經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 余舒虹  發(fā)展空間是困擾深圳城市未來發(fā)展的核心命題，因為如此，深圳也是全國最早提出城市更新概念的城市。在歷經(jīng)多年城市擴張之后，擁有不到2000平方公里的深圳市，到2020年新增可建設(shè)用地58平方公里。

8月23日，在深圳首屆城市更新博覽會上，深圳市城市更新局計劃處處長汪亮向經(jīng)濟觀察網(wǎng)表示，深圳市從2009年開始進行大規(guī)模的城市更新，截至2016年6月30日，全市已累計列入城市更新計劃項目551項，審批通過規(guī)劃項目327項，實施率26%，位居全省前列。

深圳在城市空間探索上有很多成功案例，但接下來時間成本越來越高，這也是不爭的事實。

 城市更新的另一種可能

 青年生活方式租房平臺合屋創(chuàng)始人兼CEO羅鳳鳴告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，深圳長租公寓的運營商正在通過柔性改造老舊物業(yè)的方式，尋求重建之外城市更新的另一種可能。

同時，國內(nèi)首個服務(wù)于長租公寓及存量房產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)新型基金——“青年樂巢基金”也于8月23日對外發(fā)布。

據(jù)合屋統(tǒng)計，目前深圳已存在超過100家品牌長租公寓，他們的房源大多來自舊工業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等，實際上這就是進行城市更新的“柔性改造”。

在窩巢夢享社區(qū)創(chuàng)始人兼CEO陳昊看來，長租公寓得以迅猛發(fā)展，離不開國家層面對于存量房運營的肯定及鼓勵。

而據(jù)微家公寓創(chuàng)始人兼CEO李樹德介紹，現(xiàn)在微家公寓的租客90%以上的本科學(xué)歷，45%是海歸，他們基本上都是工作有3-5年的。可見公寓產(chǎn)品帶來的居住升級，已經(jīng)被市場上的中高端客群所認可。在居住之外，植入更多娛樂、辦公等功能，也是客戶選擇公寓的另一個理由。

“一個年輕人出來創(chuàng)業(yè)，租房2000元，辦公室4000元，但如果租我們這里，吃住辦都可以決掉，只需要4000多塊錢。”酷公寓CEO 林聰穎如是說。

大力發(fā)展長租公寓也一直被視為盤活存量物業(yè)的有效途徑。羅鳳鳴介紹，開發(fā)商拿下一個舊改項目需要5-10年的舊改周期，這些閑置的項目是一種非常浪費的形式。而恰好這個時長是長租公寓一個合理的經(jīng)營盈利的時間，如果這時由青年公寓進行包裝和經(jīng)營，對于整個社會的資源合理利用，是非常有利的一件事情。

城市再生合作社發(fā)起人湛杰則認為，未來的城市一定是逐步走向改造這條路，而這個改造的程度可能不是像原來的推倒重建，應(yīng)該是微改造，應(yīng)該是小量級的改造，“像長租公寓這種城市再生方式是可以讓城市變得更美好的”。

 資本入局

 資本與房源一直被視為發(fā)展長租公寓最重要的兩個方面。羅鳳鳴認為，在消費升級的時代，人流會帶來紅利效應(yīng)，未來的年輕人在買不起房的情況下，會選擇租房的生活方式，在深圳目前租房水平比較惡劣的情況下，公寓是比較理想的選擇，而這個行業(yè)的發(fā)展空間也是非常大的。

為了尋求深圳長租公寓更好更長期地發(fā)展，合屋攜手明照資本共同發(fā)起了國內(nèi)首個服務(wù)于長租公寓及存量房產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)新型基金——“青年樂巢基金”。

據(jù)分享投資管理合伙人、明照資本創(chuàng)始合伙人高大明介紹，該基金主要為公寓運營伙伴提供項目融資方案、城市再生合作社解決產(chǎn)品改造及施工方案。在8月23日，青年樂巢基金分別與窩巢夢享社區(qū)光明店，以及微家公寓新項目達成簽約。

高大明告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者，該基金的預(yù)計規(guī)模將達到10個億，首期規(guī)模為1個億，其中明照資本本身出資約1/3，剩下2/3由投資人出資。

高大明表示：“我們做資本的角度，所謂的現(xiàn)金流，一個是賺錢不賺錢，很重要的是概率，很多賺錢的回報30%的算很高的。做舊改公寓，我們認為是一個相對和風(fēng)險來說是一個非常賺錢的，這個項目的可復(fù)制性也是非常高的，而不是說項目的絕對賺錢是非常高的。這個項目我5年之內(nèi)可以不操心，今天我買深圳的資金股票，5年我可能也能賺3倍4倍，但是我要擔心。”

對長租公寓行業(yè)感興趣的不僅僅是明照資本。投籌網(wǎng)金融產(chǎn)品經(jīng)理張健庭告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，深圳許多投資機構(gòu)都在尋找合適的長租公寓項目，原因是他們認為深圳的出租市場面臨較大的增長空間。

“深圳的租金市場還沒有完全發(fā)展起來，相比地價的漲幅出現(xiàn)了滯后的現(xiàn)象”，張健庭表示。過去一年，深圳的新建住宅均價漲幅超過50%，成為全國房價最高的一線城市。但據(jù)最新統(tǒng)計，深圳的租房價格為67.97元/月/平方米，與上海的67.61元/月/平方米基本持平，低于北京的69.27元/月/平方米（位居全國第一）。

張健庭認為，若要跟上地價的上漲水平，深圳的租金水平至少還有30%以上的增長空間。