并不能直接反映SOHO中國(guó)本次業(yè)績(jī)的真實(shí)含金量。

眼下，潘石屹更在意的是SOHO 3Q的成敗。起步于2015年2月的SOHO 3Q被視為SOHO中國(guó)的第二次轉(zhuǎn)型，但由于目前3Q占公司業(yè)務(wù)整體體量較小，SOHO中國(guó)并沒(méi)有對(duì)外披露3Q的租金表現(xiàn)和營(yíng)收情況。

由于SOHO中國(guó)連續(xù)幾年慘淡的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，外界普遍質(zhì)疑公司轉(zhuǎn)型已經(jīng)失敗。而還沒(méi)有交出一份令投資人滿意的成績(jī)單的SOHO 3Q是否能支撐起二次轉(zhuǎn)型，是否能成為SOHO中國(guó)的“救命稻草”，還需要打一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

繼續(xù)出售

2012年8月，SOHO中國(guó)對(duì)外宣布轉(zhuǎn)型，從“開(kāi)發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)型為“開(kāi)發(fā)-持有”，公司將告別散售，改為租售并舉，并逐步提高自持物業(yè)比例。

潘石屹當(dāng)時(shí)表示，2015年公司的盈利將主要來(lái)源于租金收入，到2017年租金年收入將超過(guò)40億元。

但SOHO中國(guó)并沒(méi)有停止出售項(xiàng)目。7月底，SOHO中國(guó)宣布將上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)以32.97億元出售給國(guó)華人壽保險(xiǎn)，折合單價(jià)7.67萬(wàn)元/平方米，高出賬面評(píng)估價(jià)值21%，高出收購(gòu)成本70%。

SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)商業(yè)辦公面積4.3萬(wàn)平方米，占SOHO中國(guó)自持物業(yè)總可租面積的3.7%。按照SOHO中國(guó)經(jīng)合審賬目，該物業(yè)2015年12月31日的賬面值為27.2億元，此次交易預(yù)計(jì)將為公司實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)約5.02億元。

在8月17日的半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，潘石屹對(duì)此給出了回應(yīng)。他強(qiáng)調(diào)，公司持有和租賃的基本模式不會(huì)改變，核心資產(chǎn)不會(huì)銷售，“可是做生意永遠(yuǎn)不變的就是市場(chǎng)高峰的時(shí)候出貨，市場(chǎng)低峰的時(shí)候進(jìn)貨。”他還表示，目前保險(xiǎn)公司處于資產(chǎn)荒階段，而SOHO中國(guó)需要現(xiàn)金，因此交易是符合各自訴求的。

他隨即宣布SOHO中國(guó)會(huì)進(jìn)一步出售非核心資產(chǎn)，包括上海的三個(gè)項(xiàng)目：SOHO天山廣場(chǎng)、虹口SOHO以及凌空SOHO。

盡管潘石屹一再?gòu)?qiáng)調(diào)不會(huì)回歸散售模式，也一再否認(rèn)轉(zhuǎn)型的失敗，但過(guò)去連年下滑的營(yíng)收和凈利潤(rùn)始終讓外界抱有懷疑。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者翻閱了SOHO中國(guó)2013－2015年的年報(bào)數(shù)據(jù)：過(guò)去三年，SOHO中國(guó)的營(yíng)業(yè)額分別為146.21億元、60.98億元、9.95億元，同比跌幅分別為9%、58%和84%；除稅前溢利分別為124.7億元、66.89億元和14.07億元；同比跌幅分別為31%、46%和79%；公司股東應(yīng)占溢利分別為73.88億元、40.79億元、5.38億元，同比跌幅分別為30%、45%和87%。

其2015年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額僅為3.93億元，同比下降約92%，實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占核心純利約7200萬(wàn)元，同比下降約94%。SOHO中國(guó)對(duì)此表示，這是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型后業(yè)績(jī)中首次不包含物業(yè)銷售的貢獻(xiàn)。

第二次轉(zhuǎn)型

在第一次轉(zhuǎn)型備受質(zhì)疑的情況下，2015年2月，SOHO中國(guó)推出了第二次轉(zhuǎn)型的主力產(chǎn)品——SOHO 3Q。

SOHO 3Q瞄準(zhǔn)的是聯(lián)合辦公市場(chǎng)，將SOHO旗下的寫字樓辦公室以短租的形勢(shì)對(duì)外租出去，預(yù)訂、選位、支付等所有環(huán)節(jié)都在線上完成，還可以享受餐點(diǎn)、咖啡、復(fù)印打印等服務(wù)。

為了吸引人氣，去年10月，SOHO 3Q開(kāi)啟了互聯(lián)網(wǎng)眾包模式，鼓勵(lì)所有個(gè)人和公司加入3Q銷售網(wǎng)絡(luò)成為3Q伙伴和3Q聯(lián)盟，最高獲取15%的傭金。

目前3Q均在SOHO中國(guó)的自持物業(yè)里，但普遍選擇的是位置不佳的裙樓或者寫字樓里樓層較差的位置。同策咨詢?cè)诮衲瓿醯囊环菡{(diào)研報(bào)告里指出，此舉更多的是解決空置物業(yè)的出租問(wèn)題，期望通過(guò)低門檻帶動(dòng)高出租效率，降低空置率。

以上海為例，3Q目前設(shè)立了五個(gè)中心，分別是：虹口SOHO里副樓的1-2層，包括660多個(gè)工位；外灘SOHO里副樓F棟的B1-3層，G棟1-3層，包括1600多個(gè)工位；復(fù)興SOHO里D棟2-4層，包括850個(gè)工位，E棟2-4層，包括600個(gè)工位；東海SOHO里的1-2層，包括287個(gè)工位；凌空SOHO里的5棟1層，包括1619個(gè)工位。

SOHO中報(bào)顯示，截至2016年7月底，在北京和上海開(kāi)辦了16個(gè)中心，提供13603個(gè)座位，預(yù)計(jì)到2015年底總座位數(shù)將達(dá)約16000個(gè)。

SOHO 3Q剛起步時(shí)對(duì)外宣布其開(kāi)放式辦公桌的租金是1000元/人/周，獨(dú)立辦公室1300元/人/周，但被質(zhì)疑租金過(guò)高，為了吸引人氣，3Q采取了打折的方式降低租金，普遍為4.5折－7折，當(dāng)時(shí)潘石屹便表示這是在虧20%出租。以外灘3Q為例，目前開(kāi)放式辦公桌為480/人/周，獨(dú)立辦公室為624/人/周，這一價(jià)格要低于WE+、方糖小鎮(zhèn)、WeWork等同行。

同策咨詢的調(diào)研報(bào)告認(rèn)為，3Q按照1000元／周／人的標(biāo)準(zhǔn)，出租率70％才保本，目前打折以后基本上都是虧損狀態(tài)。

SOHO中國(guó)中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，3Q目前的出租率約70%，這一數(shù)字也并不算理想。萬(wàn)科集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理丁長(zhǎng)峰曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，如果聯(lián)合辦公空間的出租率不能夠保持在75%以上，肯定是不賺錢。WE+聯(lián)合辦公空間創(chuàng)始人兼CEO劉彥燊也在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者采訪時(shí)表示，一個(gè)聯(lián)合辦公項(xiàng)目如果能保證85%以上，才算成功。

SOHO方面表示，3Q的營(yíng)收占公司目前的收入比是相對(duì)比較小的數(shù)字，按照會(huì)計(jì)原則還不到要分開(kāi)披露的情況。當(dāng)被問(wèn)到3Q的租金收益率時(shí)，張欣表示“無(wú)法計(jì)算”。

但3Q要想實(shí)現(xiàn)盈利確實(shí)不是一件容易的事。

從行業(yè)看，聯(lián)合辦公領(lǐng)域的大部分公司都在大力拓展規(guī)模，成本不斷增加，整體上都屬于虧本運(yùn)營(yíng)。

潘石屹曾經(jīng)表示，到今年年底，SOHO 3Q的量將占到整個(gè)辦公樓擁有量的5%左右。而到2017年，SOHO 3Q貢獻(xiàn)的租金收入將大大超過(guò)傳統(tǒng)辦公樓租賃收入。

從目前的表現(xiàn)來(lái)看，這一目標(biāo)還十分渺茫。

對(duì)外輸出？

坊間觀點(diǎn)認(rèn)為，潘石屹希望將SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型成為一家互聯(lián)網(wǎng)公司，做輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。在做3Q之前，他拜訪了30多家知名互聯(lián)網(wǎng)公司。

“3Q沒(méi)有擺脫持有型物業(yè)的傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)模式，盈利結(jié)構(gòu)單一，完全依賴核心地段及一流設(shè)計(jì)而設(shè)定的高租金收入。”同策咨詢此前的調(diào)研報(bào)告認(rèn)為，3Q目前還是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

潘石屹在本次半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)：“下定決心要把3Q做到底。北京上海成熟之后，要到別的城市去發(fā)展。”這就意味著3Q決定大規(guī)模輸出管理。

SOHO中國(guó)總裁閻巖透露，下一步考慮在二線城市進(jìn)行輕資產(chǎn)擴(kuò)張，會(huì)在第三方辦公或商業(yè)里面以合作的形式命名3Q，SOHO中國(guó)輸出管理。下一步考慮的城市是互聯(lián)網(wǎng)和新經(jīng)濟(jì)投資比較火熱的城市，或者是高校集中的城市，比如深圳、杭州、成都、西安等，“但是我們每一個(gè)城市的速度也會(huì)有所控制，不會(huì)到處開(kāi)花。”

這并不是3Q第一次宣布輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。早在2015年12月2日，綠地曾與SOHO中國(guó)在上海簽署戰(zhàn)略協(xié)議，綠地將把SOHO 3Q引入旗下的物業(yè)，在全國(guó)打造一批共享辦公空間。按照綠地的說(shuō)法，雙方合作的首批項(xiàng)目位于上海和北京，之后會(huì)擴(kuò)展到全國(guó)。以后綠地不僅會(huì)在自持的物業(yè)引入3Q，還會(huì)讓3Q幫著運(yùn)營(yíng)銷售物業(yè)。

但奇怪的是，SOHO中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年7月底，3Q全部處于SOHO中國(guó)的自持物業(yè)里，并沒(méi)有和綠地的合作項(xiàng)目。